«تعادل» وضعيت بازار رهن و اجاره را بررسي مي‌كند
تداوم شيب اجاره‌بها در نيمه دوم سال
درحالي كه فصل نقل و انتقالات در بازار مسكن به پايان رسيده و اغلب مستاجران در نيمه ابتدايي سال جابه‌جا شده‌اند، اما قيمت‌ها همچنان در بازار رهن و اجاره بالاست و مستاجران با قيمت‌هاي عجيب و غريب اجاره‌بها دست و پنجه نرم مي‌كنند، اين شرايط براي شهروندان تهراني سخت‌تر است، به عنوان نمونه اگر نگاهي به آگهي‌‌هاي اجاره مسكن در سايت‌ها و پلتفرم‌هاي مختلف در پايتخت بيندازيد، به خوبي شيب تند قيمت‌ها را لمس مي‌كنيد و اين قيمت‌هاي فضايي، در همه مناطق شهر تهران محسوس است.
درحالي كه فصل نقل و انتقالات در بازار مسكن به پايان رسيده و اغلب مستاجران در نيمه ابتدايي سال جابه‌جا شده‌اند، اما قيمت‌ها همچنان در بازار رهن و اجاره بالاست و مستاجران با قيمت‌هاي عجيب و غريب اجاره‌بها دست و پنجه نرم مي‌كنند، اين شرايط براي شهروندان تهراني سخت‌تر است، به عنوان نمونه اگر نگاهي به آگهي‌‌هاي اجاره مسكن در سايت‌ها و پلتفرم‌هاي مختلف در پايتخت بيندازيد، به خوبي شيب تند قيمت‌ها را لمس مي‌كنيد و اين قيمت‌هاي فضايي، در همه مناطق شهر تهران محسوس است.
وضعيت نابسامان رهن و اجاره در پايتخت و ساير شهرهاي كشور در شرايطي است كه مسوولان حوزه مسكن بارها اعلام كرده‌اند كه به دنبال اجراي سياست‌هايي در زمينه كنترل اجاره‌بها هستند و حتي امسال هم همچون سال‌هاي گذشته، وزارت راه و شهرسازي سقف 25 درصد را براي افزايش اجاره در نظر گرفت، اما آمارهاي بانك مركزي نشان داد كه مثل هميشه، بازار مسكن بي‌توجه به مصوبات دولت، شيب افزايش قيمت اجاره‌بها را، تندتر از هميشه طي كرد و مرداد ماه افزايش نرخ اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشدي بالاي 40 درصد را تجربه كرد.
حالا اين سوال مطرح مي‌شود كه دليل افزايش نرخ اجاره‌بها به ويژه در سال‌هاي اخير چيست؟ يكي از پژوهشگران حوزه مسكن و شهرسازي در اين باره مي‌گويد: بخشي از فشار بازار اجاره بر دوش مستاجران ناشي از حضور اتباع در بافت‌هاي حاشيه‌اي شهر است.
به گزارش تجارت‌نيوز، علي فرنام با بيان اينكه بحراني‌ترين شاخص ما در بخش مسكن استطاعت است، مي‌گويد: امسال سهم مسكن از سبد هزينه خانوارهاي تهراني به 42 رسيده است، در خيلي از كلانشهرهاي كشور نسبت به ساير شهرهاي دنيا در شاخص استطاعت وضعيت مناسبي نداريم. اين موضوع در تهران و چند كلانشهر خيلي جدي است، چرا كه در كلانشهرها بيشتر ظرفيت مربوط به بافت‌هاي فرسوده است كه داراي ارزش افزوده بالايي هستند.
او با تاكيد بر اينكه ترويجي براي كوچك‌سازي مسكن در كشور نداريم، بيان مي‌كند: فشار افزايش اجاره‌بها در بازار دايما در حال افزايش است كه بخشي از آن به دليل حضور اتباع در بافت‌هاي حاشيه‌اي و ناكارآمد شهرهاست. اين پژوهشگر حوزه مسكن و شهرسازي بر لزوم برنامه‌ريزي براي مسكن در استطاعت تاكيد كرده و اظهار مي‌كند: بايد بپذيريم براي مسكن متناسب با استطاعت خانوارها، واحدهاي 200 متر مربعي نمي‌تواند جواب بدهد.
البته چندي پيش نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفت‌وگو با خبرگزاري موج با اشاره به دلايل گراني بازار اجاره گفت: در حال حاضر نظارتي بر فضاي مجازي و قيمت‌گذاري در سايت‌هايي اينترنتي وجود ندارد و از آنجايي كه در فصل اجاره هستيم و قيمت‌گذاري نجومي سايت‌ها به افزايش نرخ‌ها دامن زده است و بايد توجه داشت كه برخي آگهي‌ها مربوط به مشاوران املاك غيرمجاز است و به‌طور قطع برخورد با اين دفاتر مشاوران املاك غيرمجاز مي‌تواند به ساماندهي بازار مسكن هم كمك كند.
