113 سال، زمان انتظار تهراني‌ها براي خانه‌دار شدن در سال 1402
زهره علامي |
تحليل تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران از نتايج آمارگيري هزينه و درآمد خانوارهاي شهري و روستايي در سال 1402 نشان مي‌دهد كه يك خانواده تهراني با توجه به متوسط درآمد و هزينه، مي‌تواند پس از 113سال صاحب يك واحد مسكوني 75 متري شود. براساس اين گزارش، متوسط درآمد سالانه خانوارهاي شهري در سال گذشته حدود 257 ميليون تومان و هزينه سالانه يك خانوار شهري حدود 207 ميليون تومان بوده است. با يك حساب سرانگشتي و كسر هزينه از درآمد مشخص مي‌شود كه خانوارهاي شهري مي‌توانند حدود 20 درصد از درآمدهاي خود يعني 50 ميليون تومان را پسانداز كنند. حالا اگر خانوارها تمام سپرده خود را براي خريد مسكن اختصاص دهند پس از چند سال خانه‌دار مي‌شوند؟ براي پاسخ به اين سوال نگاهي به قيمت مسكن در سال 1402 مي‌اندازيم، گزارش‌هاي بانك مركزي نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت مسكن در سال گذشته حدود 75.6 ميليون تومان بوده است، يعني براساس گزارش 12 ماهه بانك مركزي در سال گذشته متوسط قيمت مسكن در پايتخت نزديك به 75.6 ميليون تومان بوده است كه با توجه به اين قيمت، دوره انتظار براي خانه‌دار شدن يك خانوار تهراني براي واحد مسكوني به مساحت 75 مترمربع (براساس طرح جامع مسكن، واحد مسكوني 75 متري مورد تاييد وزارت راه و شهرسازي است) 113 سال است. در واقع اگر هر خانوار تهراني بتواند 50 ميليون تومان در سال پس انداز كند و قصد خريد يك واحد مسكوني 75 متري (متوسط متراژ) را داشته باشد بايد 113 سال، پس انداز خود را جمع كند تا سرانجام بتواند صاحبخانه شود، البته اين دوره انتظار به شرط ثابت ماندن قيمت مسكن طي سال‌هاي آينده محقق مي‌شود.
حالا براساس گزارش مركز آمار ايران شاخص دوره انتظار براي خانه‌دار شدن يك خانوار تهراني براي يك واحد مسكوني 75 متري، 113 سال است و اين درحالي است كه شاخص مدت زمان انتظار براي صاحبخانه شدن بايد زير ۱۵سال باشد و وجود اين رقم براي خانوارهاي تهراني نشان مي‌دهد كه آنها نه تنها در رفاه ملكي قرار ندارند، بلكه فقر مسكن هم در پايتخت به چشم مي‌خورد.
در كشورها از شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» براي سنجش ميزان رفاه يا فقر مسكن استفاده مي‌شود كه اين شاخص «ميزان پسانداز سالانه» را ملاك «قدرت خريد مسكن» قرار مي‌دهد كه معمولا ميزان پسانداز حدود 30درصد در نظر گرفته مي‌شود.
افزايش ۱۷ درصدي قيمت مسكن
اگر از زمان انتظار طولاني پايتخت‌نشينان براي خانه‌دار شدن در سال گذشته بگذريم، به آمار نااميد‌كننده نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران از افزايش ۱۷درصدي قيمت مسكن در بازه زماني يك ساله مي‌رسيم.
داوود بيگي‌نژاد، با اعلام رشد قيمت مسكن در يك سال اخير، وضعيت فعلي بازار مسكن را يك زنگ خطر جدي براي مستاجران مي‌داند و مي‌گويد: هم‌اكنون بازار مسكن برخلاف رسم‌هاي دهه‌هاي اخير خود حركت مي‌كند و باتوجه به اينكه در فصل جابه‌جايي مستاجران قرار داريم بايد رشد آمار معاملات در بازار مسكن چشمگير بود، درحالي كه اين بازار در ركود شديد همراه با تورم دست و پنجه نرم مي‌كند. او در گفت‌وگو با مهر مي‌افزايد: براساس آمار تحولات بازار مسكن كه بانك مركزي طي روزهاي اخير منتشر كرده، منطقه ۵ و سپس مناطق ۱۰، ۲ و ۴ بيشترين ميزان معاملات مسكن را ثبت كردند، اما نكته حائز اهميت اينجاست كه بيشترين تعداد قراردادها مربوطه به آپارتمان‌هاي بالاي ۲۰ سال است، آمار و روند معاملات مسكن حاكي از آن است كه قدرت و توان مالي آحاد جامعه براي خريد و اجاره واحدهاي نوساز كاهش يافته است.
نايب‌رييس اتحاديه املاك تصريح مي‌كند: رونق در بازار مسكن تا زماني وجود دارد كه عرضه و تقاضايي باشد اما هم‌اكنون با توجه به وضعيت بازار فعلي مسكن تقاضايي وجود ندارد و ديگر مستاجران به دنبال خريد خانه نيستند، زيرا قدرت مالي خريد ندارند.
