چرا ساخت و ساز در دهه «از دست رفته» 1390 كاهش يافت؟ قيمت مسكن چرا پرواز كرد؟
تعبير وارونه يك كابوس
طي يكي ، دو سال اخير تحليل‌هاي متعدد و پرشماري درباره ركوردهاي بد شاخص‌هاي كلان اقتصاد در دهه 1390 از سوي اقتصاددان‌ها ارايه شده است. طي دو هفته اخير نيز در مناظرات چهاردهمين دوره انتخابات رياست‌جمهوري، برخي از كانديداها بارها به وضعيت نامناسب اقتصاد در دهه گذشته اشاره كردند با اين تفاوت كه آنها نقصان‌هاي موجود در دهه 1390 را پاي كارنامه دولت روحاني نوشتند و نخواستند يا نتوانستند به‌طور ريشه‌اي علل موجده آن شرايط را بررسي كنند. نبايد فراموش كرد كه در ميانه دهه 1390 دو شاخص اقتصاد كلان ايران ركوردهاي تاريخي كم نظيري را از خود بر جاي گذاشتند.
گروه راه و شهرسازي|
طي يكي ، دو سال اخير تحليل‌هاي متعدد و پرشماري درباره ركوردهاي بد شاخص‌هاي كلان اقتصاد در دهه 1390 از سوي اقتصاددان‌ها ارايه شده است. طي دو هفته اخير نيز در مناظرات چهاردهمين دوره انتخابات رياست‌جمهوري، برخي از كانديداها بارها به وضعيت نامناسب اقتصاد در دهه گذشته اشاره كردند با اين تفاوت كه آنها نقصان‌هاي موجود در دهه 1390 را پاي كارنامه دولت روحاني نوشتند و نخواستند يا نتوانستند به‌طور ريشه‌اي علل موجده آن شرايط را بررسي كنند. نبايد فراموش كرد كه در ميانه دهه 1390 دو شاخص اقتصاد كلان ايران ركوردهاي تاريخي كم نظيري را از خود بر جاي گذاشتند. در پايان سال 1395 رشد اقتصاد ايران يك ركورد «دو رقمي» (بيش از 12 درصد) كم نظيري را از خود برجاي گذاشت، همچنين نرخ تورم نيز حدود 2 سال تك رقمي (كمتر از 10 درصد) بود. اين دو شاخص نشان مي‌داد كه دولت اول روحاني هم در عرصه ديپلماسي و هم در عرصه اقتصاد مسير درستي را در پيش گرفته بود. اما با خروج ترامپ از برجام در ارديبهشت 1397 و اتخاذ برخي سياست‌هاي اشتباه و نابجا شرايط در دولت دوم روحاني وخيم شد. با شيوع كرونا در ايران در تاريخ 30 بهمن 1398، اقتصاد ايران همچون اقتصاد ساير كشورها، با ركود ناشي از تعطيلي كسب و كارها و قرنطينه مواجه شد و به نوعي وضعيت وخيم قبلي، وخيم‌تر شد و كابوس اقتصاد ايران در دهه 1390 بروز يافت. با اين حال، وجود برخي سياست‌هاي صحيح از جمله عرضه بدهي‌هاي دولت در بازار سهام مانع از تشديد تورم و تشديد خلق اعتبار بدون پشتوانه شد. در اين شرايط، مسكن نيز همچون ساير كالاها با نوسان شاخص‌هاي كلان دچار جهش‌هاي قيمتي شد و به واسطه مولفه‌هاي بنيادي حتي بدون افزايش معاملات و بلكه همزمان با افت معاملات ملكي، سطوح بالاتري از قيمت‌ها را تجربه كرد. بازار اجاره نيز كه تابعي از قيمت مسكن و هزينه‌هاي معيشت موجر است، در همين مسير جهشي وارد شد و منجر به كوچ مستاجران به حاشيه شهرها و يا مهاجرت به شهرهاي كوچك‌تر شد. پژوهش‌ها و بررسي‌هاي آماري تاييد كرده‌اند كه به ويژه از سال 1397 تا كنون، بازار معاملاتي و اجاره مسكن به‌طور مستقيم تحت تاثير نوسان‌هاي اقتصاد كلان بوده‌اند و به علت نبود تقاضاي موثر كمتر از ناحيه تحولات درون بخشي خود متاثر شده است. با وجود اين، همچنان برخي از تحليل گران يا رسانه‌ها تمايل دارند تا دولت‌هاي يازدهم و دوازدهم را مقصر وضعيت كنوني مسكن جلوه دهند و آنها را به بي عملي در بازار مسكن متهم مي‌كنند. اين در حالي است كه يك ميليون از دو ميليون مسكن مهر، در دولت‌هاي يادشده ساخت، تكميل و تحويل شده است يا طرح‌هايي همچون صندوق يكم در بانك مسكن براي تسهيلات دهي به زوج‌هاي خانه اولي اجرا شد كه به گواه آمار تا قبل از نوسان‌هاي سال 1397 نقش موثري در خانه‌دار كردن حدود 100 هزار زوج جوان برجاي گذاشت. در اين حال، مرور روايت رسانه‌هاي يادشده از تحولات مسكن در دهه 1390 خالي از لطف نيست.