راهكارهاي پيش رو براي كنترل قيمت‌ها در بازار اجاره
اگرچه افزايش نرخ اجاره‌بها به ويژه در سال‌هاي اخير مي‌تواند به دليل افزايش حضور اتباع در كشور به خصوص پايتخت و همچنين فعاليت دفاتر مشاوران املاك غيرمجاز باشد، اما اين قيمت‌هاي افسارگسيخته فقط به اين موضوع محدود نمي‌شود و دلايل ديگري هم همچون سطح بالاي تورم عمومي، سطح بالاي تورم خوراكي‌ها و همچنين جهش‌هاي مكرر قيمت مسكن در سال‌هاي گذشته، مداخله بي‌سابقه دولتي درسازوكار معادلات بازار اجاره مسكن هم در آن دخيل هستند.
درواقع رشد هزينه اجاره مسكن تابعي از تورم عمومي و تورم مسكن است و هر قدر هزينه زندگي مردم و به تبع آن صاحبخانه‌ها رشد بيشتري داشته باشد، انتظار مي‌رود نبض اجاره‌بها هم با تاخير در همين مسير صعودي قرار بگيرد و بالعكس.
در چنين شرايطي كارشناسان براي كنترل بازار اجاره‌بها معتقدند كه مهم‌ترين كار دولت براي كنترل اجاره‌بها شناسايي خانه‌هاي خالي و بازگرداني آنها به بازار اجاره مسكن است.
علت اهميت شناسايي خانه‌هاي خالي اين است كه تا دولت نداند چه تعداد خانه، در كجاي كشور خالي هستند و چه وضعيتي دارند، نمي‌تواند براي اين حوزه تصميم درستي اتخاذ كند. راه شناسايي واحدهاي مسكوني خالي، «سامانه املاك و اسكان» است.
سامانه املاك و اسكان مرجعي از وضعيت اسكان مردم ايران است. اين سامانه، بازوي اجرايي دولت براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي است. اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به عنوان يكي از مهم‌ترين ابزارهاي كنترل بازار مسكن به شمار مي‌رود.
دولت براي آنكه بتواند خانه‌هاي خالي، را به چرخه عرضه و تقاضا برگرداند، بايد اطلاعات دقيقي از ساكنان، مالكان و مستاجران املاك كشور داشته باشد. سامانه املاك و اسكان به همين منظور راه‌اندازي شد؛ اما تا به امروز به درستي اجرا نشده است.
ماليات بر خانه‌هاي خالي يكي از ابزارهاي مهم قانوني است كه به واسطه آن منابع موجود مسكن را شناسايي و آن را به بازار مسكن عرضه مي‌كند. با توجه به چالش‌هايي كه در اين زمينه وجود دارد، ثبت اطلاعات تمامي افراد در سامانه املاك و اسكان مي‌تواند اوضاع نابسامان مسكن را درست كند.
همچنين ديگر اثر ماليات بر خانه‌هاي خالي، كنترل قيمت مسكن است. ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي موجب عرضه اين واحدها خواهد شد. اين عرضه يا در بازار اجاره يا در بازار مسكن ملكي اتفاق مي‌افتد. همين دليل، عامل كاهش قيمت اجاره‌بها و قيمت مسكن است.
اما پس از آنكه خانه‌هاي خالي شناسايي شد، ماليات براي مالكاني كه به قصد كسب سودهاي غيرمنطقي به بازار مسكن گام گذاشته‌اند، هزينه ايجاد مي‌كند. اين اقدام مالكان داراي تعداد زياد خانه را به عرضه واحدها يا پرداخت ماليات هدايت مي‌كند كه در هر دو حالت براي بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. بنابر آنچه تا اينجا گفته شد، برنامه پيش‌روي دولت چهاردهم براي كنترل و كاهش قيمت اجاره‌بها، تكميل و استفاده از سامانه املاك و اسكان بايد باشد.
اما پيش بيني مي‌شود كه اگر قوانين حوزه مسكن به درستي اجرا شوند هم قيمت اجاره‌بها كاهش مي‌يابد و هم ساخت مسكن افزايش پيدا مي‌كند.
البته بسياري از كارشناسان معتقدند كه از طريق فعال‌سازي بخش توليد و پيش فروش آپارتمان از طريق بنگاه‌هاي املاك، بازار اجاره هم ساماندهي خواهد شد.