آيا بازار در آبان ماه رونق مي‌گيرد؟
براساس گزارش‌هاي منتشر شده از تحولات بازار مسكن توسط مركز آمار ايران و بانك مركزي، اين بازار در ركود تورمي به سر مي‌برد و علاوه بر حجم محدود معاملات در 5 ماه ابتدايي سال جاري، قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني هم در اين مدت روندي افزايشي را تجربه كرده است.
براساس گزارش‌هاي منتشر شده از تحولات بازار مسكن توسط مركز آمار ايران و بانك مركزي، اين بازار در ركود تورمي به سر مي‌برد و علاوه بر حجم محدود معاملات در 5 ماه ابتدايي سال جاري، قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني هم در اين مدت روندي افزايشي را تجربه كرده است. در اين ميان برخي كارشناسان مسكن معتقدند كه بايد به آينده بازار در نيمه دوم امسال اميدوار بود و حتي پيش‌بيني كرده‌اند كه در آبان ماه، رونق دوباره به بازار مسكن باز مي‌گردد، از سوي ديگر تعدادي از فعالان بخش مسكن از جمله عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن و ساختمان استان تهران و همچنين رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، مي‌گويند كه اين ركود ادامه‌دار و حتي تشديد مي‌شود چون مولفه‌هايي كه مي‌توانند بازار را از ركود خارج كنند مانند افزايش عرضه مسكن و كاهش قيمت مصالح ساختماني، تغييري نداشته‌اند.
تدوام و تشديد ركود تورمي
اما مفهوم ركود تورمي در بازار املاك و مستغلات چيست ؟ هنگامي كه به‌طور همزمان شاهد تورم و ركود در بازار مسكن باشيم، ركود تورمي اتفاق افتاده است كه افزايش قيمت مسكن و كاهش تعداد معاملات خريد و فروش را به همراه دارد، ضمن اينكه در اين دوره شاهد كاهش ساخت و ساز، افزايش قيمت مصالح و كاهش قدرت خريد مردم هستيم. حالا و در شرايطي كه گزارش‌هاي رسمي و غيررسمي حكايت از وجود ركود تورمي در بازار مسكن دارند، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن و ساختمان استان تهران، پيش بيني مي‌كند كه ركود مسكن در نيمه دوم سال سنگين‌تر مي‌شود. حسن محتشم در گفت‌وگو با تسنيم درباره بازار مسكن و پيش‌بيني اين بخش در نيمه دوم سال، اظهار مي‌كند: با توجه به سياست‌هاي دولت چهاردهم و مدنظر قرار دادن اين مساله كه برنامه بخش مسكن هنوز اعلام نشده، به نظر مي‌رسد مبناي عملكرد دولت جلوگيري از افزايش تورم در كشور و پايين آوردن آن است. او با بيان اينكه براي اين سياست‌گذاري بايد نقدينگي كنترل شود، مي‌افزايد: براي كنترل نقدينگي سياست‌هاي انقباضي در پيش گرفته خواهد شد تا به اين ترتيب بتوانند جلوي افزايش تورم را بگيرند. عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن و ساختمان استان تهران با اشاره به اينكه كنترل تورم به جلوگيري از كاهش ارزش پول ملي منتج مي‌شود، اضافه مي‌كند: طي سال‌هاي اخير ناترازي‌ها به دليل چاپ پول پر قدرت زياد شده و به‌تبع آن ارزش پول ملي كاهش يافته است. محتشم، نمونه بارز اثر كاهش ارزش پول ملي را افزايش دوره انتظار براي خانه‌دار شدن مردم عنوان مي‌كند و مي‌گويد: مهم‌ترين اثر كنترل تورم، سنگين‌تر شدن ركود بازار مسكن است و با اين تفاسير آينده بازار مسكن در نيمه دوم سال را راكد بوده و ركود تشديد خواهد شد. اما علاوه بر عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن و ساختمان استان تهران كه از تشديد ركود در ماه‌هاي آتي خبر مي‌دهد، رييس اتحاديه مشاوران املاك در تحليل شرايط فعلي بازار مي‌گويد: امسال تصور مي‌شد بازار مسكن به