براي خروج از ركود مسكن در دولت چهاردهم

بخش مسكن به عنوان يكي از بخش‌هاي محرك رشد اقتصادي در كشور مطرح است و هر گونه تحرك اقتصادي در اين بخش زمينه ساز رشد توليد و اشتغال در ساير بخش‌هاي وابسته مي‌شود. به‌طوري كه در مجموعه سياست‌هاي اقتصادي، بخش مسكن به عنوان يكي از عوامل اوليه و بخش‌هاي پيشران اثرگذار بر خروج از ركود و توسعه، مبناي سياست‌گذاري ويژه‌اي قرار گرفته است. همان‌گونه كه در سياست‌هاي اقتصادي اعلام شده است «حوزه مسكن» يك حوزه «ارتباطي» با ساير بخش‌هاي اقتصادي است، بنابراين ركود و عدم غناي اين حوزه اقتصادي تبعات منفي بسياري به ساير بخش‌هاي مرتبط با اين صنعت را به همراه دارد.با علم به اين موضوع كه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نبايد دولتي باشد و بخش خصوصي در اين حوزه نقش موثر و كارآمدتري دارد، حمايت از بخش مردمي و خصوصي از سوي دولت به عنوان يك عامل دروني در جذب سرمايه‌هاي آنان و شكل دهي اقتصادي جهت نيل به سود مشاركت در حوزه مسكن مي‌تواند سرمايه‌هاي سرگردان و انباشت شده در حوزه‌هاي غير مولد و كاذب را سازماندهي نموده و به دست بخش خصوصي، اقتصاد مسكن را احيا نمايد. بنابراين در بين حوزه‌هاي اقتصادي به نظر مي‌رسد حوزه اقتصاد مسكن مي‌تواند محرك مناسبي براي اقتصاد ملي محسوب شود. 

كما اينكه بر كسي پوشيده نيست كه بيش از 70 درصد ساير حوزه‌هاي اقتصادي كشور به نوعي در ارتباط با حوزه عمراني و ساخت و ساز ساختماني قرار دارند و فعال سازي اين حوزه مي‌تواند تبعات مثبت زيادي در احيا و بالندگي ساير بخش‌هاي اقتصادي داشته باشد.همچنين مهم‌ترين دستاورد اين نوع نگاه و توجه به رونق اقتصاد مسكن، برخورداري مردم از مسكن متناسب شده و با حمايت‌هاي دولتي و با شكوفايي اقتصاد ملي و كلان كشور امكان تهيه مسكن براي تمام مصرف كنندگان واقعي فراهم مي‌شود. در ادامه و در بيان كليات و جامع بخش مسكن ضمن ارايه آسيب شناسي اين حوزه به راهكارها و پيشنهادهاي شكوفايي و برون رفت بخش مسكن از مشكلات مربوطه مي‌پردازيم.  

درگام نخست بايد وعده دولت سيزدهم در اجراي مسكن ملي به همان تعدادي كه گزارش وزارت مسكن و شهرسازي تاييد مي‌نمايد در مسير تحقق قرار گيرد و كفايت اجراي طرح مذكور به همان تعداد تاييد شود و با ورود دولت جديد اعلام شود تا با سياست‌هاي جايگزين و با قابليت اجرايي متناسب با منابع مالي و توان اجرايي در مدت زمان معلوم مشخص و اجرا شود . اما در گام بعدي،   توصيه مي‌شود كه طرح تكميل واحدهاي نيمه كاره دولتي و خصولتي و تعاوني‌هاي مسكن و اتحاديه‌هاي مربوطه در داخل بافت‌هاي شهري و رفع و رجوع مشكلات اداري و حقوقي و فني و مالي با تعين كارگروه مشترك ذينفعان، دولت و شهرداري‌ها و قوه قضاييه به منظور نيل به رفع بخشي از عدم تراز عرضه ملك و مسكن در حوزه‌هاي شهري انجام شود.همچنين تسريع در تعيين وضعيت زمين‌هاي واگذار شده به تعاوني‌ها و دواير دولتي و اعضاي اتحاديه‌هاي مسكن كه گاها چندين سال است كه به علت مشكلات مربوط به تغيير كاربري يا عدم امكان اعطاي مجوز ساخت بلاتكليف در بافت‌هاي شهري بلاتكليف رها شده است، در اولويت قرار گيرد و در اين راستا اگر نياز به بازنگري قوانين از جمله طرح‌هاي جامع و تفصيلي شهرها و حتي طرح‌هاي هادي روستاها باشد بايد مد نظر قرار گيرد.