سبقت اجاره‌بها از درآمد حقوق بگيران

گروه راه و شهرسازي|

تازه‌ترين گزارش آماري از تحولات بازار مسكن حاكي از تورم نقطه به نقطه 50 درصدي اجاره مسكن طي خرداد ماه سال جاري در تهران و كشور است. اين در حالي است كه تورم عمومي نقطه به نقطه خرداد 31.9 درصد گزارش شده است. فاصله تقريبا 18 درصد ميان تورم اجاره و تورم عمومي، در حالي كه تورم نقطه‌اي قيمت مسكن كمتر از 10 درصد است، نشان مي‌دهد، شاخص اجاره مسكن در حال جبران عقب ماندگي‌هاي سال‌هاي گذشته از شاخص قيمت آپارتمان است. پيامد اين شرايط، فشار مالي بيشتر روي قشر مستاجر است. بنا به اعلام بانك مركزي، شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري كشور در خرداد ماه سال 1403 به ترتيب نشان‌دهنده رشد 3.5 و 3.8 درصدي (تورم ماهانه عمومي 2.8 درصد بوده است) شاخص مزبور نسبت به ماه قبل است. رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در خردادماه سال 1403 در شهر تهران و كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل 47 و 51.6 درصد است. به گزارش «تعادل»، اينك اين سوال مطرح مي‌شود كه «چرا در كشور همواره با چالش در بخش اجاره مسكن مواجه هستيم و در برخي سال‌ها فشار زيادي به مستأجران وارد شده است؟» پاسخ به اين سوال مستلزم بررسي شاخص‌هاي متعدد از جمله علل رشد جهش وار قيمت مسكن در اقتصاد ايران است، چه آنكه قيمت مسكن عامل اصلي و تعيين كننده اجاره‌بها است. با اين حال، در قابي كوچك‌تر، بررسي رابطه ميان ميزان اجاره‌بها و ميزان درآمد از اهميت بالايي برخوردار است. اينكه سهم تامين مسكن در سبد خانوار به چه ميزان است. به گفته مسوولان و كارشناسان هم اينك سهم مسكن در سبد هزينه خانوار ايراني حدود 60 درصد (در تهران بالاي 65 درصد) است، اين در حالي است كه اين شاخص در كشورهاي اروپايي حدود 30 تا 34 درصد گزارش شده است.

شكاف درآمد و اجاره‌بها

در همين رابطه، فرهاد بيضايي كارشناس سياست‌گذاري مسكن در ميزگردي كه به همت خبرگزاري تسنيم برگزار شده است، گفت: مقايسه درآمد افراد نسبت به اجاره مسكن در كشور نشان مي‌دهد در وضعيت بحراني قرار داريم. در اين باره به مثالي اشاره مي‌كنم؛ اگر اجاره يك واحد مسكوني در تهران بدون اعمال رهن يا وديعه اگر 700 دلار باشد، درآمد افراد حداكثر روي 500 دلار تثبيت شده است. ولي در آنكارا تركيه اگر كه مثلاً اجاره يك واحد مسكوني متوسط 800 دلار است درآمد افراد 1100 تا 1200 دلار است. كما اينكه اجاره آنجا ممكن است پايين‌تر هم باشد. يا مثلاً مالزي يا حتي كشورهاي توسعه يافته اروپاي غربي و اروپاي شمالي هم همين شرايط را دارد. بيضايي افزود: هزينه اجاره مسكن در كشور، معادل كشورهايي است كه دو برابر ما سطح درآمد دارند. اين اتفاق منجر به چه چيزي مي‌شود؟ باعث مي‌شود مفهومي به اسم رهن در كشور ما به وجود آيد. در هيچ جاي دنيا شما نمي‌توانيد بگوييد كه من 200 ميليون تومان تا يك ميليارد تومان پول به جاي اجاره مي‌دهم.

