تهران، چهارمين شهر متراكم جهان
وجود انحصار زمين و ايجاد محدوده شهري باعث شده است كه تا امروز تهران، چهارمين شهر متراكم در بين ديگر شهرهاي پرتراكم جهان باشد، موضوعي كه به عقيده كارشناسان، بستر را براي سوداگري در بازار مسكن فراهم كرده است. در اين ميان عمودي‌سازي يا بلند مرتبه‌سازي اگر در كشورهاي ديگر، تنها براي مركز شهر و ساختمان‌هاي اداري تجويز مي‌شد، در ايران سبك قالب شهرسازي شد و رفته‌رفته كاسه و كوزه خانه‌هاي ويلايي را از شهرهاي بزرگ برچيد.
وجود انحصار زمين و ايجاد محدوده شهري باعث شده است كه تا امروز تهران، چهارمين شهر متراكم در بين ديگر شهرهاي پرتراكم جهان باشد، موضوعي كه به عقيده كارشناسان، بستر را براي سوداگري در بازار مسكن فراهم كرده است. در اين ميان عمودي‌سازي يا بلند مرتبه‌سازي اگر در كشورهاي ديگر، تنها براي مركز شهر و ساختمان‌هاي اداري تجويز مي‌شد، در ايران سبك قالب شهرسازي شد و رفته‌رفته كاسه و كوزه خانه‌هاي ويلايي را از شهرهاي بزرگ برچيد.
به گزارش ايسنا، حتي مي‌توان گفت كه برخي تصميمات مانند تعيين محدوده شهري، شرايط را براي بلند مرتبه‌سازي سهل‌تر كرد. در نتيجه تنها راه ساختمان‌سازي همان بلند مرتبه‌سازي شد. موافقان بلندمرتبه‌سازي با توجيه ساخت خانه‌هاي بيشتر و عرضه بيشتر آن به بازار، تراكم‌سازي را توجيه مي‌كنند. اما برخلاف نظر موافقان بررسي‌ها نشان مي‌دهد، تراكم‌سازي قيمت زمين و مسكن را افزايش داده و توان خريد مسكن مردم را كم كرده است.
آمارهاي منتشر شده از مركز تحقيقات مجلس شوراي اسلامي نشان مي‌دهد، تراكم مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در هر هكتار ۱۴۹ نفر است. يعني تهران بعد از شهرهاي داكا با ۳۰۹ نفر، بمبئي با ۲۴۱ نفر و كراچي با ۱۸۰ نفر در رتبه چهارم تراكم جمعيت شهري ايستاده است. يعني تهرانِ امروز از شهرهاي دهلي‌نو با ۱۳۳ نفر، مانيل با ۱۲۶ نفر و استانبول و بغداد با ۹۸ و ۹۵ نفر متراكم‌تر است. زماني كه تراكم تهران را با شهرهاي ميلان با ۲۵ نفر، نيويورك ۱۹ نفر، ملبورن ۱۶ نفر و مسكو ۲۷ نفر مقايسه كنيم، شرايط بحراني قابل درك مي‌شود.
براساس گزارش «مطالعه تطبيقي انواع تراكم جمعيتي در شهرسازي ايران و جهان» مركز تحقيقات اسلامي مجلس شوراي اسلامي، كشور ايران، به‌ويژه در برخي متغيرها در رده كشورهاي متراكم است.
همچنين زماني كه سطح زيربناي مسكوني ويژه مقادير كم را در تحليل تطبيقي با ساير كشورها مقايسه كنيم. متوجه مي‌شويم، در دهك‌هاي پايين‌تر جامعه افت قابل توجهي وجود دارد. همين امر زمينه‌ساز تراكم ساختماني بالاتري شده است. به‌تبع آن، نسبت اتاق بر نفر يا همان مهم‌ترين عامل تعيين‌كننده در آسيب‌شناسي، بارگذاري تراكم بالا را تقليل داده است.
كالايي‌سازي و سوداگري
در نتيجه تراكم جمعيت
در جاي ديگري از اين گزارش به همبستگي افزايش تراكم با ساختار شهرهاي ايران پرداخته شده و آمده است كه سياست‌هاي كلان مديريتي و آمايشي ايران بر مبناي تعريف محدوده و حريم شهرهاست.
