با ماليات جلوي سرمايه‌اي شدن زمين را بگيريم

بازار مسكن در شرايط ركود تورمي عميق به سر مي‌برد و بر طبق تازه‌ترين گزارش‌هاي رسمي و غيررسمي، طي مرداد ماه سال جاري هر مترمربع واحد مسكوني در تهران 88 ميليون و 500 هزار تومان معامله شد. در اين ميان انتظار مي‌رود كه قيمت مسكن در شش ماهه دوم سال همين روند افزايشي را طي كند و به گفته اكثر كارشناسان و فعالان بازار مسكن، ركود تورمي در ماه‌هاي آتي هم ادامه يابد.

در اين ميان و با توجه به تعميق ركود تورمي مسكن از سال 97 تاكنون و پيش بيني تداوم آن در نيمه دوم سال، كارشناسان بخش مسكن، راه‌هاي برون رفت از وضعيت ركود تورمي در حوزه مسكن را در نشست علمي - تخصصي كه تحت عنوان «راهكارهاي برنامه‌اي تأمين مسكن در ايران » برگزار شد، مورد بررسي قرار دادند.

در اين نشست كه در مركز پژوهش‌هاي توسعه و آينده‌نگري برگزار شد؛ فردين يزداني، مدير مطالعات بازنگري طرح جامع مسكن، كمال اطهاري، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه و همچنين محمّدصالح شكوهي بيدهندي، عضو هيات علمي دانشكده معماري و شهرسازي دانشگاه علم و صنعت ايران، به بيان اظهارات خود و ارايه راهكارهايي براي بهبود وضعيت كنوني بازار مسكن پرداختند.

راه‌حل‌هايي كه كارشناسان در نشست «راهكارهاي برنامه‌اي تأمين مسكن در ايران » براي برون رفت از وضعيت ركود تورمي در كشور پيشنهاد دادند عبارت است از بازنگري در بخش مسكن، نقش فعالتر شوراي مسكن و وزير راه و شهرسازي در شوراي اقتصاد، وضع مقررات مالياتي موثر براي جلوگيري از سرمايه‌اي شدن زمين، تهيه و تصويب طرح جامع زمين و مسكن براي كشور، باز تنظيم نظام بودجه‌ريزي كشور مبتني بر برنامه‌ها و سند ملي آمايش سرزمين، تلاش براي افزايش و رونق كسب‌وكار در روستاها و بررسي جامع احكام مالكيت زمين توسط حوزه‌هاي علميه، اجراي سند ملي توانمندسازي و ساماندهي سكونتگاه‌هاي غيررسمي.

اهميت بازنگري در بخش مسكن

فردين يزداني در اين نشست با اشاره به اينكه بازار مسكن جزو بازارهايي است كه در آن شكست بازار در تأمين مسكن آحاد مردم و به ‌ويژه گروه‌هاي كم‌درآمد قطعي است، گفت: سوال بسيار مهمي كه وجود دارد اين است كه چرا وضعيت مسكن در حال حاضر در وضعيت اسفباري قرار دارد؟ و به چه دليل موفق نشده‌ايم؟ در پاسخ بايد گفت: مسكن به عنوان يكي از بخش‌هاي اقتصادي به دليل بار سرمايه‌گذاري كه در توليد ناخالص ملي ايجاد مي‌كند، بخش بسيار مهمي است؛ اما اين موضوع، محدوديت‌هايي براي بخش مسكن ايجاد كرده و چه‌بسا برخي دولت‌ها از بخش مسكن به صورت اشتباه به عنوان پيشران اقتصادي ياد مي‌كنند و بدون توجه به متغيرهاي مهم اقتصادي و اجتماعي مثل وضعيت درآمد خانوار دست به انجام هدف‌گذاري‌هايي زده‌اند كه نتايج مطلوبي را به دنبال نداشت.

به گزارش تسنيم يزداني افزود: پس از سال 1397 به دليل وجود تحريم‌ها و افزايش تقاضا براي سرمايه‌گذاري در بخش زمين و مسكن به منظور حفظ ارزش دارايي‌هاي مالي، به جاي سرمايه‌گذاري در حوزه توليد، رشد منفي اقتصاد شدت گرفت و ركود تورمي در مسكن ايجاد شد و اين موضوع در نهايت موجب شد تا وضعيت مسكن به شكلي كه در حال حاضر هست برسد.

