گروه راه و شهرسازی|
محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی برای دومین ماه پیاپی، داده‌هایی کلی و مبهم از بازار مسکن تهران را رسانه‌ای کرد. این درحالی است که بانک مرکزی به عنوان رسمی ترین مرجع ارایه‌کننده آمار بازار مسکن باید هر ماه گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت را ارایه کند. این وظیفه اما صرفا برای آمارهای فروردین ماه سال جاری رخ داده است و هم اینک صرفا آمار تحولات این بازار در مهر، آبان و آذر سال 1402 در سایت بانک مرکزی در دسترس است.
به گزارش «تعادل»، طی سال های گذشته همواره در پی جهش‌های قیمتی مسکن، بانک مرکزی انتشار آمار مربوطه را متوقف کرده است و به این ترتیب، به جای افزایش شفافیت در بازار ملک با فزونی گرفتن ابهامات رو به رو شده‌ایم. در دوره جدید ریاست بانک مرکزی نیز همچنان شاهد استفاده از این شیوه نخ‌نما هستیم. در این حال، طی سال جدید، صرفا گزارش آمار تحولات بازار مسکن پایتخت در ماه نیمه تعطیل فروردین ماه سال جاری منتشر شده است و آمار تحولات این بازار طی دو ماهه اردیبهشت و خرداد توسط ريیس کل این نهاد ارایه شده است. در ماه گذشته، فرزین بدون اشاره به «قیمت اسمی» هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران از رشد تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن به 12.5 درصد خبر داده بود. طی روزهای اخیر نیز رییس کل بانک مرکزی- بدون اشاره به قیمت اسمی- از رشد ۹.۷ درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه خبر داده است.
آن‌گونه که سایت رسمی بانک مرکزی گزارش کرده است: «فرزین گفت: در سال گذشته، کنترل متغیرهای کلان اقتصادی موجب شد، رکودی در معاملات مسکن رخ دهد و پیش‌بینی ما این بود که این رکود کوتاه مدت است و با اصلاح انتظارات مجددا رشد خواهد کرد. بر این اساس در خرداد ماه امسال معاملات مسکن در تهران 14.1درصد نسبت به خرداد ماه سال قبل افزایش پیدا کرده است و از طرف دیگر افزایش قیمت در تهران در خرداد ماه 9.7درصد بوده است. همچنین میزان متوسط افزایش قیمت‌ها نسبت به خرداد ماه ١۴٠٢ حدود ٩.٧درصد افزایش پیدا کرده است. درحالی است که نرخ افزایش قیمت مسکن در خرداد ماه سال گذشته نسبت به سال ١۴٠١ رشد قیمت ها 8.7درصد بود.
در ماه گذشته نیز رییس کل بانک مرکزی اعلام کرد که تورم مسکن در اردیبهشت «کنترل شده است». اما واقعیت چیست؟ آیا تورم مسکن کنترل شده است یا به علت جهش‌های پی در پی قیمت‌ها، خریداران و فروشندگان- علی‌رغم افزایش تقاضا برای سرپناه- از بازار خارج شده‌اند؟
آن‌گونه که ريیس کل بانک مرکزی خبر داده بود، تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در پایان اردیبهشت سال جاری به ۱۲.۵ درصد کاهش یافته است که کمترین رقم از آذر سال ۹۶ تا کنون به شمار می‌رود.
فرزین در جلسه شنبه ۵ خرداد شورای عالی مسکن با اشاره به اینکه هم‌اکنون ۸۲۶ هزار قرارداد نهضت ملی مسکن را نظام بانکی منعقد کرده و میزان تسهیلات ساخت مسکن که در سال ۱۴۰۲ پرداخت شده هم رشد ۳۰۴ درصدی دارد، گفت: رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان نمایه‌ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت به نحوی که این شاخص در شهر تهران از ۱۰۷.۲ درصد اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجه به ۱۲.۵درصد در اردیبهشت امسال رسید.
وی همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل ۱۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد. در واقع آخرین آمارها حاکی از آن است که توأمان با افزایش حجم معاملات، رشد قیمت در بازار مسکن به میزان مطلوبی کنترل شده است.
به گزارش «تعادل»، بنا بر آمارهای رسمی اعلام شده، حجم معاملات ملکی در اردیبهشت سال گذشته 4459 فقره بوده است که با توجه به رشد اعلامی از سوی رییس کل بانک مرکزی در سال جاری به حدود 5 هزار فقره رسیده است. این درحالی است که 5 هزار فقره معامله ملکی برای شهر بزرگی مانند تهران، بسیار اندک به شمار می‌رود و از دوره‌های رونق معاملات ملکی این شهر (حدود 20 هزار فقره) فاصله دارد.
