يخ‌زدگي در بازار مسكن امريكا طي 8 ماهه نخست سال جاري ميلادي

تعادل | مترجم: زهره علامي |

براساس گزارشي كه اواخر سپتامبر سال جاري در وبسايت خبري شبكه سي‌ان‌ان (CNN) منتشر شده است، بازار مسكن امريكا در هشت ماهه ابتدايي سال جاري ميلادي، پايين‌ترين نرخ گردش مالي را طي 30 سال گذشته تجربه كرده است.

در اين گزارش كه به قلم Samantha Delouya نوشته شده است، تجزيه و تحليل داده‌هاي بازار مسكن توسط Redfin (مطرح‌ترين اپليكيشن و سايت خريد خانه در امريكا) حكايت از آن دارد كه طي هشت ماهه سال جاري، تنها 2.5 درصد از خانه‌ها در ايالات متحده، معامله شدند. در همين ارتباط، چن ژائو، سرپرست تحقيقات اقتصادي Redfin مي‌گويد: « آنچه اين داده‌ها به ما مي‌گويد اين است كه بازار مسكن در سال 2024 واقعاً منجمد شده است، البته ما در سال 2023 هم همين را گفتيم و انتظار داشتيم كه شرايط بازار مسكن از اين بدتر نشود، اما سال 2024 براي بازار مسكن نااميدكننده بود.

براساس آمار منتشرشده توسط Redfin بين ژانويه تا آگوست امسال، حدود 25 خانه از هر 1000 خانه فروخته شده است و اين بدان معناست كه در اين مدت 37 درصد خانه‌هاي كمتري نسبت به مدت مشابه در سال 2021 و 31 درصد خانه‌هاي كمتري نسبت به مدت مشابه در سال 2019 فروخته شده است. اين درحالي است كه به گفته ژائو، چشم‌انداز مسكن در شرايطي تقريبا مناسب خواهد بود كه در آن حداقل 30 تا 40 خانه از هر 1000 خانه، خريد و فروش شوند.

نكته جالب اين گزارش، انتشار نتايج يك نظرسنجي از Redfin است كه براساس آن، در اين 8 ماه خانه‌هاي مناطق حومه‌اي و روستايي بيشتر از خانه‌هاي مناطق شهري خريد و فروش شده‌اند.

برطبق آنچه در اين گزارش آمده است، آخرين داده‌هاي كارگزاري املاك ايالات متحده امريكا نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در سال 2024 راكد شده است و دليل آن هم تركيب قيمت‌هاي بي‌سابقه مسكن و افزايش نرخ‌هاي وام مسكن است.

البته كاهش نرخ بهره توسط بانك مركزي ايالات متحده امريكا (Federal Reserve) در اين ماه اميدها را تقويت كرده است كه بازار مسكن يك تكان تازه را تجربه كند.

در اين ميان يكي از دلايل اصلي كه اكنون افراد كمتري اقدام به خريد خانه مي‌كنند اين است كه تعداد خانه‌هاي كمتري براي فروش وجود دارد، تنها 32 خانه از هر 1000 خانه در هشت ماه اول سال جاري براي فروش فهرست شده است كه پايين‌ترين سطح از حداقل سال 2012 (اولين سالي كه ردفين داده‌هاي ليست موجود را در اختيار دارد) است.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه در ميان شهرهاي امريكا 10 شهر نسبت به بقيه بيشتر دچار ركود شده‌اند: لس‌آنجلس، بوستون و آستين از جمله آنها هستند. يك مشاور املاك مستقر در لس آنجلس با Compass مي‌گويد: در مكاني مانند لس آنجلس، دستمزدها با قيمت مسكن مطابقت ندارد. موجودي ساخت‌وساز جديد چنداني وارد بازار نشده است و زماني هم كه وارد بازار مي‌شود قيمت‌ اوليه را ندارد.

او مي‌افزايد: هزينه ساخت و ساز آنقدر زياد است كه ساخت يك واحد مسكوني با هزينه‌اي كمتر از 1 ميليون دلار كار سختي است.

بوستون، دومين بازار مسكن راكد است كه نسبت به پنج سال پيش شاهد كاهش تقريباً 38 درصدي در معامله خانه‌ها بود. آستين هم كه يكي ديگر از اين شهرهاي راكد است، شاهد بيشترين درصد كاهش در فروش خانه در طول پنج سال گذشته بوده كه توسط Redfin تجزيه و تحليل شده است، برطبق اين تحليل در سال جاري 30 فروش به ازاي هر 1000 خانه ثبت شده كه تقريباً نصف معاملات سال 2019 است.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه در اين بازار نابسامان شهرهاي مجاور نيويورك بيشترين گردش مالي را در سال جاري داشته‌اند. پاتريك چمبرلين، مشاور املاك مستقر در فونيكس، مي‌گويد: ما خانه‌هاي جديد زيادي مي‌سازيم بنابراين خانه‌هاي بيشتري براي انتخاب خريداران وجود دارد و در مقايسه با برخي مناطق ديگر كشور، خانه‌هاي فونيكس مقرون به صرفه‌تر هستند.

با اين حال، چمبرلين مي‌گويد: حتي در فونيكس هم فروش خانه در مقايسه با سال‌هاي همه‌گيري كرونا يعني سال 2020 و 2021 به ميزان قابل توجهي كاهش يافته است و ما هنوز نسبت به آنچه در چند سال گذشته تجربه كرده‌ايم، نرسيديم.

احياي بازار راكد مسكن

به گفته فردي مك، با پيش بيني كاهش بيشتر نرخ بهره از سوي فدرال رزرو، به‌طوري كه ميانگين نرخ ثابت 30 ساله وام مسكن در هفته منتهي به 26 سپتامبر به 6.08 درصد كاهش يافته است، اما همچنان بالاتر از ميانگين نرخ وام مسكن در 14 سال بين سال‌هاي 2008 و 2022 است.

اغلب امريكايي‌هايي كه قبل از سال 2022 وام خريد مسكن را با نرخ‌هاي پايين‌تري، دريافت كرده‌اند مايل نيستند كه خانه‌هاي خود را براي فروش فهرست كنند، زيرا انجام اين كار احتمالاً مستلزم خريد خانه جديد با نرخ بهره بسيار بالاتر است. طبق گزارش اداره حمايت مالي از مصرف‌كننده امريكا، نزديك به 60 درصد از 50.8 ميليون وام مسكن فعال، داراي نرخ بهره زير 4 درصد هستند. به گفته ژائو سرپرست تحقيقات اقتصادي Redfin، در حال حاضر انگيزه بسيار كمي براي مردم براي فروش خانه وجود دارد و اين موجودي بسيار كم در بازار يكي از دلايل اصلي گردش مالي كم در اين هشت ماه است، ضمن اينكه اين كمبود به افزايش قيمت مسكن هم منجر شده است. ژائو، مي‌گويد: بازگشت به بازار مسكن كه شبيه آنچه در گذشته بود، ممكن است پنج تا ۱۰ سال طول بكشد.

در اين ميان كارشناسان اقتصادي تخمين مي‌زنند كه ايالات متحده براي پاسخگويي به تقاضاي رو به رشد مسكن، نياز به ساخت بيش از 2 ميليون خانه دارد.