مسيري كه 5 دولت طي كرد
به گزارش مهر، بررسي روند كاري پنج دولت پس از انقلاب در بازار اجاره‌بها به خوبي نشان مي‌دهد، نتيجه كم‌كاري دولت‌ها در ساخت خانه خود را در افزايش قيمت چه بازار خريد و فروش و چه بازار اجاره‌بهانشان مي‌دهد. طبق آمار رسمي، تك رقمي شدن نرخ اجاره‌بها در ميانه دهه ۹۰ و بعد از ساخت خانه‌هاي مهر اتفاق افتاده است. علاوه بر آمار و ارقام، مركز پژوهش‌هاي مجلس نيز ساخت خانه و افزايش مالكيت در كشور را بهترين راه مديريت بازار مسكن مي‌داند. هر سال در اين فصل تيترهايي شبيه «تابستان داغ بازار اجاره‌بها» را خبرگزاري‌ها يك در ميان كار مي‌كنند. سوژه‌اي كه در كنار هواي تب كرده اول تابستان و گرماي ذاتي اين بازار بعد از سال‌ها هنوز هم براي رسانه‌ها جذابيت دارد. اهميت موضوع زماني بيشتر مي‌شود كه دولت آينده بايد براي اين حوزه برنامه دقيق و مدوني داشته باشد تا بتواند، از بحران‌هاي ايجاد شده به علت كم‌كاري‌هاي دولت يازدهم و دوازدهم در دهه ۹۰ بگذرد. كم كاري كه عامل اصلي رشد ۳۰۰ درصدي قيمت اجاره‌بها در كشور شد و كاري كرد كه در مدت ۱۰ سال گذشته اين بازار روي آرامش را نبيند. روند كاهش توليد مسكن در كشور و افزايش تقاضا براي آن در كشور اجاره مسكن را در تهران ۶ برابر و در ديگر شهرهاي كشور ۳ برابر كرد. براساس گزارش «بررسي بخش دوم لايحه بودجه سال ۱۴۰۳ كل كشور» مركز پژوهش‌هاي مجلس ساخت و عرضه مسكن در بازار تنها راه خلاصي از اين بحران است.
اولين ثبت ركورد در دولت ششم
آمارهاي بانك مركزي در مدت زمان بين سال‌هاي ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ نشان مي‌دهد تنها در ۳ سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ نرخ بازار اجاره‌بها در مناطق شهري كشور تك رقمي شده است. براساس همين داده‌ها بالاترين نرخ اجاره‌بها در مدت ذكر شده، در سال ۷۵ به ميزان ۳۴.۹ ثبت شده است. همچنين، نتيجه عملكرد دولت نهم و دهم با ساخت «مسكن مهر» در ۲ سال ۹۵ و ۹۶ با تك رقمي شدن شاخص اجاره‌بها نمود پيدا مي‌كند. با توجه به آمارهاي گفته شده بيشترين نرخ تورم اجاره‌بها در بين سال‌هاي ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ به دولت ششم مي‌رسد و كمترين نرخ تورم اجاره‌بها متعلق به دولت دهم است. در نتيجه سياست‌هاي حوزه مسكن دولت ششم در مجموع رشد ۱۰۵ درصدي نرخ اجاره‌بها را به نام خود ثبت كرد. اين آمار نشان مي‌دهد كه در بين سال‌هاي ۷۲ تا ۷۶ هر ساله ۲۶.۳ درصد به نرخ اجاره‌بها افزوده است.
دولت هفتم ترمز تورم اجاره‌بها را كشيد
با روي كار آمدن دولت هفتم به يك‌باره بين سال‌هاي ۷۶ تا ۸۰ ميانگين سالانه نرخ اجاره‌بها تا ۲۱ درصد كاهش پيدا مي‌كند. البته بايد در اينجا متذكر شد كه كه اين كاهش نرخ به معني كاهش تورم يا كاهش نرخ مسكن نبوده بلكه، تنها اين كاهش نرخ به نسبت دوره قبلي محاسبه مي‌شود. دليل اين مدعا نيز افزايش سالانه ۲۱.۳ درصد نرخ اجاره‌بها مسكن در دولت هفتم است. در دولت هشتم برخلاف دولت هفتم نرخ اجاره‌بها مسكن روند كاهشي پيدا مي‌كند و مجموع نرخ اجاره‌بها سالانه ۱۹.۴ درصد مي‌شود. به بيان ديگر، نرخ شاخص اجاره‌بها از ۱۹.۴ از سال ۱۳۷۶ به نرخ شاخص اجاره‌بها ۱۱.۶ در سال ۱۳۸۳ كاهش پيدا مي‌كند.