مدير مطالعات بازنگري طرح جامع مسكن ادامه داد: قيمت متوسط يك واحد مسكوني در حال حاضر چيزي حدود 4 ميليارد تومان است، و نتيجه اين هست كه ميانگين زمان خانه‌دارشدن براي اقشار متوسط به پايين جامعه، بالاي 50 سال است، اين به معني اين است كه اصولاً خانواده‌ها توان خريد خانه را ندارند و تقاضا براي خريد مسكن بسيار اندك شده است.

او گفت: حال بايد اين سوال را پرسيد كه آيا بخش مسكن مي‌تواند مستقل از رشد توليد به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربي به اين پرسش اين است كه مسكن نمي‌تواند مستقل از رشد توليد ملي باشد و به همين دليل است كه از سال 1397 با افزايش فشارهاي اقتصادي در كشور، افزايش ركود در بخش مسكن را شاهد هستيم.

يزداني اظهار كرد: بايد به اين نكته توجه داشت كه دخالت دولت در تأمين مسكن موردنياز چگونه بايد باشد؟ در پاسخ بايد گفت كه دخالت دولت در تأمين مسكن موردنياز مردم يك امر پذيرفته شده است؛ اما اينكه اين دخالت چگونه باشد بسيار مهم است. دولت بايد از طريق افعال ايجابي فضاي كسب‌وكار را براي كسب‌وكارهاي مولد باز كند و دست از برخي دخالت‌هاي بي‌مورد بردارد.

مدير مطالعات بازنگري طرح جامع مسكن براي خروج از شرايط كنوني بازار مسكن پيشنهاد داد: در گام اول شوراي مسكن و وزير راه و شهرسازي بايد در شوراي اقتصاد نقش فعال‌تري داشته باشند، دوم اينكه دولت بايد يك برنامه‌اي داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهاي مسكوني كه در دست ساخت دارد را تا پايان اين دولت تكميل كرده و به مردم تحويل دهد. سوم اينكه بايد يك بازنگري در حوزه موضوعات مسكن به ويژه ماده 50 برنامه هفتم صورت گيرد.

رتبه هفتم ايران از نظر گراني مسكن

به نسبت درآمد خانوار

در ادامه نشست، محمّد صالح شكوهي بيدهندي، عضو هيات علمي دانشكده معماري و شهرسازي دانشگاه علم و صنعت ايران به‌ عنوان سخنران نشست، گفت: مساله زمين و مسكن يكي از مهم‌ترين مباحث در حوزه اقتصاد است و طبق اصل 31 قانون اساسي، داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است، بنابراين دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنهايي كه نيازمندترند به خصوص روستانشينان و كارگران، زمينه اجراي اين اصل را فراهم كند.

او ادامه داد: در رتبه‌بندي جهاني، ايران در دسته كشورهايي قرار دارد كه به‌تناسب متوسط درآمد افراد، قيمت مسكن به نسبت بالاست و هر خانواده‌اي قادر به خريد مسكن نيست. هزينه تأمين مسكن در ايران به قدري بالاست كه درصد قابل توجهي از هزينه‌هاي خانوار را به خود اختصاص مي‌دهد، به‌طوري‌كه شاخص سهم مسكن از هزينه خانوار در مناطق شهري كشور 37 درصد و در استان تهران حدود 50 درصد و در شهر تهران بيش از 55 درصد است. اين موضوع منجر شده كه ايران از نظر گراني مسكن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنيا را داشته باشد.