بيگي‌نژاد با اشاره به اينكه فعالان بازار مسكن به قانون‌گذاري دستوري دولت، توجهي ندارند، اضافه مي‌كند: با توجه به افزايش بالاتر از نرخ تعيين شده، قيمت اجاره‌بها و مسكن مشخص است كه قيمت‌گذاري در بازار مسكن بدون توجه به قانون‌گذاري‌هاي اخير صورت مي‌گيرد اما عده‌اي برخلاف واقعيت تصور مي‌كنند، قيمت مسكن توسط مشاوران املاك افزايش مي‌يابد، درحالي كه چنين نيست.
راهكار چيست؟
در شرايطي كه هر ساله شاخص مدت زمان انتظار تا خانه‌دار شدن تهراني‌ها و به‌طور كلي ايراني‌ها افزايش مي‌يابد، كارشناسان دو راهكار را براي بهبود وضعيت موجود پيشنهاد مي‌دهند؛ يكي رشد توليد مسكن و ديگري افزايش تسهيلات مسكن است كه اجراي اين راهكارها به برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضا و همچنين كاهش قيمت مسكن و به تبع آن افزايش تعداد صاحبخانه‌ها منجر مي‌شود. در همين راستا، هاشمي، عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان با بيان اينكه پرداخت تسهيلات ساخت مسكن نقش موثري در بهبود بازار مسكن دارد، مي‌گويد: بسياري از بانك‌ها در حال حاضر به قانون جهش توليد مسكن مبني بر پرداخت ۲۰درصد از تسهيلات خود به بخش مسكن پايبند نيستند و همين امر باعث شده كه روند ساخت مسكن با كندي روبه‌رو شود. او ادامه مي‌دهد: سال گذشته، وام ساخت مسكن به ميزان ۵۵۰ ميليون تومان بود كه امسال به ۸۰۰ ميليون تومان افزايش يافت. اين تغيير تصميم در شوراي عالي مسكن اتخاذ شد و دو ماه قبل به بانك مركزي ابلاغ شده است. متاسفانه، بانك مركزي هنوز اين ابلاغ را به بانك‌هاي عامل منتقل نكرده است و دليلي براي اين تاخير ارايه نشده است. هاشمي با اشاره به اينكه اين تاخير‌ها به ويژه در فصل ساخت و ساز تاثير منفي دارد و باعث شده كه بسياري از پروژه‌هاي مسكن در استان‌ها با مشكل مواجه شود، مي‌گويد: در گذشته هم با چنين مشكلاتي مواجه بوديم، به ويژه در دهه ۹۰ كه عدم تناسب بين عرضه و تقاضا باعث بروز مشكلات جدي در بازار مسكن شد و ما بايد سالانه حدود يك ميليون واحد مسكوني مي‌ساختيم، اما متاسفانه شاهد چنين روندي نبوديم. او با بيان اينكه بايد مجلس افزايش ميزان تسهيلات ساخت مسكن ازسوي بانك مركزي را بررسي كند، مي‌گويد: طبق قانون جهش توليد مسكن بايد سالانه يك ميليون واحد مسكوني در كشور ساخته شود تا بازار مسكن به تعادل در عرضه و تقاضا برسد كه در اين زمينه هم بايد تمامي بخش‌ها اقدامات لازم را انجام دهند. اين عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور با اشاره به اينكه در شرايط كنوني بايد وزارت راه وشهرسازي پيگير پرداخت تسهيلات از سوي بانك مركزي شود، مي‌افزايد: با توجه به افزايش وام ساخت هنوز اين موضوع به جمع‌بندي نهايي نرسيده و بايد در اين زمينه اقدامات و همكاري‌هاي لازم در دستور كار قرار گيرد.
هاشمي ادامه مي‌دهد: مردم انتظار دارند كه بتوانند از وام‌هاي مسكن بهره‌برداري كنند و مشكلات جاري در اين حوزه هرچه سريع‌تر حل شود.
هزينه مسكن ايراني‌ها، حدود دو برابر اروپايي‌ها
اگر هزينه‌هاي مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري كشور را با هزينه‌هاي مسكن در كشورهاي اروپايي مقايسه كنيم به آمار جالبي مي‌رسيم، آمارها نشان مي‌دهد درحالي كه مسكن و خدمات وابسته به آن در سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري ايراني سهم 42.4 درصدي دارد، اين ميزان در كشورهاي عضو OECD به‌طور ميانگين حدود 23درصد و در كشورهاي عضو اتحاديه اروپا 24.1 درصد است. درواقع هزينه‌هاي مسكن در ايران بخش قابل‌توجهي از قدرت خريد خانوار را در بر مي‌گيرد اين درحالي است كه در اروپا هزينه‌هاي مسكن نصف هزينه مردم ايران است. در بين كشورهاي اروپايي، سهم مسكن در اسلواكي با 30.4 درصد، بالاترين ميزان را دارد. اين مقدار 12 واحد درصد كمتر از هزينه مسكن در ايران است. در فنلاند با 29.3درصد، دانمارك با 29، سوييس با 27، ايرلند با 26.3 و فرانسه با 26.2 درصد و جمهوري چك با 26 درصد، مسكن به ترتيب بيشترين سهم را در هزينه‌هاي خانوارها دارند. در پرتغال سهم مسكن از هزينه‌هاي خانوار 17.3 درصد بوده، اين ميزان در صربستان 18.2، در روماني و بلغارستان 18.4 درصد، در اسلووني و لهستان 18.9 درصد، در يونان 19.2 درصد و در لتوني و لوكزامبورگ اين ميزان حول و حوش 21 درصد است.