ضمن اينكه براساس اين گزارش در برخي شهرها بسترهاي لازم براي توسعه و تامين زمين شهري وجود ندارد. همين عوامل باعث شده است، ساخت و ساز شهر هر چه بيشتر به سمت تراكم بالا برود. از سوي ديگر، بارگذاري تراكم بيش‌ازحد، ابعاد ريخت‌شناسي، كاركردي در شهرهاي ايراني را دستخوش تحولاتي كرده است. انباشت و تمركز سطوح مختلف اقتصادي، جمعيتي و عملكردي، پيامدهاي منفي متعددي به همراه داشته است. اين پيامدهاي منفي را مي‌توان در اموري مانند دستيابي به امكانات عمومي شهري، آشفتگي و تشتت در منظر شهري، برهم زدن تسلسل مراتب و تشويق مهاجرت‌هاي درون‌شهري را با عدم تعادل در برنامه‌ريزي پايدار نظام سكونتگاهي كشور ديد. همچنين در اين گزارش تاكيد شده كه اين نوع ساخت‌وساز در كشور، ذائقه مردم را تغيير داده است. در نتيجه الگوهاي ساخت‌وساز بازاري پسند كه مروج تراكم بالا هستند را ايجاد كرده است. همين امر زمينه‌ساز كالايي‌سازي، سوداگري و كسب عوايد اقتصادي در چرخه زمين شهري شده است.
بر اساس سند آمايش سرزميني از ۱۶۵ ميليون هكتار مساحت كشور، تنها يك ميليون آن سهم اراضي شهري و روستايي شده است. در گزارش ديگري از مركز پژوهش‌هاي مجلس آمده كه امروز تنها ۲.۶۹ درصد اراضي كشور به سكونتگاه‌هاي شهري اختصاص داده شده است.
توسعه افقي تنها راه خلاصي
از بحران مسكن
در اين ميان سعيد محمدي، كارشناس مسكن به اهميت توسعه افقي شهرهاي كشور اشاره مي‌كند و مي‌گويد: مساله تراكم يا عدم تراكم يا افزايش محدوده شهرها نه يك ملاك مثبت بوده و نه يك ملاك منفي است. اين امر بسته به نياز هر منطقه و هر جايي كه امكان‌پذير است؛ مي‌تواند متفاوت باشد. به بيان ديگر، هر جايي كه امكان توسعه باشد مي‌توان آن را ايجاد كرد و در هر جايي كه دچار محدوديت هستيم؛ بايد از مساله افزايش محدوده شهري جلوگيري كرد.
او ادامه مي‌دهد: بايد توجه داشت، پهنه كشور ايران در مقايسه با كشورهاي اروپايي يك پهنه بياباني است و ارزش زيست محيطي و كشاورزي بالايي ندارد. اكثر زمين‌هاي كشور در اين وضعيت است. در اينجاها مي‌توان محدوده شهرها را افزايش داد و از تراكم شهرها كم كرد.
محمدي تاكيد مي‌كند: با وسعت شهرهاي كشور، فاصله گرفتن از ساخت و سازهاي عمودي ايجاد مي‌شود. يكي از دلايلي كه امروز باعث شده شهرها در انحصار آپارتمان‌ها و برج‌ها قرار بگيرند؛ نبود زمين براي ساخت و ساز است. در حالي كه همان‌طور كه پيش‌تر بيان شد؛ ايران كشوري وسيع است و تنها از يك درصد ظرفيت خود براي ساخت شهر و روستا استفاده كرده است. به گفته محمدي، اگر دست از اين محدود كردن‌هاي شهري برداشته شود؛ به راحتي مي‌توان خانه‌هاي ويلايي و سبك معماري ايراني را جايگزين ساخت و سازهاي عمودي كرد. زماني كه قيمت زمين از ساخت كم شود خود عاملي خواهد شد تا هزينه‌هاي مسكن كاهش پيدا كند. او ادامه مي‌دهد: ايران يك كشور زلزله‌خيز است و هرچه تراكم آن كم شود و خانه‌ها به صورت تك طبقه يا دو طبقه ساخته شوند؛ مقاومت آنها نيز بيشتر خواهد شد. در نهايت مي‌توان گفت، توسعه افقي تنها راه خلاصي از بحران مسكن و مسائل و مشكلات شهرهاي متراكم امروز است.
