اختصاص نيمي از سبد هزينه‌هاي مستاجران به مسكن
نگاهي به تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران از جزييات هزينه- درآمد خانوارهاي شهري كشور، نشانگر آن است كه سهم مسكن از كل هزينه‌هاي خانوارهاي شهري طي سال ۱۴۰۲ به‌طور ميانگين ۴۲.۴ درصد بوده است و اين درحالي است كه اين رقم براي استان تهران ۵۵.۸ درصد، بوده است.
نگاهي به تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران از جزييات هزينه- درآمد خانوارهاي شهري كشور، نشانگر آن است كه سهم مسكن از كل هزينه‌هاي خانوارهاي شهري طي سال ۱۴۰۲ به‌طور ميانگين ۴۲.۴ درصد بوده است و اين درحالي است كه اين رقم براي استان تهران ۵۵.۸ درصد، بوده است.
پس از پايتخت كه بيشترين سهم مسكن را سبد هزينه‌هاي خانوار به خود اختصاص داده است، استان البرز با سهم ۴۴.۷ درصدي در رتبه دوم، فارس با ۴۴.۲ درصد در جايگاه سوم، گيلان با ۴۲.۴ رتبه چهارم و همدان با ۴۰.۵ درصد پنجم بودند، پس از آنها هم اصفهان با ۳۸.۹ درصد و قزوين با ۳۸.۶ درصد در رتبه‌هاي ششم و هفتم قرار داشتند.
اين جهش عجيب‌وغريب سهم مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوارهاي شهري استان تهران در شرايطي است كه براساس داده‌هاي مركز آمار ايران، در سال‌هاي ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۴ سهم مسكن از هزينه‌هاي خانوارهاي شهري پايتخت بين ۳۴ تا ۳۵ درصد بوده است، اين عدد در سال‌هاي ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ به ۴۷ تا ۴۸ درصد رسيد، البته بين سال‌هاي ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ كاهشي جزئي را تجربه كرد و به ۴۴ درصد رسيد.
اين سهم در سال‌هاي اخير با جهش‌هاي شديد قيمت مسكن، افزايش قابل توجهي را شاهد بود و بين سال‌هاي ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به ۵۰ درصد رسيد، سپس در سال ۱۴۰۱ به حدود ۵۱ درصد و در سال ۱۴۰۲ هم ۵۵.۸ درصد شد، درواقع در سال‌هاي گذشته همواره مسكن سهم بزرگي از سبد هزينه‌هاي خانوار ايراني و به ويژه تهراني را به خود اختصاص داده است.
بررسي قيمت رهن و اجاره در مناطق مختلف پايتخت
فارغ از سهم بالاي مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوار ايراني، اگر نگاهي به استانداردهاي جهاني داشته باشيم، حجم بالايي از ايراني‌ها و به ويژه تهراني‌ها فقر ناشي از استطاعت مسكن را تجربه مي‌كنند، فقر ناشي از استطاعت مسكن به حالتي گفته مي‌شود كه سهم مسكن بيش از ۳۰ درصد هزينه‌هاي مستاجران باشد. البته فقر مسكن از دو كانال كلي اثرگذار است، اولي از جنبه درآمد و ديگري عدم دسترسي به مسكن مناسب و عدم دسترسي به امكانات شهري و قرارگيري در مناطق نامناسب جغرافيايي. با توجه به اينكه مسكن با همه ابعاد زندگي فردي و اجتماعي فرد ازجمله بهداشت، آموزش، تفريحات، رفاه جامعه، آسيب‌هاي اقتصادي و اجتماعي در ارتباط است، با توجه به بودجه محدود خانوار، افزايش فشار هزينه‌هاي تأمين مسكن موجب كاهش بودجه براي تأمين ساير نيازهاي زندگي مي‌شود. با توجه به هزينه‌هاي بالاي مسكن در ايران و تهران، روزنامه تعادل نگاهي به آگهي‌هاي رهن و اجاره واحدهاي مسكوني 75 متري (واحد مسكوني متوسط متراژ) داشته و از پنج نقطه تهران (شمال، غرب، شرق، مركز و جنوب) آپارتمان‌هايي را انتخاب كرده است تا از نزديك با قيمت‌هاي نجومي رهن و اجاره در پايتخت آشنا شويم.
به عنوان نمونه رهن و اجاره يك واحد مسكوني 75 متري در اختياريه تهران در شمال پايتخت كه سال ساخت آن مربوط به سال 85 است، يعني يك واحد مسكوني با عمر بناي بالاست، با 100 ميليون رهن و 35 ميليون تومان اجاره در اختيار مشتري قرار مي‌گيرد.
يك واحد مسكوني 75 متري در پونك هم كه سال ساخت آن مربوط به سال 93 مي‌شود، با وديعه 200 ميليون تومان و اجاره ماهيانه 30 ميليون تومان در اختيار مستاجر قرار مي‌گيرد.
اما براي رهن و اجاره يك واحد 75 متري در شرق تهران، در مجيديه شمالي كه سال ساخت آن 1389 است، مستاجر بايد 200 ميليون رهن و 23 ميليون تومان اجاره ماهيانه دهد.
يك واحد مسكوني 75 متري در فاطمي در مركز تهران كه 23 سال از ساخت آن مي‌گذرد با قيمت 200 ميليون رهن و ماهانه 20 ميليون تومان اجاره داده مي‌شود.