رونق نسبي برسد اما امسال از سال گذشته وضعيت كسادتر شده است. كيانوش گودرزي در گفت‌وگو با ايسنا با بيان اينكه قيمت‌هاي مسكن ميلياردي شده است، مي‌گويد: با توجه به قيمت‌هاي بالا، معاملات به ركود رسيده و مردم نمي‌توانند خريد و فروش يا پيش‌خريد كنند. مسكن براي اينكه بتواند بازاري براي خود ايجاد كند به زمان نياز دارد، بنابراين فكر مي‌كنم حدود يك سال ديگر طول بكشد تا مسكن از ركود دربيايد، البته مشروط به آنكه بازاري براي مسكن به وجود بيايد و قيمت‌ها نيز دچار جهش نشود. در اين ميان عليرضا توكلي‌كاشي، كارشناس اقتصادي از زاويه ديگر به پيش بيني آينده بازار مسكن در ماه‌هاي آتي مي‌پردازد، او مي‌گويد: تسهيلات مسكن مهم‌ترين هدايتگر بازار مسكن در بخش خريد مصرفي است؛ با توجه به قيمت فعلي مسكن در شهر‌هاي بزرگ و كوچك و مقايسه آن با سقف وام خريد مسكن بايد گفت كه اين تسهيلات به هيچ‌وجه نمي‌تواند محرك خريد مسكن مصرفي در كشور باشد؛ اين موضوع از جمله دلايل اصلي بروز ركود در بازار مسكن كشور طي سال‌هاي اخير است. توكلي كاشي ادامه مي‌دهد: در اين شرايط آينده بازار مسكن كاملا بستگي به سياست‌هاي اقتصادي دولت جديد دارد. اگر دولت چهاردهم سياست كنترل ترازنامه بانك‌ها را به طريق دولت سيزدهم يعني كاهش اعطاي وام و تسهيلات بانكي ادامه دهد، پول جديدي به بازار مسكن وارد نمي‌شود و بنابراين ركود در اين بازار تقويت مي‌شود.
رونق مسكن با وجود افزايش قيمت
اگرچه به گفته تعدادي از فعالان و كارشناسان بازار مسكن، ركود تورمي در بازار به دليل كنترل نرخ تورم، كاهش اعطاي وام و تسهيلات بانكي طي ماه‌هاي آتي تداوم مي‌يابد اما برخي ديگر نه تنها معتقدندكه بازار مسكن در نيمه دوم امسال شاهد رونق خواهد بود بلكه زمان آغاز آن را هم آبان ماه مي‌دانند. يك تحليلگر اقتصادي با ارايه نمودارهاي اقتصادي به بررسي وضعيت مسكن در ايران مي‌پردازد و مي‌گويد: با مقايسه ايران با چندين كشور مطرح، اين كشور مناسب براي سرمايه‌گذاري است. سعيد باقري، پيش بيني مي‌كند كه بازار مسكن از آبان ماه جاري وارد دوره رونق شود و شايد در اين شرايط قيمت مسكن هم افزايش يابد .
همچنين عباس شوكتي، كارشناس بازار مسكن رونق بازار مسكن در 6 ماهه دوم امسال را مشروط به انتخابات امريكا و انجام اقداماتي توسط دولت براي بهبود وضعيت بازار مسكن مي‌كند، او مي‌گويد: انتخابات ايالات متحده و اقدامات وزارت راه و شهرسازي با روي كارآمدن وزير جديد مي‌تواند در بازار مسكن بسيار تاثيرگذار باشد؛ بنابراين اگر دموكرات‌ها در انتخابات امريكا پيروز شوند قيمت مسكن سير نزولي پيدا خواهد كرد و پيش بيني مي‌شود قيمت مسكن تا ۳۰ درصد كاهش يابد. شوكتي مي‌افزايد: سياست‌هاي دقيق وزارت راه و شهرسازي براي كاهش قيمت مسكن كاملا مشخص نيست، اما به نظر مي‌رسد اگر كابينه جديد عزم جدي براي كنترل قيمت بازار مسكن داشته باشند بايد عرضه و تقاضا را مديريت كنند چرا كه در بازار فعلي عرضه به ميزان كافي به نسبت سال‌هاي گذشته وجود ندارد و ازطرف ديگر هم تقاضا خاصي نيز از سوي مصرف‌كنندگان به چشم نمي‌خورد. او ادامه مي‌دهد: اگر وزارت راه بتواند به انبوه‌سازان و سازندگان تسهيلات ويژه بدهد و براي تهيه مواد اوليه ساختماني نظير سيمان و گچ با قيمت دولتي قيمت تمام شده را كاهش دهد تا انبوه‌سازان نيز با حاشيه سود كمتر و قيمت تمام شده پايين‌تر به دست مصرف‌كنندگان برسانند، مي‌توانيم شاهد بهبود بازار مسكن در ماه‌هاي آتي باشيم.
