ساخت مسكن اقتصادي چه تبعاتي به همراه دارد؟

زهره علامي- بالاخره پس از گذشت يك سال از رونمايي طرح مسكن اقتصادي يا همان مسكن 25 متري، اين طرح در ماهدشت كرج كليد خورد و قرار است ۳۳۰۰ واحد مسكوني در قالب تعاوني ساخته و طي ۴۸ ماه آينده تحويل متقاضيان شود.

البته به گفته رييس اتحاديه تعاوني‌هاي مسكن تهران در اين طرح، واحدهايي با متراژهاي بالاتر از 25 متر هم احداث مي‌شود و قرار است واحدهايي با متراژ 25 تا ۸۰ متر مربع و حتي 120 متر هم براي متقاضيان ساخته شود.

طرح مسكن اقتصادي كه به نظر مي‌رسد بيشتر ايده‌اي تجاري باشد تا راهگشا، واكنشي به رشد قيمت مسكن در سال‌هاي اخير است كه توسط اتحاديه تعاوني‌هاي مسكن تهران پيگيري مي‌شود و به گفته مسوولان اين طرح، قيمت زمين براي متقاضيان، صفر در نظر گرفته مي‌شود و واحدهاي ۲۵ متري متعلق به دانشجويان و سرمايه‌گذاران و واحدهاي بزرگ‌تر هم براي خانواده‌هاست.

مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران با بيان اينكه مسكن كوچك متراژ نياز كلان‌شهرها و جامعه امروز ماست، مي‌گويد: امروز واحدهاي بزرگ متراژ تا حد زيادي از استطاعت متقاضيان خارج شده و مردم نياز به محصولات جديدي در سبد محصولات صنعت ساختمان دارند.

خشايار باقرپور، مدل اجراي پروژه مسكن اقتصادي را تعاون پايه مي‌داند و مي‌گويد: قيمت واحدهاي اين پروژه تقريبا
۳۰ ميليون تومان در هر متر مربع است كه براي متقاضيان وام درنظر گرفته‌ايم كه ۳۵ درصد هزينه تمام شده واحدها را پوشش مي‌دهد و طي هماهنگي كه با بانك‌ها انجام داده‌ايم اين تسهيلات به صورت قرض‌الحسنه با دوره بازپرداخت چهار ساله پرداخت مي‌شود. مديرعامل اتحاديه تعاوني عمراني شهر تهران تاكيد مي‌كند: معتقدم بايد ساخت مسكن متراژ پايين ادامه پيدا كند تا كمبودي كه به اين لحاظ در بازار وجود دارد، رفع شود.

اما و اگرهاي بسيار  در اجراي طرح مسكن اقتصادي

حالا سوال اين است كه آيا اجراي طرح مسكن اقتصادي با هدف اعلام شده يعني تامين نياز امروز جامعه، هماهنگ است؟ از زمان رونمايي طرح مسكن اقتصادي تاكنون كه اولين گام‌هاي اجرايي آن برداشته شده است، انتقادات بسياري به اين طرح وارد شده است، استدلال مسوولان اين طرح، اين است كه قيمت زمين به قدري در تهران بالا رفته كه عملا توجيه اقتصادي سازندگان براي توليد مسكن در پايتخت ازبين رفته است، به همين دليل اتحاديه تعاوني‌هاي مسكن تهران واحدهايي مي‌سازد كه قيمت زمين آنها صفر شده و از طريق الحاقات زمين، به دست آمده‌اند. ازسوي ديگر كارشناسان بخش مسكن معتقدند اگرچه اجراي چنين طرح‌هايي مي‌تواند واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمتي را دراختيار خريداران قرار دهد اما به كاهش قيمت مسكن و تامين نياز اكثريت جامعه كمك چنداني نمي‌كند، در واقع اجراي چنين طرح‌هايي باري را از دوش سنگين بازار پرنوسان مسكن برنمي دارد و حتي به گفته برخي كارشناسان، عرضه واحدهاي مسكوني كوچك‌متراژ در ميان‌مدت مي‌تواند بر گراني مسكن دامن بزند.