همچنين يك واحد آپارتمان 75 متري در نعمت آباد در جنوب تهران كه 8 سال از زمان ساخت آن مي‌گذرد، با 50 ميليون وديعه و 5 ميليون و 500 هزار تومان اجاره داده مي‌شود.
بررسي قيمت رهن و اجاره واحدهاي مسكوني متوسط متراژ در نقاط مختلف پايتخت حاكي از آن است كه شرايط براي مستاجران در جنوب تهران، آسانتر است و با 50 ميليون تومان هم مي‌توان يك واحد 75 متري اجاره كرد.
سامانه خودنويس، يك سياست‌گذاري غلط
حالا و در شرايطي كه رهن و اجاره مسكن، حجم بالايي از هزينه‌هاي خانوارهاي ايراني و بالاخص تهراني را در بر مي‌گيرد، مسوولان و كارشناسان اقتصادي، راهكارهاي متعددي را براي ثبات اين بازار پيشنهاد مي‌دهند، يكي از اين راهكارها، آغاز به كار سامانه خودنويس بود كه با موضع‌گيري‌هاي متفاوتي از سوي كارشناسان و فعالان بخش مسكن مواجه شد.
برخي آن را عامل ايجاد ثبات در بازار نابسامان اجاره دانستند و برخي ديگر، سامانه خودنويس را عاملي براي افزايش مشكلات بخش مسكن معرفي كردند.
حدود يكسال و نيم از آغاز به كار سامانه خودنويس مي‌گذرد و با استفاده از اين سامانه عموم مردم مي‌توانند رأساً اقدام به انعقاد قراردادهاي اجاره‌بها كنند.
با توجه به اينكه طي سال‌هاي اخير يكي از معضلات و مشكلات بازار مسكن، سوداگران و برخي مشاورين املاك بودند كه موجب شكل‌گيري چالش‌هايي در بازار شدند، سامانه خودنويس مي‌تواند به شكستن انحصار اينگونه افراد كمك كند. درواقع يكي از اهداف اصلي راه‌اندازي سامانه خودنويس اين است كه مردم شخصاً قراردادهاي اجاره، خريد و فروش خود منعقد كنند و ديگر نيازي به مشاورين املاك و دلالان اين بازار نداشته باشند؛ اين روش مي‌تواند منجر به كاهش هزينه‌ها براي مصرف‌كنندگان اصلي بازار مسكن شود. يك كارشناس ارشد بازار مسكن كه نقدهايي را به سامانه خودنويس وارد مي‌داند، با اشاره به اينكه راه‌اندازي سامانه خودنويس يك سياست‌گذاري اشتباه در بازار مسكن بود، مي‌گويد: در بازار اجاره‌بها طي سال‌هاي اخير شاهد يك عقب‌گرد جدي بوديم. فرهاد بيضايي در گفت‌وگو با مهر، اضافه مي‌كند: زمانيكه سامانه خودنويس راه‌اندازي شد، بنا بود جايگزين سامانه مشاورين املاك شود اما عده‌زيادي از كارشناسان مختلف در اين حوزه با مشاورين املاك مخالفت‌هاي جدي داشتند. او ادامه مي‌دهد: سامانه خودنويس، ارتباط بين موجر و مستأجر را مستقيم كرده و به عبارت ديگر واسطه معاملات مسكن حذف شده است.
به گفته بيضايي، همچنين وزارت راه و شهرسازي در گذشته اعلام كرد كه بايد براي ساماندهي بازار مسكن يك ساز و كار حرفه‌اي در اين بازار ايجاد شود اما عليرغم اين مسير، با راه‌اندازي سامانه خود نويس به صورت غير حرفه‌اي ارتباط بين موجر و كرايه نشين برقرار كرده كه در سطح كلان سياست‌گذاري اين روند مشكلاتي را ايجاد شده و در آينده نيز بيشتر خواهد شد.
اين كارشناس بازار مسكن يادآور مي‌شود: سامانه خودنويس مشكلات حقوقي در بازار مسكن را هم گسترش مي‌دهد، زيرا پيش از اين سامانه واسطه‌اي بين موجر و مستأجر وجود داشت، كه اگر معضلي بين معامله‌گران رخ داد، رفع كند.
او ادامه مي‌دهد: اما هم‌اكنون توسط سامانه خود نويس واسطه‌گر حذف شده و واسطه‌اي براي رفع چالش‌هاي دو طرف وجود ندارد؛ البته در هيچ‌كدام از كشورها ارتباط مستأجر و صاحب‌خانه به صورت مستقيم نيست.
بيضايي با اشاره به اينكه طي سال‌هاي اخير متوليان قانون گذار مسكن بايد سطح معاملات بازار مسكن را توسعه مي‌دادند، مي‌افزايد: اما در سياست‌گذاري اجاره با راه‌اندازي سامانه خودنويس شاهد يك عقب‌گرد جدي بوديم و با حذف واسطه‌اي بين موجر و مستأجر مشكلات حقوقي در بازار مسكن را گسترش داديم كه البته اين معضل تنها به وزارت راه و شهرسازي باز نخواهد گشت، زيرا بسياري از نهادها و ارگان‌هاي ديگر را درگير خود مي‌كند.