راهكارهايي براي خروج از ركود تورمي
با استناد به آمارهاي رسمي، غيررسمي، اظهارات اغلب كارشناسان و فعالان بازار مسكن نمي‌توان چندان به رونق بازار در نيمه دوم سال و بهبود آن اميدوار بود، حالا در چنين شرايطي راهكارهاي پيش رو براي خروج بازار مسكن از ركود چيست؟ درواقع بايد چه گام‌هايي برداشته شود تا بازار مسكن از ركود چندين ساله خارج شود و نه تنها بازار خريد و فروش رونق بگيرد كه حجم ساخت و سازها هم افزايش يابد. بسياري از كارشناسان بر اين عقيده‌اند كه دولت بايد سياست‌هاي عاجل و دقيقي در حوزه مسكن اتخاذ كند، ورود جدي دولت به اين موضوع ضرورت دارد و بايد در دستور كار باشد. دراين زمينه اعطاي زمين رايگان به متقاضيان و تسهيلات ساخت مسكن مي‌تواند راهكار خوبي باشد. زيرا در اين روش، از همكاري مردم در زمينه ساخت مسكن براي خودشان استفاده مي‌شود و كارها سريع‌تر پيش مي رود.
در همين راستا كامران غضنفري، نماينده مجلس شوراي اسلامي معتقد است كه عرضه زمين رايگان و پرداخت وام، ۲ راه براي حل معضل مسكن كشور و بازگشت رونق به بازار هستند و دولت چهاردهم طبق قانون برنامه هفتم توسعه بايد به سمت واگذار كردن زمين به مردم برود و تسهيلات مناسب نيز در اختيار متقاضيان قرار دهد. او ادامه مي‌دهد: در مجلس مصوبات خوبي در حوزه مسكن داشتيم و به لحاظ قانوني مشكلي براي ساخت مسكن وجود ندارد. به‌طور مثال، سال گذشته مصوبه‌اي را در خصوص اختصاص 330 هزار هكتار زمين به منظور اضافه كردن به محدوده شهري داشتيم. در چارچوب اين مصوبه، دست دولت براي افزايش مساحت مسكوني كشور باز گذاشته شد. غضنفري مي‌افزايد اگر زمين در اختيار مردم قرار دهيم و تسهيلات بانكي مناسبي به آنها بدهيم. مردم در مدت زمان كوتاهي كه كمتر از دو سال خواهد بود، اقدام به ساخت منزل مسكوني براي خودشان مي‌كنند. همچنين به گفته ايرج رهبر، نايب‌رييس انجمن انبوه‌سازان تهران، ادامه ساخت مسكن حمايتي، بهترين كاري است كه دولت مي‌تواند براي رونق بازار مسكن داشته باشد اما بايد آن را به نحو صحيح و درستي اجرا كند. به بيان ديگر، طرح مسكن حمايتي «نهضت ملي مسكن» يا قانون جهش توليد مسكن مصوب مجلس دوازدهم، بهترين پاسخ براي نياز بازار است كه بايد به نحو درست اجرا شود. اما محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن و ساختمان استان تهران درباره راهكارهايي براي خروج از ركود و بهبود بازار مسكن مي‌گويد: يكي از سياست‌ها براي رونق توليد مسكن در كشور استفاده از منابع بانك‌ها و اجرا سياست‌هاي ديگر مانند قرعه‌كشي خودرو است كه مي‌تواند از نقدينگي جذب شده براي اين كار استفاده كرد.
بررسي و تحليل آمارها و اظهارات كارشناسان و فعالان بازار مسكن حكايت از آن دارد تا زماني كه تقاضاي جديد در بازار شكل نگيرد، به احتمال زياد ركود پابرجا خواهد بود ضمن اينكه عواملي همچون تعداد واحدهاي خالي از سكنه، هزينه‌هاي ساخت مسكن، ماليات خانه‌هاي خالي، تورم عمومي، وضعيت بازارهاي موازي، سقف تسهيلات مسكن و توان متقاضيان مصرفي دريافت وام مسكن در رونق اين بازار موثر است و وضعيت اغلب اين عوامل در ماه‌هاي آتي مشخص نيست بنابراين حداقل دركوتاه‌مدت نمي‌توان به خروج بازار مسكن از ركود اميدوار بود.