سهم تهراني‌ها از وام مسكن

براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن شهر تهران طي مردادماه سال جاري، متوسط قيمت مسكن به ‌ازاي هر مترمربع 88 ميليون و 500 هزار تومان بود، اين درحالي است كه در اولين ماه تابستان امسال، اين رقم در مناطق 22 گانه تهران حدود 87 ميليون و 460 هزار تومان بوده است؛ يعني متوسط قيمت مسكن در مرداد ماه در مقايسه با تير ماه 1.2 درصد افزايش  را  نشان  مي‌دهد.
آمار ديگري كه مي‌توان آن را مورد بررسي قرار داد، مقايسه متوسط قيمت مسكن در بازه زماني مرداد 1402 تا مرداد 1403 است، كه برطبق گزارش بانك مركزي هر مترمربع واحد مسكوني در مرداد امسال نسبت به سال گذشته 12.8 ميليون تومان گران‌تر شده  است.
نگاهي به اين ارقام و مقايسه سرانگشتي آن با وام خريد مسكن حاكي از آن است كه اثرگذاري اين تسهيلات به صورت ماهانه و حتي روزانه رو به كاهش است، به عنوان نمونه اگر اثرگذاري وام ۹۶۰ ميليون‌توماني خريد مسكن را براساس قيمت متوسط مسكن در مرداد ماه امسال مورد بررسي قرار بدهيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه با اين وام فقط مي‌توان ۸,۳ متر مسكن در شهر تهران خريداري كرد.
يكي از محل‌هاي تأمين منابع مالي براي متقاضيان ورود به بازار مسكن، وام خريد است، اين وام از محل اوراق حق تقدم مسكن (تسه) به متقاضيان پرداخت مي‌شود و براي زوجين تهراني 800 ميليون تومان و با  احتساب وام تعمير (جعاله) 960  ميليون  تومان  است.
ناگفته نماند كه متقاضيان تهراني (زوج‌ها) براي دريافت اين وام بايد معادل 2 برابر رقم وام يعني 1920 برگه اوراق حق‌تقدم وام مسكن (تسه) را خريداري كنند، كه اين موضوع هزينه سنگيني را به خريداران تحميل مي‌كند. بررسي معاملات اوراق حق تقدم نشان مي‌دهد قيمت هر برگ حدود 114 هزار تومان بوده است، بنابراين متقاضيان دريافت وام خريد مسكن بايد حدود 218 ميليون تومان در ابتداي كار هزينه كنند.
با توجه به اين مساله از 960 ميليون تومان وام خريد مسكن، حدود 742 ميليون تومان براي متقاضيان باقي مي‌ماند كه با اين پول مي‌توانند فقط 8.3 مترمربع واحد مسكوني را با نرخ‌هاي مردادماه امسال خريداري كنند. در واقع تحليل اين آمار و ارقام نشان مي‌دهد كه همگام با افزايش قيمت هر متر مربع واحد مسكوني، اثرگذاري وام خريد مسكن هم به‌طور مستمر كاهش مي‌يابد. در اين ميان كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند كه طي سال‌هاي اخير به ‌دليل كاهش عرضه مسكن و به‌تبع آن افزايش تقاضا، افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز ناشي از تورم و... قيمت مسكن رو به رشد بوده است و از سوي ديگر با رشد قيمت مسكن، اثرگذاري تسهيلات خريد مسكن و به تبع آن توان خريداران هم كاهشي بوده است و حتي افزايش رقم وام خريد مسكن هم نتوانسته است به پاي رشد افسارگسيخته قيمت مسكن برسد.