جایگاه گزارش‌های ماهانه در تحلیل‌ها
به گزارش «تعادل»، از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، گزارش‌های ماهانه در تحلیل بازار مسکن جایگاهی ندارند، مگر اینکه تغییرات صورت گرفته در ماه مورد نظر، در ماه‌های بعدی نیز تکرار شود و دست‌کم در یک فصل شاهد تغییر جهت بازار باشیم. از این گذشته، از آنجا که هزینه خرید مسکن مبلغ بسیار زیادی است و بر اساس برخی برآوردها، یک خانوار متوسط به یک قرن زمان نیاز دارد تا به این مبلغ دست پیدا کند، «قیمت اسمی» مسکن همواره از اهمیت بالایی برخوردار است به گونه ای که با تغییرات اندک نیز دچار نوسان‌های بزرگ می‌شود. بنابراین رشد مثلا 12 درصدی تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن، اگر چه رکورد تازه‌ای به شمار می‌رود اما همچنان به افزایش قابل توجه قیمت اسمی مسکن در یک دوره 12 ماهه دامن می‌زند.
شدیدترین رکود ملکی
پس از شوک کرونا
آخرین گزارش رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن اما نشان می‌دهد، حجم معاملات مسکن در فروردین سال جاری در قیاس با نخستین ماه سال های گذشته (1397 تا 1402)، به کمترین رکورد ثبت شده که متعلق به دوران شیوع پاندمی در کشور است، نزدیک شده است. به عبارت دیگر، طی 7 سال گذشته، کمترین معاملات ملکی انجام شده در فروردین، با 1200 فقره متعلق به فروردین سال 1399 است. یعنی در دومین ماه شیوع پاندمی و ترس ناشی از آن در کشور که منجر به تعطیلی بازارها و محدود یا تعطیل شدن پروازها و سفرهای جاده ای و ...شد. پس از آن، فروردین سال 1403 نیز با ثبت 1508 فقره معامله ملکی در جایگاه دوم کمترین معامله ملکی طی 7 سال گذشته قرار گرفته است.
به گزارش «تعادل»، بر خلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی 7 ساله اخیر دچار افت محسوسی نشده است، به گونه‌ای که حتی در همان فروردین سال 1399 که حجم معاملات ملکی با حدود منفی 88 درصد از بالای 10 هزار فقره در اسفند سال 1398 به 1200 فقره سقوط کرده بود، قیمت ملک تنها منفی 2.1 درصد افت را تجربه کرد. همزمان طی این 7 سال، تعداد ماه‌هایی که رشد قیمت مسکن منفی شد حتی به اندازه انگشتان دو دست هم نمی رسد. از همین رو است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران که در فروردین 1397 کمی بیش از 5.5 میلیون تومان بود، با «بیش از 1372 درصد جهش» به بالای 81 میلیون تومان رسیده است.
اگر چه افت معاملات ملکی در نخستین ماه هر سال به عنوان «ماه نیمه تعطیل» در قیاس با سایر ماه‌های سال، طبیعی است و در بازار مسکن ایران به عنوان یک هنجار و عرف پذیرفته شده است اما تقلیل تعداد معاملات ملکی در نخستین ماه سال‌های گذشته حاکی از تعمیق رکود در بازار مسکن است. در همین حال، طبیعی است که دومین ماه سال نیز از سویی به دنبال افت فروردین ماه و از سوی دیگر، با توجه به آغاز فعالیت های اقتصادی و رونق نسبی کسب و کارها، رشد قابل توجهی را به همراه دارد.
براساس این گزارش، در فروردین سال 1397 بیش از 5 هزار فقره معامله ملکی در تهران انجام شد اما در نخستین ماه سال جاری این رقم به 1508 فقره سقوط کرده است. این افت شدید همگام با جهش 1372 درصدی قیمت مسکن طی 7 سال گذشته، نشانه‌ای آشکار از تعمیق رکود- ابرتورمی در بازار مسکن به شمار می‌رود. به این نکته نیز باید اشاره کرد که تا قبل از سال 97 تعداد معاملات ملکی در بازار مسکن تهران در سایر ماه‌های سال بیش از 10 هزار فقره بوده است.