شكوهي، درباره فرسودگي و ناپايداري واحدها و حاشيه‌نشيني تشريح كرد: رويكرد غالب نوسازي شهري در دهه‌هاي گذشته، حمايت از نوسازي از طريق اعطاي تراكم تشويقي بوده است. اين رويكرد تبعاتي نظير افزايش بارگذاري جمعيتي و كاهش سرانه خدمات در بافت‌هاي فرسوده، نوسازي نشدن واحدهاي داراي مشكل ثبت و سند مالكيت، جابه‌جايي جمعيتي و خروج مستأجران از بافت‌ها، تبعات محيط زيستي و افزايش فشار بر روي ‌محيط زيست را به دنبال داشته است. او ادامه داد: با دوگانه‌هايي نظير مسكن كالاي مصرفي يا سرمايه اي؛ توسعه افقي يا توسعه عمودي؛ ايجاد شهرهاي جديد يا ساخت و ساز در شهرهاي موجود؛ مردمي كردن فرآيند ساخت و ساز يا حمايت از پيمانكاران و انبوه‌سازان؛ برنامه‌ريزي محلي يا برنامه‌ريزي ملي؛ خانه وسيع يا مسكن حداقلي؛ هدايت تقاضاي مسكن و اشتغال يا تقاضا محوري در ساخت مسكن مواجهيم كه توجه سياست‌گذاران مسكن و شهرسازي به اين موضوعات مهم است.

عضو هيات علمي دانشكده معماري و شهرسازي دانشگاه علم و صنعت ايران، در بيان پيشنهادهاي خود براي بهبود وضعيت مسكن در كشور به مواردي از جمله، وضع مقررات مالياتي موثر براي جلوگيري از سرمايه‌اي شدن زمين، تهيه و تصويب طرح جامع زمين و مسكن براي كشور، بازتنظيم نظام بودجه‌ريزي كشور مبتني بر برنامه‌ها و سند ملي آمايش سرزمين، تلاش براي افزايش و رونق كسب‌وكار در روستاها و بررسي جامع احكام مالكيت زمين توسط حوزه‌هاي علميه اشاره كرد.

بازار مسكن، جولانگاه توليد رانت

و رانت‌خواري

اما كمال اطهاري، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه در نشست «راهكارهاي برنامه‌اي تأمين مسكن در ايران »با اشاره به اينكه بخش مسكن نه‌تنها موتور توسعه اقتصاد ايران نبوده كه آن را دچار بيماري هلندي Dutch disease كرده است، گفت: مسكن ابتدا سرمايه‌ها را از بخش‌هاي مولد و قابل مبادله گرفت، رشد آنها را متوقف و توليدشان را غيررقابتي كرد و اكنون با افزايش رانت‌جويانه قيمت زمين و مسكن، خود با پديده قفل شدگي روبه‌رو شده است.

او ادامه داد: مواردي از قبيل شتاب بالاي افزايش قيمت مسكن ناشي از جهش‌هاي قيمت زمين و معاملات صوري مسكن، بيكاري و بي‌ثباتي شغلي ناشي از توقف رشد بخش مولد، كاهش پيوسته درآمد واقعي خانوار، رجحان نقدينگي در اثر بي‌ثباتي اقتصادي و سياسي و اجراي برنامه‌هاي موسوم به مسكن مهر و... توسط دولت به‌جاي طرح‌هاي جامع مسكن از عواملي هستند كه نوعي قفل شدگي يا تله ركود تورمي را در بخش مسكن پديد آورده است.

اين پژوهشگر توسعه، افزود: فعاليت‌هاي مربوط به زمين و مسكن و ساخت‌وساز در اقتصاد كشور طي سال‌هاي گذشته به‌خاطر عايدات سرمايه‌اي بالا و پرش‌هاي قيمتي مكرر، جولانگاه توليد رانت و رانت‌خواري شده است.

اطهاري اظهار كرد: بازدهي بالا در اين بخش، توزيع تابعي درآمد را به زيان كارآفرينان، كارگران و صاحبان سرمايه در بخش‌هاي مولد تغيير داده است. بنابراين عملكرد بخش مسكن به‌گونه‌اي بوده است كه باعث ركود توليدات صنعتي و كشاورزي و حتي ركود خود بخش مسكن شده است. با اين نحوه عمل در حوزه فعاليت‌هاي زمين و مسكن و ساخت‌وساز نمي‌توان به برون‌رفت اقتصاد از ركود موجود و حتي برون‌رفت خود بخش مسكن از ركود اميدوار بود.

اين كارشناس بازار مسكن همچنين به سند ملي توانمندسازي و ساماندهي سكونتگاه‌هاي غيررسمي كه در اسفند ماه سال گذشته به تصويب هيات وزيران رسيد اشاره كرد و براي بهبود وضعيت كنوني مسكن در كشور، اجرايي شدن اين سند و توجه به آن را راهكاري مهم و ضروري ارزيابي كرد.