توجه ويژه به طرح نوسازي و توسعه بافت‌ها و املاك فرسوده شهري هم از ديگر پيشنهاداتي است كه بهتر است دولت چهاردهم روي آن تمركز كند چون طرح نوسازي و توسعه بافت‌ها و املاك فرسوده شهري به عنوان بهترين جايگزين توسعه شهري در قياس با توسعه حاشيه است كه با به‌كارگيري زمين‌هاي منابع طبيعي و با نبود امكانات و زيرساخت‌هاي شهري در آنان صورت مي‌گيرد. همچنين بايد مازاد املاك دواير دولتي و تزريق آنان به صندوق دارايي مسكن دولتي (كه در آتي مي‌تواند تشكيل شود) جهت تخصيص آنان به سازندگان با صلاحيت جهت ساخت و ساز شهري مورد بررسي قرار گيرد ضمن اينكه بايد تمام املاك و دارايي‌هاي ملكي بانك‌ها واگذار شود كه در اين خصوص قانون مجلس به صراحت و روشني تعيين تكليف كرده كه نزديك به 10 سالي است كه اجراي آن كامل نشده است. موضوع مهم بعدي، ساماندهي حاشيه‌نشيني شهري با توجه ويژه به طرح آمايش سرزمين به منظور ايجاد مشوق‌ها و فرصت‌ها و مزاياي لازم جهت عدم مهاجرت حاشيه نشين‌ها و جمعيت روستايي به سطح شهرها است. بحث تقويت بخش خصوصي در توليد مسكن با حمايت و پشتيباني دولت با اعطاي مشوق‌ها و تسهيلات بانكي با تضمين ارايه آپارتمان توليدي از سوي سازندگان به جامعه هدف و متقاضيان ذي‌نفع كه ممكن است خود دولت با ساماندهي متقاضيان در گروه‌هاي مختلف از جمله خانه اولي‌ها آنان را به سازندگان معرفي نمايد هم از ديگر توصيه‌هايي است كه وزارت راه و شهرسازي در بخش مسكن مي‌تواند اجرايي كند.  ضمن اينكه در اين ميان ساماندهي سازندگان بخش خصوصي به منظور رتبه بندي توان اجرايي و سوابق مفيد و موثر آنان با تضمين منابع مالي و سرمايه در گردش سازندگان و ارجاع كار و صدور پروانه ساخت در سطح شهري و روستایي بر مبناي صلاحت اجرايي آنها هم بايد مورد توجه قرار گيرد. ضمن اينكه در دولت سيزدهم شاهد تصدي‌گري دولت در بخش خصوصي و صنفي بوديم از جمله دخالت در امور صنفي اتحاديه املاك كه دولت به واسطه‌گري وزارت مسكن وشهرسازي با ايجاد سامانه‌هاي مختلف در حوزه مسكن و به تبع آن خلع يد اختيارات بخش خصوصي در اين مورد موجب بلاتكليفي امور صنفي و شيوع مشكلات حقوقي و فني و اجرايي در اين بخش شد كه حتما لازم است به قيد فوريت نسبت به ارجاع و عودت اختيارات و وظائف صنفي اتحاديه به هيات مديره آن كه طبق قانون با نظارت نظام صنفي و اتاق اصناف، شرح وظائف خود را به انجام مي‌رسانده اقدام نموده و دولت براساس قانون نظام صنفي نظارت عالي خود را در اين بخش تعالي بخشيده و موجب رونق بخش خصوصي شود. اما در حوزه نظام مهندسي، به كارگيري مفيد و موثر از توان اجرايي و فني سازمان نظام مهندس به منظور نظارت عالي و اجرايي به عنوان مجريان ساختمان‌هاي در حال ساخت و با به رسميت شناختن شغل اول مهندسان با تامين تعرفه‌هاي واقعي و در پي آن مسوول و متعهد ساختن مهندسان در امر ساخت و ساز از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. در گام‌هاي بعدي توجه ويژه به تامين اعتبارات پايدار و عملياتي جهت ارايه تسهيلات بانكي كم بهره به خريداران و سازندگان مسكن، فعال سازي نظام ليزينگ مسكن با پيمانكاران و انبوه‌سازان بخش خصوصي و دولتي، اجرايي نمودن نظام پيش فروش آپارتمان، خروج دولت از نظام