اثر ساخت و عرضه مسكن بر اجاره‌بها
دولت نهم و دهم توانست روند كاهشي نرخ اجاره‌بها را ادامه دهد و تورم نرخ اجاره‌بها مسكن به صورت سالانه بر روي ۱۸.۸ درصد كنترل شد. اما در سال ۸۶ دومين جهش قيمت مسكن در كشور رخ داد و حتي در مدت چند ماه مسكن ۲ برابر افزايش قيمت داشت كه در ادامه آن نرخ اجاره‌بها افزوده شد. با اين همه در اين دوره نيز تورم اجاره‌بها روند نزولي خود را ادامه داد و براساس آمارهاي بانك مركزي مجموع تورم اجاره‌بها ۴ سال دهم ۴۲.۵ درصد شد كه عدد ۱۰.۶ به عنوان نرخ اجاره‌بها سالانه ثبت شده است. سومين جهش قيمتي مسكن در سال ۹۱ اتفاق افتاد و قيمت مسكن را چندين درصد افزايش داد. اما ساخت «مسكن مهر» و تزريق آن در بازار خود را در سال‌هاي ۹۵ و ۹۶ نشان داد كه نرخ تورم اجاره‌بها را به ۳۶.۴ درصد رساند. بنابراين براساس آمار بانك مركزي در مدت سال‌هاي ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ تنها در ۳ سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ رشد تورم اجاره‌بها تك رقمي بوده است.
اثر تاخيري ساختن و نساختن مسكن
آخرين جهش قيمت مسكن در كشور در سال ۱۳۹۷ رخ داد. با يك بررسي ساده مي‌توان مشاهده كرد قيمت اجاره مسكن در دهه ۹۰ ركورد افزايش ۶ برابري را در تهران و ۳ برابري را در ديگر شهرهاي كشور زد. به عبارت ديگر، نرخ تورم اجاره‌بها در اين مدت رشد ۳۰۰ درصدي داشت. در كنار اين ركود بازار ساخت و ساز دولت يازدهم و دوازدهم، بي‌قانوني و رهاشدگي بازار اجاره نيز وجود داشت تا در كل جان مستاجرها را بگيرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه از سال ۹۳ تا ۹۹ در مجموع تنها ۹۴۳ هزار و ۵۶۲ دستگاه مسكن آن هم توسط بخش خصوصي در كشور ساخته شده است. در حالي كه صف متقاضيان مسكن در كشور هر روز افزايش داشته است.
بازار اجاره‌بها از نفس افتاد
توقف ساخت و ساز در دهه ۹۰ اثر خود را تنها بر بازار خريد و فروش باقي نگذاشت و در بازار اجاره نيز نمايان شد. جهش قيمت مسكن در سال ۹۹ عامل اصلي نرخ رشد اجاره‌بها در همان سال شد و نرخ اجاره‌بها در آن ۲۵.۸ درصد رشد داشت. اين آمار و ارقام به خوبي نشان مي‌دهد كه توقف توليد مسكن چگونه بر روي قيمت خريد و فروش و حتي اجاره‌بها مسكن تأثير دارد. البته همان‌گونه كه تأثير ساخت مسكن مهر به علت اثر تاخيري در دهه نود خود را نشان داد، اثر اين بي‌اقدامي نيز خود را در ۱۴۰۰ به بعد نمايان كرد. براساس آمارهاي منتشر شده از سوي بانك مركزي اجاره‌بها مسكن در سال ۱۴۰۰ به نرخ نزديك به ۴۷ درصدي رسيد و در مدت ۳ ساله دولت سيزدهم اين عدد به رشد ۵۲ درصدي نيز دست پيدا كرد. ركوردي كه پيش از اين حتي در دهه هفتاد و نود نيز كشور به آن نرسيده بود.
اول و آخر بازار مسكن ساخت و ساز است
با توجه به بررسي روند اين مدت به خوبي مشخص است زمانيكه دولت‌ها اقدام به ساخت مسكن كرده‌اند، توانسته‌اند بر روي اين بازار تأثير مثبت داشته و نرخ اجاره‌بها را نيز كنترل كنند. به بيان ساده‌تر بازار مسكن نيز مانند هر بازار ديگري متأثر از عرضه و تقاضا است. بنابراين زماني كه عرضه در اين بازار بيشتر شود، خواه ناخواه اين بازار دچار افت قيمت خواهد شد. با اين حساب دولت آينده بايد مبناي كار خود را بر روي ساخت مسكن متمركز كند. درست همانطور كه در گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس با عنوان «بررسي بخش دوم لايحه بودجه سال ۱۴۰۳ كل كشور» آمده؛ لازم است دولت آينده به ضرورياتي مانند متمركز كردن اعتبارات مسكن گروه‌هاي كم درآمد، تدقيق ميزان اعتبارات طرح‌هاي بازآفريني شهري، تأمين زيرساخت‌هاي پروژه‌هاي اجرا شده مسكن حمايتي و توسعه مناطق كم برخوردار از جمله مهم‌ترين مواردي است كه بايد به آنها توجه كند. تجربه اين دولت به خوبي نشان داد كه عرضه زمين و مشاركت مردم در پروژه ساخت مسكن مي‌تواند به اين امر با سرعت بيشتري جامه عمل بپوشاند.