   عرضه زمين عامل كاهش سهم مسكن 
در سبد هزينه‌هاي خانوار
حالا اگر نگاهي به گزارش مركز آمار ايران كه به تازگي منتشر شده است؛ داشته باشيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه مسكن يكي از مهم‌ترين اقلام در سبد هزينه‌هاي خانوار است، بنابراين با توجه به سهم بالاي اين كالا بايد توجه ويژه‌اي به آن شود.
براساس گزارش مركز آمار، سهم مسكن در سبد هزينه خانوارهاي شهري كل كشور برابر با ۳۸.۱ درصد است. خانوارهاي شهر تهران، ۵۰.۸ درصد از درآمد خود براي مسكن پرداخت مي‌كنند؛ يعني بيشتر از نيمي درآمد يك خانواده  تهراني، هزينه  مسكن مي‌شود.
با توجه به افزايش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش توان خريد متقاضيان، و همچنين پيش بيني كارشناسان از تداوم ركود تورمي مسكن در نيمه دوم سال جاري، كارشناسان مسكن پيشنهادهایی را براي بهبود بازار مسكن مي‌دهند. يك كارشناس اقتصاد مسكن درباره اقدام و راهكار دولت براي خانه‌دار شدن مردم با اشاره به تاثير عرضه زمين بر قيمت و هزينه‌هاي مسكن اظهار مي‌گويد: مهم‌ترين مساله در بخش هزينه مسكن، زمين است. امروز كنترل شديدي بر عرضه زمين وجود دارد كه همين عاملي شده تا مسكن يك كالاي گران‌ قيمت در كشور شود و در نتيجه از استطاعت خانوار خارج شود.
او ادامه دهد: لازم است يك بازنگري جدي در حوزه سياست‌هاي زمين در كشور وجود داشته باشد كه بتوان قيمت‌ها را در شهرهاي مختلف كشور كنترل كرد.

   نگاهي  به  قيمت  مسكن 
در  نقاط  مختلف  تهران
با توجه به آمارها و ارقام منتشر شده از بازار مسكن در مرداد ماه امسال، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 88 ميليون و 500 هزار تومان بوده است، كه با توجه به رقم اعلامي از سوي بانك مركزي، روزنامه تعادل، به بررسي قيمت كل و همچنين قيمت هر متر مربع واحدهاي مسكوني 75 متري (واحد متوسط متراژ) در 5 منطقه از پايتخت (شمال، جنوب، شرق، غرب و مركز) مي‌پردازد تا مخاطب نگاه  شفاف‌تري از بازار  مسكن داشته  باشد.
براساس ارقام منتشر شده در سايت ديوار كه يكي از مهم‌ترين منابع براي بررسي قيمت مسكن در تهران و شهرهاي ديگر محسوب مي‌شود، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در مناطق شمالي، غرب و مركز از متوسط قيمت مسكن كه همان 88 ميليون و 500 هزار تومان بوده، بالاتر است. به عنوان مثال يك واحد مسكوني نوساز در محله سبلان، يك واحد 75 متري با متري 59 ميليون و 300 هزار تومان، 4 ميليارد و 450 ميليون تومان فروخته  مي‌شود.
همچنين يك واحد مسكوني نوساز 75 متري در پونك، يعني غرب تهران با متري 108 ميليون تومان، 8 ميليارد و 100 ميليون تومان به خريدار واگذار مي‌شود. در اقدسيه كه يكي از مناطق لوكس نشين پايتخت محسوب مي‌شود قيمت كل يك واحد 75 متري نوساز، 10 ميليارد و 900 ميليون تومان است يعني هر مترمربع از اين واحد 145 ميليون تومان فروخته مي‌شود.
شرايط مركز پايتخت هم با غرب و شمال پايتخت مشابه است، يك واحد نوساز 75 متري در جلال احمد، با قيمت هر متر مربع 117 ميليون تومان، 8 ميليارد و 800 ميليون تومان آگهي شده است. در خاني آباد كه يكي از محله‌هاي جنوب تهران است، يك واحد مسكوني 75 متري نوساز، 3 ميليارد و 600 ميليون تومان فروخته مي‌شود كه با يك حساب سرانگشتي مشخص مي‌شود كه قيمت هر متر مربع از اين واحد مسكوني 48 ميليون تومان است.
بررسي اين آمار نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در آگهي‌هاي منتشر شده براي واحدهاي مسكوني غرب، شمال و مركز پايتخت بالاتر از قيمت متوسط مسكن است و اگر متقاضيان خواهان خريد مسكن با قيمتي پايين‌تر هستند بايد به دنبال خانه در مناطق شرقي و جنوبي تهران  باشند.