پيمانكاري و مديريت طرح پروژه‌هاي ساختماني و توجه به نقش قانوني خود به عنوان نظارت عالي و تعيين سياست‌هاي راهبردي و عملياتي در بخش مسكن، كنترل و مديريت نقدينگي جامعه و جلوگيري از سرريز سرمايه‌هاي بلاتكليف به حوزه مسكن كه موجب توسعه نظام سوداگري و دلالي مي‌شود، بايد در اولويت قرار گيرد. موضوع بعدي، ايجاد بورس مسكن است كه ويژگي‌هاي مثبت زيادي دارد، با اجراي اين طرح هم نظارت بر عملكرد مالي سازمان‌هاي دولتي افزايش مي‌يابد، هم معاملات صورت گرفته در حوزه مسكن شفاف مي‌شود و هم بخش‌هاي مختلف اقتصادي از اين طريق به هم مرتبط مي‌شوند. راه‌اندازي بورس مسكن موجب شفافيت معاملات، مشخص شدن قيمت، از بين بردن قيمت‌هاي كاذب، شناسايي دقيق بازار مصرف، تأمين مالي بخش مسكن، جمع‌كردن نقدينگي، كاهش ريسك خريداران و تعريف تعهدات و رفع مشكلات مردم در پيش‌فروش و خريد مسكن و ... مي‌شود. ايجاد بورس مسكن موجب تقويت جايگاه مصرف كننده واقعي شده و منجر به سرمايه‌گذاري در دراز مدت و بصورت مطمئن خواهد شد.  اما نكته بعدي ضرورت تشكيل «وزارت مسكن» است، شكي نيست كه حجم بالاي كار و مسووليت در مجموعه وزارتخانه‌هاي مسكن و راه و شهرسازي باعث شده است كه از توجه كافي به حوزه مسكن و اقتصاد مرتبط به آن غافل باشيم. مسكن به تنهايي هم مولد است و هم دانش افزا اما متاسفانه در نگاه جامعه اقتصادي، مقوله مسكن برابر با كسب درآمد و در نسخه بدتر آن، تبديل به فرصت سوداگري شده است و اين حس، نه تنها در اشخاص حقيقي متبلور است بلكه حتي در دواير و نهادهاي دولتي و بانك‌ها و تعاوني‌ها و.... هم ريشه دوانيده است. اين در حالي است كه پرداختن علمي به « مسكن » علاوه بر آنكه يك فرصت براي تامين سكونت مردم است بلكه فرصتي متعالي براي ارتقاي دانش فني وخدمات مهندسي مرتبط با آن در بخش‌هاي فني و توليد مواد و مصالح نوين و تكنولوژي به كارگيري آن خدمات و مصالح در اجرا و توليد مسكن مطلوب هم تلقي مي‌شود.
 تفكيك وزارتخانه مسكن از راه و شهرسازي نه تنها يك ضروت به نظر مي‌رسد بلكه ماهيتي الزامي جهت نجات حوزه اقتصاد مسكن به شمار مي‌رود.اما اولويت ديگر وزارت راه و شهرسازي در بخش مسكن بايد اصلاح و ترميم قوانين مصوب دولتي و مجلس باشد آن هم در خصوص طرح‌ها و لوايحي كه تبديل به مانع رفع مشكلات در بخش مسكن شده است، اين وزارتخانه بايد اقدام موثري در زمينه قوانيني چون ساماندهي مسكن و قانون پيش فروش ساختمان و قانون جهش توليد مسكن انجام دهد.در پايان بايد به اين نكته اشاره كرد كه براساس ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗﯽ كه در ايران ﺑﺮاي ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻨﺸﺄ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎي قيمت ﻣﺴﮑﻦ انجام پذيرفته، تاثير شاخص‌هاي كلان اقتصادي و انحرافات نقدينگي در بخش توليد و اقتصاد و نيز عناصر مالي از جمله ارز و طلا و نوسانات قيمت نفت و بازار سرمايه و بورس، موثر بوده است بنابراين مديريت و توازن بخشي به بازارهاي موازي مالي و سرمايه‌گذاري از يك طرف و از طرفي ديگر تلاش بر زدودن نقش ارز خارجي منجمله دلار از معادلات موثر بر قيمت ملك و آپارتمان و تعريف استقلال حوزه مسكن از دلار از مهم‌ترين اقدامات دولت چهاردهم بايد باشد.