علت تاخير در ازدواج جوانان

اين كارشناس اقتصاد مسكن تصريح كرد: واقعيت آن است كه هزينه اجاره واحد مسكوني متناسب با نياز مردم از كل درآمد آنها بيشتر است. به عنوان نمونه در تهران يا ساير كلانشهرها اگر متوسط اجاره مسكن بدون وديعه و رهن متوسط اجاره‌ 700 دلار باشد، متوسط درآمد يا حقوق 500 دلار است. از اين رو يك جوان بايد 4 سال 5 سال كار كرده تا بتواند مبلغي را پس‌انداز كند. پس از اين دوره نرخ بهره‌اي كه اين پول در اختيار موجر مي‌گذارد جبران آن فاصله بين درآمدهاي اجاره را مي‌كند. به خاطر همين اثر مستقيم در افزايش سن ازدواج دارد. اين در حالي است كه مثلاً در تركيه، مالزي و كشورهاي توسعه يافته، كشورهاي حاشيه خليج فارس، پاكستان، افغانستان، هند وقتي فردي وارد بازار كار مي‌شود، همان ماه اول كه حقوق مي‌گيرد مي‌تواند از ماه دوم برود و خانه اجاره كند. اين امكان الان در كشور ما وجود ندارد.

راهكار كاهش نوسان قيمت مسكن

همانطور كه ابتداي گزارش اشاره شد، اجاره تابعي از قيمت مسكن است و قيمت مسكن خود تابعي از عوامل مختلف از جمله فضاي كلي اقتصاد كلان كشور است. در دهه 1390 به ويژه در سال‌هاي پس از ارديبهشت 1397 كه مقارن با خروج دولت ترامپ از برجام و آغاز سلسله نوسان‌هاي اقتصاد ايران بود، قيمت مسكن نيز جهش‌هاي بلند و متناوبي را تجربه كرد. اينك اين سوال پيش مي‌آيد كه چگونه مي‌تواند مانع تكرار رويدادهاي مسكني دهه مورد اشاره شد؟ در واقع چطور مي‌توان با هدف آسيب كمتر به مستاجران، نوسان‌هاي قيمت مسكن را كنترل كرد؟ بيضايي در پاسخ به اين سووال گفت: يكي از راهكارها اصلاح سياست‌هاي پولي بانكي كشور است كه بايد انجام شود و اتفاق بيفتد. مساله دوم هم بايستي عواملي كه منجر به افزايش سطح ارزش افزوده و سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن مي‌شود را بهبود دهيم. مهم‌ترين عامل يا مانعي كه وجود دارد مساله زمين است. طرح‌هاي توسعه شهري ما بايد مورد بازنگري قرار بگيرد. در اين مسير هدايت سرمايه‌گذاري اهميت دارد، چراكه در يك جاهاي ديگر نمي‌توانيم بيشتر از اين هدايت سرمايه‌گذاري انجام بدهيم و لازم است حتما به مناطق جديد برويم.

اظهارات در حد بنز؛ اقدامات در حد پرايد!

اين كارشناس اقتصاد مسكن افزود: اظهارات مسوولان وزارت راه و شهرسازي در حد بنز، BMW، پورشه و ... است؛ مثلاً صنعت شهر‌ها، توسعه شهرها و شهرك‌هاي ساحلي، سرمايه‌گذاري در سكونت‌گاه‌هاي حمل و نقل محور و... اين درحالي است چيزي كه معاونت‌هاي وزارت راه انجام مي‌دهد، ايوانكي مي‌شود، يعني در حد پرايد. حرف‌هاي قشنگ را بايد در يك جايي عملياتي كنيم؛ اگر مثلاً نيروها نمي‌توانند برنامه‌ها را عملياتي كنند براي اجرا استراتژي‌ها و راهبردها لازم است از نيروهاي متناسب استفاده شود. او اظهار كرد: يك دفعه مي‌گوييم حجم ساخت و ساز را بالا ببريم؛ در دهه 80 و سال‌هاي منتهي به دهه 90 اين كار كرديم. تناسب بين خانوار و واحد مسكوني تغيير كرد و همين الان مي‌گويند 3 تا 4 ميليون واحد مسكوني مازاد داريم. نمي‌توانيم شاخص تراكم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مسكوني روي 0.7 درصد بياوريم. كمترين كشوري كه اين شاخص را دارد ژاپن با 85 صدم است.