ضمن اينكه اما و اگرهايي هم درباره تناقضات اين طرح با بافت فرهنگي كشور و همچنين قوانين بالادستي شهرسازي هم وجود دارد؛ به عنوان نمونه مهم‌ترين علت مخالفت فرهنگي با ساخت آپارتمان ۲۵ متري، به مغايرت آن با الگوي مصرف خانوار ايراني برمي‌گردد، بعضي‌ها معتقدند كه زندگي در چنين خانه‌هايي با سياست‌هاي كلان فرزندآوري همخواني ندارد.همچنين خانه‌هاي ۲۵ متري از نظر استاندارد‌هاي فني هم با مشكلاتي روبه‌رو هستند، در ساير نقاط دنيا به ‌منظور كاهش قيمت تمام شده، اين واحدها را بدون پاركينگ مي‌سازند و تحويل مي‌دهند اما استاندارد‌هاي كنوني در ايران، مانع از ساخت واحد مسكوني بدون پاركينگ مي‌شود، علاوه بر آن، حداقل سرانه زيربناي واحد مسكوني براي هر نفر در ايران ۵۰ مترمربع درنظر گرفته مي‌شود كه براي خانوار‌هاي يك (مجردها) و دو نفره (زوج‌هاي جوان) مطرح هستند، براساس ضوابط شهرسازي شهرداري تهران، اصولا پروانه ساخت براي واحد‌هاي زير ۶۰ مترمربع منتفي است و نگاهي به قوانين بالادستي هم حكايت از آن دارد كه استاندارد مساحت خانه مسكوني به ازاي هر نفر، ۱۷.۵ مترمربع است بنابراين براي دو نفر حداقل ۳۵ مترمربع فضا نياز است و نبايد به واحد‌هايي با متراژ كمتر، مجوز و پروانه ساخت داده شود.در همين راستا منصور غيبي، كارشناس بخش مسكن درباره ساخت واحدهاي مسكوني 25 متري به «تعادل» مي‌گويد: متراژهاي كوچك براي زندگي براساس فرهنگ ايراني و اسلامي سازگار نيست و به نوعي خرق عادت است، همان‌گونه كه آپارتمان‌نشيني هم با شيوه زندگي ايرانيان سازگار نبود. غيبي مي‌افزايد: اگرچه طرح مسكن اقتصادي با بهانه‌هايي همچون محدوديت‌ها در زمينه مالي و زمين مطرح شدند اما اين‌گونه طرح‌ها نه كارايي دارند و نه نتيجه‌بخش خواهند بود و نه اينكه چتر حمايتي براي متقاضيان بخش مسكن دارند، ضمن اينكه آسيب‌هاي اجتماعي بسياري هم براي جامعه به همراه خواهند داشت.

او ادامه مي‌دهد: در واقع نمي‌توان به بهانه خانه‌دار كردن بخش كوچكي از جامعه، چنين طرح‌هايي را اجرايي كرد، البته برخي از وجود خانه‌هاي كوچك متراژ در ژاپن مثال مي‌آورند كه نمي‌توان به اين قضيه استناد كرد، زيرا فرهنگ ايراني با فرهنگ ژاپني بسيار متفاوت است و آنها در فرهنگ ديگري زيست مي‌كنند و نمي‌توان تجربه‌هاي آنها را در بخش ساخت واحدهاي مسكوني كوچك‌متراژ با ايران مقايسه كرد.به گفته اين كارشناس بخش مسكن، ساخت واحدهاي مسكوني 25 متري، چاره مناسبي براي حل مشكلات بازار مسكن نيست، زيرا با از بين بردن فرهنگ و خاستگاه مردم، ضربه مهلكي را به جامعه وارد مي‌كنيم ضمن اينكه ساخت چنين واحدهايي كمكي به تعديل قيمت مسكن و همچنين افزايش رغبت مردم براي خريد مسكن نمي‌كند.غيبي معتقد است: اجراي طرح مسكن اقتصادي در پايتخت غير ممكن است زيرا در تهران با معضل محدوديت پاركينگ مواجهيم و اگر بخواهيم آپارتمان 25 متري بسازيم، 11 متر آن بايد به پاركينگ اختصاص يابد كه امكان‌پذير نيست.

او اظهار مي‌كند: ضمن اينكه اگر بخواهيم واحدهاي 25متري را با واحدهاي بزرگ‌تر مثلا 120 متري در يك مجتمع مسكوني جانمايي كنيم باعث ايجاد مشكلات فرهنگي مي‌شود و آسيب‌زا خواهد بود بنابراين‌چنين طرح‌هايي مورد تاييد نيست.

اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به اهميت آسيب‌شناسي اجراي چنين طرح‌هايي مي‌گويد: بايد بيش از آنكه به دنبال مدلسازي و آمارسازي درزمينه ساخت و ساز مسكن باشيم بايد به فكر تبعات بعدي اين طرح‌ها باشيم، البته يكي از بهانه‌هاي طرفداران اين طرح، ساخت خانه براي مجردها و خانواده دو نفره است كه حتي به اين بهانه هم دگرگوني عظيمي در بخش اجتماعي رخ مي‌دهد.

سبد مسكن خانوارهاي ايراني بايد متنوع باشد

اگرچه منصور غيبي، منتقد اجراي طرح مسكن اقتصادي است و آن را مخالف با فرهنگ ايراني و اسلامي دانسته و معتقد است كه تبعات اجتماعي چنين طرح‌هايي جبران‌ناپذير است اما بيت‌الله ستاريان، استاد سابق اقتصاد مسكن دانشگاه تهران، نظر ديگري دارد. ستاريان در گفت‌وگو با «تعادل» مي‌گويد: سبد مسكن ارايه شده به خانوارها بايد متنوع باشد، در واقع ما بايد در اين سبد هم واحدهاي مسكوني 25 متري داشته باشيم هم 250 متري و نبايد آن را محدود به متراژهاي خاصي بكنيم. او اضافه مي‌كند: اما نبايد همه واحدهاي مسكوني موجود در يك مجتمع، 25 متري باشند بلكه بايد واحدهاي مسكوني با متراژ متفاوت در يك بلوك داشته باشيم.اين استاد سابق دانشگاه ادامه مي‌دهد: بايد واحدهاي مسكوني مناسب مجردها و خانوارهاي دونفره هم وجود داشته باشد و نياز همه متقاضيان پاسخ داده شود، اما بايد از نظر زيرساختي و امكانات رفاهي به اين موضوع دقت داشته باشند كه نياز همه ساكنان تامين شود.ستاريان معتقد است: اگر همه واحدهاي مسكوني يك بلوك، 25 متري يا همه 120 متري باشند اين موضوع موجب ايجاد مشكلاتي مي‌شود، در واقع نبايد شاهد تقابل قشر ضعيف و مرفه باشيم، مثلا بلوك 25 متري‌ها يا بلوك 120 متري‌ها، بلكه بايد اين واحدها تركيبي و در بطن يكديگر باشند.به گفته اين كارشناس بازار مسكن، در گذشته هم خانوارها در خانه‌هاي كوچك‌متراژ زندگي مي‌كردند، مثلا عروس و داماد زندگي مشترك خود را در يك خانه با دو اتاق كوچك آغاز مي‌كردند، بنابراين وجود خانه‌هاي كوچك متراژ متناقض با فرهنگ ما نيست.ستاريان با اشاره به اينكه ساخت واحدهاي مسكوني كوچك متراژ تاثير چنداني در كاهش قيمت كلي مسكن ندارد، اضافه مي‌كند: واحدهاي كوچك از نظر تاسيسات، فرقي با بزرگ متراژها ندارند و قيمت آنها در اين زمينه تقريبا برابر است اما در مصالح قيمت اين واحدها كمتر از واحدهاي متوسط و بزرگ متراژ است ضمن اينكه نمي‌توان انتظار داشت قيمت يك واحد مسكوني 25 متري، نصف قيمت يك واحد 50 متري باشد بلكه قيمت آن حدود 60درصد واحد 50 متري شود.او اظهار مي‌كند: بايد به اين موضوع دقت كنيم كه در دنيا و در كشورهاي توسعه يافته از جمله اروپا و ژاپن، خانه‌هاي كوچك‌متراژ تعريف شده است، ضمن اينكه يكي از مشكلات اصلي خريداران در ايران اين است كه نمي‌توانند واحدهاي متوسط يا بزرگ متراژ خريداري كنند و چنين توانايي مالي ندارند، بنابراين بهتر است كه آنها واحدي 30 متري بخرند يا در آن زندگي كنند يا به خانوارهاي كوچك اجاره دهند و پس از افزايش توان مالي، آن را تبديل به احسن كنند.