كنترل در بازار اجاره با مداخله قانوني

گروه راه و شهرسازي|

سرانجام پس از حدود 20 روز تاخير، سقف اجاره‌بها در مناطق مختلف كشور تعيين شد. در هفته اول خرداد ماه سال جاري، وزير راه و شهرسازي از تعيين سقف اجاره‌بها متناسب با تورم تا نيمه خرداد ماه جاري خبر داده بود.

ديروز اما مهرداد بذرپاش، وزير راه و شهرسازي پس از برگزاري جلسه شوراي عالي مسكن، از تصويب رقم ۲۵ درصد براي متوسط سقف اجاره‌بها در نقاط مختلف كشور خبر داد.

سبقت اجاره مسكن از تورم عمومي

به گزارش «تعادل»، آخرين آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد، در فروردين ماه سال جاري، شاخص كرايه مسكن در تهران و كل مناطق شهري نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزايش يافته است. رشد نقطه به نقطه اين شاخص اما در تهران و مناطق شهري كشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم اين اعداد اين است كه از سويي، تورم نقطه‌اي اجاره‌بها از نرخ نقطه‌اي تورم عمومي در فروردين ۱۴۰۳ كه حدود ۳۴ درصد گزارش شده و همچنين تورم مسكن در نخستين ماه سال جاري (۲۲.۹درصد) بسيار بيشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در ساير شهرهاي كشور تفاوت معنادار با اين شاخص در تهران داشته كه نشان‌دهنده افزايش چشمگير تقاضاي اجاره در ساير مناطق شهري كشور است. پديده‌اي كه طي ماه‌هاي اخير تكرار شده و تقريبا به روندي عادي در بازار اجاره كشور بدل شده است. بررسي داده‌هاي آماري از سوي «تعادل» نشان مي‌دهد، از دي ماه سال ۱۴۰۱ تا دي ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران كمتر از ميزان تورم مسكن بوده است. در واقع، در اين دوره زماني شاهد دو جهش ارزي در كشور بوديم كه به انتظارات تورمي دامن زد و به همين علت، فروشندگان مسكن حاضر به عرضه مسكن خود به قيمت‌هاي جاري نبودند و تلاش مي‌كردند، ملك خود را با قيمت‌هاي چند ماه آينده به فروش برسانند. از همين رو بود كه تعداد معاملات ملكي در دوره مورد نظر نيز كمتر از گذشته شد و معاملات كمتري صورت گرفت. از دي ماه سال گذشته تاكنون نيز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتي مسكن كمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومي ايستاده است. به گزارش «تعادل»، تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌هاي فراوان قبلي نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها صرفا از قيمت ملك متاثر نمي‌شود و عوامل ديگري نيز در شكل‌گيري آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمي اثر قابل توجهي روي معيشت موجران دارد و موجران خرده پا كه بيش از ۸۰ درصد از مالكان ايراني را تشكيل مي‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش مي‌كنند نرخ كرايه‌ها را افزايش دهند تا از ميزان رفاه خانواده آنها كم نشود. آمارها نيز مويد همين است كه اجاره‌بها در سال گذشته بيش از ۲۰ درصد از قيمت مسكن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومي جلوتر بوده است. از اين رو، پيش‌بيني مي‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاري نيز همين وضعيت را ادامه دهد و سطوح بالاتري از نرخ تورم و قيمت مسكن تداوم مسير دهد. بي گمان در چنين شرايطي، موجران از نرخ مصوب پيروي نخواهند كرد و براي فرار از پيامدهاي عدم تبعيت از قانون به شيوه‌هاي مختلف از جمله عدم تمديد قراردادهاي اجاره و پذيرش مستاجر تازه با نرخ‌هاي بالاتر، متوسل خواهند شد.

متوسط افزايش سقف اجاره 25 درصد

به گزارش پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي، بذرپاش در حاشيه هجدهمين جلسه شوراي عالي مسكن گفت: اين جلسه كه به نوعي آخرين جلسه شوراي عالي مسكن در دولت سيزدهم بود، متوسط سقف اجاره‌بها با رقم ۲۵ درصد به تصويب رسيد. وزير راه و شهرسازي توضيح داد: بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها دولت مكلف شده تا در استان‌هايي كه تورم بالاي ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعيين كند. بر همين اساس پيشنهادات شوراي مسكن استان‌ها در خصوص اين نرخ گردآوري شد كه در اين جلسه بررسي شد و به تصويب رسيد. بذرپاش با بيان اينكه اين ارقام ظرف روزهاي آينده به استان‌ها ابلاغ مي‌شود، افزود: اميدواريم با اين تصميم بازار اجاره به شكل بهتري كنترل شود.

سقف اجاره‌بها در استان تهران 25 تا 30 درصد

ديروز صبح و پيش از برگزاري جلسه شوراي عالي مسكن اما مديركل دفتر اقتصاد مسكن از تعيين سقف افزايش اجاره‌بها در استان تهران بين ۲۵ تا ۳۰ درصد خبر داده بود. به گزارش ايلنا، ابوالفضل نوروزي مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اين رابطه گفت: وزارت راه و شهرسازي در كنار ساخت و ساز و اجراي طرح نهضت ملي مسكن براي تنظيم بازار اجاره، تعيين سقف اجاره‌بها را در برنامه قرار داد تا با اين كار هم حقوق مستاجران و هم موجران رعايت شود. وي ادامه داد: قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها حدود يك ماه گذشته به تصويب رسيد كه بر اساس ماده ۷ اين قانون، دولت مكلف شده تا در استان‌هايي كه تورم بالاي ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعيين كند. نرخ اجاره‌بها رقمي بين ۲۵ تا ۳۰ درصد در استان تهران است.

