قانون ساماندهي مسكن اجاره‌اي و چند نكته ساده
اخيرا قانون ساماندهي بازار مسكن از سوي دولت براي اجرا به نهادهاي ذيربط ابلاغ شده است.
اخيرا قانون ساماندهي بازار مسكن از سوي دولت براي اجرا به نهادهاي ذيربط ابلاغ شده است. مساله اساسي اين است كه آيا با ابلاغ اين قانون كه در آن ذكر شده، موجران نهايتا مي‌توانند 25درصد بر قيمت واحدهاي مسكوني خود بيفزايند، مشكل مسكن در ايران حل مي‌شود؟ بدون ترديد پاسخ منفي است؛ چرا كه بازار مسكن در ايران مانند هر بازار اقتصادي ديگري تابع عرضه و تقاضاست. بنا به دلايل گوناگون اين نظام عرضه و تقاضا در ايران از تعادل خارج شده است. طي سال‌ها و دهه‌هاي اخير دولت‌ها به اندازه نيازهاي كشور و وعده‌هايي كه خود مطرح كرده بودند، خانه در ايران نساخته‌اند، بنابراين روند عرضه مسكن در ايران مطابق با نيازهاي كشور نبوده است. حال بايد ديد در بخش تقاضا چه اتفاقي رخ داده است.
طي سال‌هاي اخير نه تنها بر جمعيت كشور افزوده شده و بسياري از جوانان كه در پنجره جمعيتي قرار دارند به ليست متقاضيان مسكن اجاره‌اي افزوده شده‌اند، بلكه اتباع غيرمجاز هم يورشي همه‌جانبه به بازار مسكن ايران داشته‌اند. بنابراين مساكن استيجاري نه تنها بايد جوابگوي جمعيت ايراني باشند بلكه ساير اتباع هم سهم خود را از اين مسكن طلب مي‌كنند. این روش باعث افزايش قيمت و فشار بيشتر بر مستاجران ايران مي‌شود. اين روند باعث شده تا بازار مسكن در ايران با نوعي عدم توازن در عرضه و تقاضا مواجه شود. دولت براي مواجهه با اين مطلب به جاي تقويت عرضه، اقدام به تصويب قانوني كرده كه موجران را مجبور مي‌كند كمتر از ميزان تورم 40درصدي بر قيمت اجاره‌بها بيفزايند! طبيعي است كه يك چنين دستوري منتج به نتيجه مطلوب نمي‌شود. البته بخشي از اين مشكلات قبلا در سطح جهان تجربه شده است اما كشورمان از اين تجربه‌ها استفاده نمي‌كند. نه در حوزه مصوبات قانوني نه در بخش حمايت‌هاي بانكي و نه در امر بسترسازي و نه در ساير بخش‌هاي مرتبط با مسكن‌هاي اجاره‌اي و توليد مسكن از تجربه‌هاي بين‌المللي استفاده نمي‌شود. بارها بر اين نكته تاكيد شده كه در ايران دولت‌ها نبايد به بخش ساخت مسكن ورود كنند و اين حوزه‌اي است كه نيازمند مشاركت بخش خصوصي است. دولت در حوزه حمايت از مستاجران مي‌تواند اقدام به تقويت رويكردهاي حمايتي و استفاده از ظرفیت‌هاي خود براي بهبود وضعيت كند. دولت با شناسايي افراد كمتر برخوردار مي‌تواند در زمينه تخصيص زمين از آنان حمايت كند. در راهكارهاي كوتاه‌مدت حمايت دولت از بخش انبوه‌ساز و تخصيص تسهيلات به آنها مي‌تواند راهگشا باشد. راهبردهاي حمايتي بلندمدت اما همگي بايد با مد نظر قرار دادن توانمندسازي مستاجران براي خانه‌دار شدن باشد.
به عنوان مثال، تخصيص زمين رايگان يا زمين‌هايي با اقساط بلندمدت به مردم كمك مي‌كند تا پس از چند سال صاحب مسكن شوند و از ذيل مستاجران خارج شوند. قبل از آن دولت بايد تسهيلات بانكي مناسب را در اختيار انبوه‌سازان قرار دهد تا اقدام به ساخت واحدهاي انبوه براي مستاجران كنند. يكي از بخش‌هايي كه نيازمند تخصيص يارانه و سوبسيد است، بخش مسكن اجاره‌اي است. دولت مي‌تواند بخشي از يارانه هنگفت انرژي را وارد فرآيند حمايت از مستاجران كند. با توجه به اينكه دولت‌ها در ايران در شرايط فعلي امكان يك چنين حمايتي را ندارند، اما مي‌توانند با بسترسازي مناسب كاري كنند كه انبوه‌سازان و توليد‌كنندگان وارد پروسه ساخت مسكن‌هاي اجاره‌اي شوند. در هيچ نقطه‌اي از دنيا، دولت وعده ساخت مسكن را نمي‌دهد. بازار مسكن بازاري متاثر از عرضه و تقاضاست و ساخت مسكن را بخش خصوصي و مردمي انجام مي‌دهد. اگر بازار مسكن اجاره‌اي در ايران با افزايش مستمر قيمت‌ها روبه روست، چون تقاضا بالا رفته و عرضه مناسب صورت نگرفته است. از سوي ديگر ورود مهاجران غيرمجاز به كشور و بالا رفتن سن ازدواج هم باعث شده، تقاضاي براي واحدهاي كم‌متراژ اجاره‌اي افزايش يابد. از سوي ديگر رويكردهاي سوداگرانه به بحث مسكن مشكل‌ساز شده است. برخي جريانات با رويكرد دلالي در حوزه مسكن اجاره‌اي و... ورود كرده‌اند. براي مقابله با اين وضعيت دولت بايد در وهله نخست زمينه افزايش عرضه مسكن با مشاركت بخش خصوصي را فراهم سازد. در وهله بعدي بايد اقشار محروم و متوسط براي بهره‌مندي از مسكن مورد حمايت قرار گيرند. براي اقشار متوسط رويكردهاي تسهيلاتي مناسب و براي دهك‌هاي محروم با اهداي زمين مي‌توان اين اقدامات را صورت داد.