الان كشور در اين شاخص 0.9 درصد عبور كرده و نمي‌توانيم منابع را همين طوري آجر و سنگ كنيم و بالا ببريم به‌خاطر اينكه توزيع مناسبي نداريم. متاسفانه سياست‌گذاري اشتباهي را دنبال كرده‌ايم. نبايد حجم عظيمي از مسكن مهر، اقدام ملي يا نهضت ملي را بسازيم و بعداً اينها در دهه‌هاي آينده خالي از سكنه شوند. بيضايي تصريح كرد: بنابراين بايد الان سياست‌گذاري مناسب در دستور كار قرار گيرد. اگر مي‌خواهيم مثلاً صنعت شهر بسازيم، تجربه موفق آبادان جلوي چشم ماست. در مقابل تجربه ضعيف فولادشهر جلوي چشم ماست. تجربه شكست خورده ماهشهر و عسلويه هم جلو چشم ماست. همه اين‌ها مدل‌هايي است كه در طول تاريخ ساخته شده است. البته بايد به اين نكته اشاره كنم كه در عسلويه 1000 برابر آبادان به عنوان يك صنعت شهر موفق كار شده، اما شاهد فقر خدمات هستيم و با انبوهي از مشكلات روبرو هستيم. او افزود: سياست‌هاي آمايش سرزمين و اين بايد مورد بازنگري قرار گيرد آمايش سرزمين ما يك طرح توسعه اقتصادي اجتماعي نيست و يك طرح صرفاً جغرافيايي است براي اينكه بگويد چه كار نكنيد. نمي‌گويد چه كار كنيد كه چه اتفاقي بيفتد. توسعه صنعتي و توسعه شبكه حمل و نقل بايد مورد بازنگري قرار بگيرد. اگر 2 ميليارد دلاري كه شهرداري تهران آمد در حوزه حمل و نقل براي اتوبوس برقي و غيره هزينه كرد در حوزه قطار سريع‌السير انجام مي‌شد، مساله ترافيك تهران را توانسته بود حل كند. پول داريم، اما تشخيص داده نمي‌شود كه كجا از آن استفاده كنيم.كارشناس سياست‌گذاري مسكن اظهار كرد: اگر مي‌خواهيد توسعه سواحل را انجام بدهيد حتما بايد بين بندرعباس چابهار يا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ايمن را داشته باشيد. مثلاً هر چند وقت يك بار يك شتر در جاده بندرعباس-جاسك با خودرو تصادف كرده و چند نفر كشته مي‌شوند. يا جاده بندر لنگه به عسلويه را نگاه كنيد ببينيد چقدر وضعيت نامناسبي دارد. او افزود: يا بيردف به كنارك را نگاه كنيد چه وضعيت فاجعه‌اي دارد. الان با هزينه ميليون دلاري براي هر كيلومتر آزادراه رفتيم تهران-شمال را وصل كرديم و مي‌گوييم استراتژي ما سواحل مكران است، چرا آنجا رفته‌ايم؟ بايد براي توسعه سواحل ابتدا زيرساخت‌هاي حمل‌ونقل فراهم شود. بايد آزادراه 2000 كيلومتري خليج فارس از خرمشهر تا چابهار را راه‌اندازي كنيم. البته 70 تا 80 درصد زيرساخت‌هاي جاده‌اي سواحل مناسب است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر براي كشور واجب است. پس بنابراين بايد سياست‌هاي توسعه شهري، طرح‌هاي جامع و تفصيلي ذيل آمايش سرزميني حتما بايد قرار بگيرد.