گروه راه و شهرسازي |اغلب پژوهش‌هاي اقتصادي بر اين اتفاق نظر دارند كه نوسان‌هاي شديد قيمتي در بازار مسكن طي دهه 1390 و به ويژه پس از ارديبهشت 1397 (خروج ترامپ از برجام) ناشي از تحولات اقتصاد كلان كشور بوده است. به گونه‌اي كه با نوسان در مذاكرات و دستاوردهاي مذاكرات هسته‌اي، انتظارات تورمي نيز دچار تلاطم مي‌شد و در پي آن، نرخ ارز به عنوان نماگر انتظارات تورمي افزايش مي‌يافت و بر ساير نرخ‌هاي كالاها و خدمات اثر مي‌گذاشت. در زير اين پوسته اما، مساله رانت سيستم بانكي نيز به تقاضاي سرمايه‌اي آپارتمان دامن مي‌زند. در چنين چارچوبي است كه بررسي بازار مسكن دهه ۹۰ نشان مي‌دهد تقاضاي سرمايه‌اي اين بخش را دچار نوسانات قيمتي شديدي كرده بود، مساله‌اي كه رانت سيستم بانكي براي وام‌گيرنده را به‌دنبال داشت. به گفته فرهاد بيضايي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن در دهه 90 حدود 70 درصد تقاضاي در بازار مسكن سرمايه‌اي بود، موضوعي كه باعث شد تا به‌خصوص پس از برجام قيمت مسكن به‌شدت افزايش يابد. بيضايي در اين رابطه اظهار كرد: سياست‌هاي بانكي خيلي روي اين افزايش سطح تقاضاي سرمايه‌اي اثرگذار بوده است. اين سياست‌ها به دلايل مختلفي منجر به يك سري رفتارهاي اقتصادي مي‌شد. از جمله وثيقه‌پذيري املاك به‌خصوص در زمان‌هايي كه نرخ تورم بالا رفته و نرخ بهره پايين است. اين يك رانت است شما پولي را از شبكه بانكي مي‌گيريد تورم هم 50 درصدي داريد به شما 18 درصد تسهيلات مي‌دهد. اين كارشناس مسكن ميزگرد دهه «ركود، عبرت، تجربه» خبرگزاري تسنيم سخن مي‌گفت، اظهار كرد: اين حدفاصل بين 50 درصد و 18 درصد رانتي است كه شبكه بانكي به آن تسهيلات‌گيرنده مي‌دهد. اين رانت آنقدر جذابيت دارد كه شما مي‌رويد براي اينكه بتوانيد حجم بيشتري از منابع و تسهيلات داشته باشيد وثايق معتبرتري مثل املاك در اختيار بانك قرار مي‌دهيد. همان مقطع به شما بدون اينكه ضامني بخواهد يا مراتبي را طي كنيد، تسهيلات مي‌دهند. اين يك رفتار اقتصادي است كه منجر به افزايش سطح تقاضاي سرمايه‌اي مي‌شود و منجر به آن افزايش قيمت مسكن مي‌شود.
تفاوت بين نرخ بهره و نرخ تورم
او افزود: يكي از عواملي كه به‌خصوص از سال 97 به بعد مي‌توانيم از آن به عنوان مهم‌ترين عامل‌هاي افزايش قيمت مسكن نام ببريم، همين مساله تفاوت بين نرخ بهره و نرخ تورم است. اين منجر به رفتارهاي مختلف مي‌شود؛ مساله بعدي كاهش ارزش پول ملي است كه در چنين وضعيتي به خصوص دوره كرونا را ما پشت سر گذاشتيم در آن مقطع هم اين را در بورس هم در مسكن و غيره داشتيد مي‌ديديد. در شرايطي كه داريم به سمت كاهش ارزش پول ملي مي‌رويم افراد براي اينكه بتوانند دارايي شان را حفظ كنند به سمت بازارهاي سرمايه مي‌رفتند. در اين وضعيت يك تلورانس‌هايي وجود داشت در بازار بورس و بازار سرمايه كه در يك مقطع توانست سرمايه‌ها را جذب كند. كارشناس سياست‌گذاري مسكن تصريح كرد: اما از يك مقطعي به بعد صاحبان سرمايه به‌دنبال دارايي‌هاي مطمئن‌تر و كم‌ريسك‌تري بودند كه بتوانند مثلاً آن نقدينگي شان را حفظ كنند چه چيزي از بازار مسكن بهتر باشد. به خاطر همين از اين سلسله عوامل مانند تفاوت بين نرخ بهره و نرخ تورم از بحث كاهش ارزش پول ملي از ركود اقتصادي كه نمي‌تواند جذب نقدينگي به سمت توليد را داشته باشد. بيضايي افزود: اينها همه عواملي است كه منجر به هدايت يا سياست‌هايي كه در كنار اين سه عامل كه گفتم عامل مهم‌تر سياست‌هاي كنترل رشد نقدينگي است. كنترل رشد نقدينگي باعث شده تا امروز بحث مسكن به يك ثباتي برسد. وقتي بازار مسكن نيمه دوم دهه 90 را بررسي مي‌كنيم، مي‌بينيم همين عواملي كه اشاره شد يعني رها شدگي يا بي انضباطي باعث شد كه افزايش قيمت‌ها شكل بگيرد.
