سقف كاذب اجاره مسكن در استان ها

گروه راه و شهرسازي|

هفته شوراي عالي مسكن به رياست محمد مخبر، سرپرست رياست‌جمهوري، سقف اجاره‌بها در كشور را تعيين كرد، اما صرفا متوسط افزايش 25 درصدي براي استان‌ها و 25 درصدي براي تهران اعلام شد. ديروز اما وزارت راه و شهرسازي از سقف اجاره‌بها در تمام استان‌هاي كشور رونمايي كرد. 

بررسي‌هاي «تعادل» از جدول «حداكثر افزايش مجاز اجاره‌بها و قرض الحسنه آن در مراكز استان‌ها» نشان مي‌دهد، زاهدان با 22 درصد و يزد با 25.2 درصد به ترتيب كمترين و بيشترين سقف مجاز براي افزايش اجاره‌بها در سال جاري را به خود اختصاص داده‌اند. همچنين از 31 مركز استان، به غير از زاهدان و يزد، 5 مركز استان ديگر يعني بوشهر، اهواز، زنجان، سمنان و ياسوج هريك با 23 درصد سقف مجاز افزايش اجاره‌بهاي متفاوتي خواهند داشت و ساير استان‌ها همگي مجاز به افزايش اجاره‌بها تا سقف 25 درصد هستند. با توجه به اين اعداد، ميانگين سقف مجاز افزايش اجاره‌بها در كشور كمتر از 25 درصد و حدود 24.5 درصد مي‌شود. در حالي كه پيش از اين، مسوولان وزارت راه و شهرسازي اين شاخص را 25 درصد اعلام كرده بودند.

در شرايطي شوراي عالي مسكن نرخ متوسط 24.5 درصدي را براي افزايش سقف اجاره مسكن در سال 1403 تعيين و اعلام كرده است كه نرخ تورم عمومي در پايان سال گذشته به 41 درصد رسيد. به ترتيب مشاهده مي‌شود كه فاصله‌اي حدود 17 واحد درصدي ميان سقف تعيين شده و تورم سال گذشته وجود دارد. به عبارت ديگر، هزينه‌هاي زندگي موجران كشور كه اغلب خرده مالك هستند و بخشي از هزينه معاش خود را از راه اجاره يك يا دو واحد مسكوني كسب مي‌كنند، 17 درصد بيشتر از سقف مجاز اجاره افزايش يافته است و به عبارت روشن‌تر در صورتي كه آنها بخواهند اين مصوبه را اجرا كنند، بايد 17 درصد سفره زندگي خود را كوچك‌تر كنند. از سوي ديگر، حقوق و دستمزد كارمندان دولت براي سال جاري 22 درصد افزايش يافته است و حدود 3 درصد از ميزان سقف تعيين شده، كمتر است. بنابراين مستاجران نيزمجبورند براي رعايت اين سقف حداقل 3 درصد سفره خود را كوچك‌تر كنند. 

 جريمه‌هاي موجر و بنگاه  براي اجاره‌بها غيرمجاز 

در اين حال، دبير كارگروه تنظيم بازار مسكن وزارت راه و شهرسازي اظهار كرد: طبق قانون اگر موجري اجاره‌بها را بالاتر از سقف مجاز افزايش داد، مستاجر اين قيمت غيرمجاز را مي‌پذيرد اما تا ۵ سال بعد از عقد قرارداد و وقتي كه اين واحد را تحويل داد، مي‌تواند از مالك شكايت كند. ياسر دستمالچيان ديروز در يك نشست خبري با اشاره به ساماندهي بازار مسكن اظهار داشت: براساس قوانين مصوب بيش از ۱۱۰ هزار بازرسي از بنگاه‌هاي املاك شكل گرفت و بيش از ۳۰۰ ميليارد تومان جريمه اخذ شد، طبق بررسي‌ها از ۱۸۰ هزار واحد بنگاه معاملات املاك ۱۸ هزار و۵۰۰ بنگاه املاك غير مجاز شناسايي شد . به گزارش ايلنا، وي همچنين درباره سامانه خودنويس ادامه داد: مشاوران املاك مكلف هستند با بارگزاري مدارك خود در درگاه ملي مجوزها طي ۱۰ روز پروانه كسب را دريافت كنند. دريافت پروانه كسب منوط به دريافت پروانه تخصصي است و مشاوران املاك مكلف هستند با گذراندن دوره‌هاي آموزشي و اخذ موفقيت در آزمون پروانه تخصصي خود را دريافت و فعاليت تخصصي خود را ادامه دهند.