ضمانت‌هاي اجرايي قانون

مديركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: در قانون ضمانت‌هاي اجرايي براي رعايت نشدن سقف اجاره‌بها توسط موجران در نظر گرفته شده است. به عنوان نمونه يكي از ضمانت‌هاي اجرايي اين است كه اگر موجري اجاره را بيش از سقف تعيين شده از مستاجر دريافت كند مستاجر مي‌تواند تا ۵ سال از موجر شكايت كند و موجر مكلف مي‌شود تا مبلغ اضافي را به مستاجر بازگرداند. همچنين بيش از سه برابر اجاره‌بها در يك ماه، سبب جريمه موجر خواهد شد و مبلغ جريمه بايد به حساب دولت واريز شود.

نوروزي گفت: در قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها، موضوع مشاوران املاك جدي است. مشاوران املاك طبق اين قانون مكلف هستند تا قراردادهاي اجاره يك واحد مسكوني را براي دو سال قبل بررسي كنند و بيش از سقف اجاره‌بهاي تعيين شده نباشد.

وي تصريح كرد: در قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها تلاش شده است تا هم منافع موجران و هم منافع مستاجران در نظر گرفته شود. در قانون براي موجراني كه قانون را رعايت مي‌كنند مشوق‌هايي در نظر گرفته شده است.

مداخله در بازار اجاره قانوني شد

به گزارش «تعادل»، براساس قانون جديد ساماندهي بازار اجاره كه پس از كش و قوس فراوان در ارديبهشت ماه سال جاري در شوراي نگهبان تاييد شد، سقف اجاره‌بها در هر شهر و استان براساس نرخ تورم همان منطقه تعيين مي‌شود. به اين ترتيب، بدعت مداخله دولت در تعيين سقف اجاره‌بها حالا قانوني شد. مساله‌اي كه هم به گواه آمار و بنا به اظهارات برخي از نمايندگان مجلس در تعديل قيمت‌ها در بازار اجاره موثر نبوده است. آنگونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، ميزان اجاره‌بها از سويي تابعي از قيمت مسكن است و از سوي ديگر، تابعي از هزينه معيشت مالك. اين در حالي است كه طي سال‌هاي اخير، قيمت مسكن دچار جهش‌هاي متعددي شده است و بر اساس آخرين گزارش رسمي مربوط به تحولات بازار مسكن در فروردين سال 1403، متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران به بيش از ۸۱ ميليون تومان رسيده است، در حالي كه حدود ۱۰ سال پيش، متوسط قيمت مسكن حدود ۳ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌هاي قيمتي مسكن، شاهد جهش قيمت ساير كالاها نيز بوده‌ايم. مساله‌اي كه هزينه‌هاي تامين معيشت خانوار و به ويژه مالكان را دستخوش تغيير كرده است و در نتيجه، با ايجاد يك كانال جديد، روي اجاره‌بها اثرگذار بوده است. مجتبي يوسفي، عضو هيات رييسه مجلس يازدهم و منتخب مجلس دوازدهم پيش از اين، درباره منطقه‌اي شدن تعيين سقف اجاره‌بها گفته است: در بحث ارايه دامنه قيمت‌ها بحث اول اين بود كه دولت يك عدد و درصد ثابت را اعلام كند كه در اجراي اين اقدام با توجه به تجربه‌هاي سال‌هاي گذشته، ديديم كه دولت در اجراي آن موفق نبود. به‌طوري كه اعلام سقف قيمت در برخي از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزايش قيمت اجاره‌بها شد و اين اعداد ثابت كلي براي تمام استان‌ها در شهرهاي كوچك كه به افزايش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسيد و براي مثال سقف ۲۰درصدي كه به‌طور رسمي از سوي دولت اعلام شد منجر به افزايش نرخ اجاره‌بها شد حال اينكه همين عدد در شهرهاي بزرگ كارايي نداشت. وي افزوده است: در قانون جديد به شوراي عالي مسكن اين اختيار داده شد كه به برخي از استان‌ها ورود كند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعيين سقف اجاره‌بها اقدام كند و اعداد براي تمام كشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان يا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌هاي بازار غيرمتعارف بود شوراي عالي مسكن بايد به بازار مسكن آن شهر يا استان ورود كند و دامنه قيمت مشخص كند. عضو كميسيون عمران مجلس يازدهم و منتخب دولت دوازدهم اظهار كرده است: هرچند كه با اين موضوع موافق هستم كه بايد دولت در بخش مسكن به عنوان پيشران اقتصاد از جايگاه رگولاتوري ورود كند اما براي آن دوره‌ عدد مطلق اعلام شد به جرات مي‌توانم بگويم كه اصلا اعداد تعيين شده براي سقف قيمتي در بازار اجاره‌بها به اجرا نرسيد و به همين دليل اين اختيار را به شوراي عالي مسكن داديم كه در استان‌هايي كه دامنه افزايش قيمت غير متعارف است ورود و سقف قيمت را به اجرا برساند.