تقاضاي سرمايه‌اي مسكن چقدر بود؟
او درباره ميزان تقاضاي سرمايه‌اي مسكن نيز اظهار كرد: در سرشماري 85 تا 90 و 90 تا 95 تقريباً 70 درصد تقاضاي سرمايه‌اي بوده و 30 درصد مصرفي بوده كه به صاحبخانه‌ها اضافه شده است. بيشترين افزايش تورم مسكن دقيقا بعد از برجام صورت گرفت. كاهش ارزش پول ملي از نيز از اين دوره آغاز شد. دقيقاً ببينيد آن دو سال انتهايي سال 97 تا 99 بيشترين افزايش تورم و بيشترين از دست رفتن ارزش پول ملي را ما در آن مقطع داشتيم. او افزود: اين به تناسب تاثيرش را در تمام قيمت‌ها به خصوص قيمت مسكن گذاشت حالا جالب‌تر اينجاست بر اساس آمار اين دو سال منتهي را مي‌بينيم كه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در مقطع زماني افزايش پيدا كرد. چون روزنه‌هاي سرمايه‌گذاري به نوعي بسته شد عواملي كه مي‌توانستند بالاخره مردم حالا يا منابع جذب سرمايه‌ها بسته شد از اين طرف هم نتوانستند جايگزين مناسبي براي اين موضوع پيدا كنند عملاً مقدار سرمايه‌گذاري مان افزايش پيدا كرد و نياز مصرفي‌مان به نوعي عقب ماند.
ميزان توليد مسكن در دهه 90 ؟
بيضايي گفت: از سال 92 تا همين الان توليد متوسط مسكن شهري مان تقريباً بين 400 تا 450 هزار واحد بود. يك سال ما به 500 هزار واحد رسيديم سال 99 بود. از سال 92 به بعد آمار پروانه‌هاي ساختماني كشور تقريباً بين 400 تا 450 هزار فقره تثبيت شده است. او افزود: در بخش مسكن روستايي هم كاهش توليد داشته‌ايم. مثلاً در برخي روستاها در مقاطعي تا 200 هزار واحد در سال هم رسيد.
نقش شهرداري تهران در رشد قيمت مسكن
بيضايي در بخش نخست اين ميزگرد نيز گفته بود: حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به‌طور متوسط در سال‌ها و در دهه‌هاي قبل از سال ۱۳۹۰ تقريباً ۲۰ درصد از پروانه ساختماني كشور بود، اما يك فراواني ۳۰ درصدي پيدا كرد. يعني شايد ۵۰ درصد به حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران افزوده شد. اين مساله باعث شد با يك هجوم براي اخذ پروانه ساختماني مواجه شويم. بعد از آن در پروانه‌هاي ساختماني وارد سراشيبي شديم به خصوص در تهران. علاوه بر اين نظام سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن هم دچار يك سري اختلالات شد و بعد از آن فرآيند سراشيبي تداوم يافت. بعد از ۱۴۰۰ هم حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به ۱۰ درصد پروانه‌هاي ساختماني كل كشور كاهش پيدا كرده است. كارشناس سياست‌گذاري مسكن در ارزيابي خود از عملكرد مسكني دولت‌ها طي دهه ۱۳۹۰ اظهار كرده بود: براي بحث سال ۹۰ تا ۹۹ دوره‌هاي مختلف و عوامل اثرگذار متعددي را در حوزه اقتصادي كشور، مديريت شهري، در خصوص سياست‌هاي شهرسازي كشور و... داشتيم كه در بخش مسكن اثرگذار بودند. اين كارشناس مسكن در پاسخ به اينكه اين اثرگذاري مثبت بوده يا منفي؟ گفته بود: هم مثبت بود هم منفي. اگر بخواهيم از سال ۹۰ شروع كنيم؛ يكي از عوامل اصلي اثرگذار در بخش مسكن رويكرد شهرداري تهران در بحث طرح تفصيلي و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصيلي به تبع آن در حال تهيه بود. تا قبل از آن شهرداري يك فضايي را ايجاد كرد كه صدور پروانه‌هاي ساختماني رشد چشمگيري داشت. تقريباً حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به‌طور متوسط در سال‌هاي گذشته و دهه‌هاي قبل از آن تقريباً ۲۰ درصد از پروانه ساختماني كشور يك فراواني ۳۰ درصدي پيدا كرد. يعني شايد ۵۰ درصد به حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران افزوده شد. او افزوده بود: اين تا حدي نظام يك سياست مديريت شهري كه در آن مقطع مغفول هم ماند يعني كسي بايد و شايد به آن نپرداخت كه حجم پروازهاي ساختماني تهران مثلاً حجم و فراواني ۲۰ درصد از پروانه‌هاي ساختماني كل كشور به ۳۰ درصد از پروانه‌هاي ساختماني كشور افزايش پيدا كرد.
تا فرصت داريد، پروانه ساختماني بگيريد
بيضايي در پاسخ به اينكه دليل بروز اين اتفاق چه بود؟ گفته بود: اعلام شد؛ «مي‌خواهيم ضوابط جديد بگذاريم و فروش تراكم به صورت سابق نخواهد بود.»، و به مردم اعلام شد؛ «تا فرصت داريد براي دريافت پروانه‌هاي ساختماني مراجعه كنيد.»، اين مساله باعث شد با يك هجوم براي اخذ پروانه ساختماني مواجه شويم. بعد از آن در پروانه‌هاي ساختماني وارد سراشيبي شديم به خصوص در تهران. علاوه بر اين نظام سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن هم دچار يك سري اختلالات شد و بعد از آن فرآيند سراشيبي تداوم يافت. بعد از ۱۴۰۰ هم حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به ۱۰ درصد پروانه‌هاي ساختماني كل كشور كاهش پيدا كرده است.