دبير كارگروه تنظيم بازار مسكن وزارت راه و شهرسازي با بيان اينكه قانون سقف اجاره‌بها هنوز ابلاغ نشده و پس از ابلاغ آن مي‌توان آثار اجراي اين قانون كنترلي را در بازار ديد، گفت: قانون ساماندهي بازار مسكن به تصويب رسيده و براي اولين بار براي اجرا در اختيار دولت قرار گرفته است. طبق قانون اگر موجري اجاره‌بها را بالاتر از سقف مجاز افزايش داد، مستاجر اين قيمت غيرمجاز را مي‌پذيرد اما تا ۵ سال بعد از عقد قرارداد و وقتي كه اين واحد را تحويل داد، مي‌تواند از مالك شكايت كند. 
دستمالچيان تاكيد كرد: با شكايت مستاجر، سند ثبت شده مورد بررسي قرار مي‌گيرد و درصورت تاييد موجر بايد ما به تفاوت مبلغ اخذ شده با ارقام مجاز را بپردازد. همچنين موجر بايد ٣ برابر يك ماه اجاره را به عنوان جريمه بپردازد و اين جريمه به صندوق دولت واريز مي‌شود. وي با بيان اينكه مشاوران املاك هم مكلف به رعايت سقف اجاره‌بها هستند، ادامه داد: تعزيرات به اين موضوع ورود مي‌كند و اگر مشاوران املاك قراردادي را تنظيم كنند كه اجاره‌بها بالاتر از سقف مجاز باشد، ٣ برابر حق الزحمه دريافتي جريمه خواهد شد، در تذكر دوم مشمول ۶ ماه محروميت و ۴ برابر حق‌الزحمه جريمه، در تذكر سوم يك سال محروميت و ۶ برابر حق‌الزحمه جريمه و در تذكر چهارم محروميت دايم مشمول مشاوره املاك متخلف خواهد شد.

سقف كاذب و بي اثر

به گزارش «تعادل»، بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها كه پس از كش و قوس چند ساله سرانجام در ارديبهشت سال جاري در شوراي نگهبان تاييد شد، دولت مكلف شده تا در استان‌هايي كه تورم بالاي ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعيين كند. براساس قانون جديد ساماندهي بازار اجاره، سقف اجاره‌بها در هر شهر و استان براساس نرخ تورم همان منطقه تعيين مي‌شود. به اين ترتيب، بدعت مداخله دولت در تعيين سقف اجاره‌بها حالا قانوني شد. مساله‌اي كه هم به گواه آمار و بنا به اظهارات برخي از نمايندگان مجلس در تعديل قيمت‌ها در بازار اجاره موثر نبوده است. آنگونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، ميزان اجاره‌بها از سويي تابعي از قيمت مسكن است و از سوي ديگر، تابعي از هزينه معيشت مالك. اين در حالي است كه طي سال‌هاي اخير، قيمت مسكن دچار جهش‌هاي متعددي شده است و بر اساس آخرين گزارش رسمي مربوط به تحولات بازار مسكن در فروردين سال ۱۴۰۳، متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران به بيش از ۸۱ ميليون تومان رسيده است، در حالي كه حدود ۱۰ سال پيش، متوسط قيمت مسكن حدود ۳ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌هاي قيمتي مسكن، شاهد جهش قيمت ساير كالاها نيز بوده‌ايم. مساله‌اي كه هزينه‌هاي تامين معيشت خانوار و به ويژه مالكان را دستخوش تغيير كرده است و در نتيجه، با ايجاد يك كانال جديد، روي اجاره‌بها اثرگذار بوده است. 
مجتبي يوسفي، عضو هيات رييسه مجلس يازدهم و منتخب مجلس دوازدهم پيش از اين، درباره منطقه‌اي شدن تعيين سقف اجاره‌بها گفته بود: در بحث ارايه دامنه قيمت‌ها بحث اول اين بود كه دولت يك عدد و درصد ثابت را اعلام كند كه در اجراي اين اقدام با توجه به تجربه‌هاي سال‌هاي گذشته، ديديم كه دولت در اجراي آن موفق نبود. به‌طوري كه اعلام سقف قيمت در برخي از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزايش قيمت اجاره‌بها شد و اين اعداد ثابت كلي براي تمام استان‌ها در شهرهاي كوچك كه به افزايش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسيد و براي مثال سقف ۲۰درصدي كه به‌طور رسمي از سوي دولت اعلام شد منجر به افزايش نرخ اجاره‌بها شد حال اينكه همين عدد در شهرهاي بزرگ كارايي نداشت. 

وي افزوده بود: در قانون جديد به شوراي عالي مسكن اين اختيار داده شد كه به برخي از استان‌ها ورود كند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعيين سقف اجاره‌بها اقدام كند و اعداد براي تمام كشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان يا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌هاي بازار غيرمتعارف بود شوراي عالي مسكن بايد به بازار مسكن آن شهر يا استان ورود كند و دامنه قيمت مشخص كند. 
عضو كميسيون عمران مجلس يازدهم و منتخب دولت دوازدهم اظهار كرده بود: هرچند كه با اين موضوع موافق هستم كه بايد دولت در بخش مسكن به عنوان پيشران اقتصاد از جايگاه رگولاتوري ورود كند اما براي آن دوره‌ عدد مطلق اعلام شد به جرات مي‌توانم بگويم كه اصلا اعداد تعيين شده براي سقف قيمتي در بازار اجاره‌بها به اجرا نرسيد و به همين دليل اين اختيار را به شوراي عالي مسكن داديم كه در استان‌هايي كه دامنه افزايش قيمت غير متعارف است ورود و سقف قيمت را به اجرا برساند.