رشد ساخت‌وساز افقي به بازار بحران زده كمك مي‌كند؟
در يك‌سال و نيم گذشته، بازار مسكن در ركود تورمي عميقي فرورفته است و علاوه بر افزايش قيمت مسكن، حجم معاملات هم كاهش چشمگيري داشته است، در اين شرايط كارشناسان و فعالان بخش مسكن راهكارهايي براي برون رفت از اين بحران پيشنهاد مي‌كنند از بهره‌گيري از ظرفيت بازار سرمايه گرفته تا تهيه و تصويب طرح جامع زمين و مسكن براي كشور.
زهره علامي- در يك‌سال و نيم گذشته، بازار مسكن در ركود تورمي عميقي فرورفته است و علاوه بر افزايش قيمت مسكن، حجم معاملات هم كاهش چشمگيري داشته است، در اين شرايط كارشناسان و فعالان بخش مسكن راهكارهايي براي برون رفت از اين بحران پيشنهاد مي‌كنند از بهره‌گيري از ظرفيت بازار سرمايه گرفته تا تهيه و تصويب طرح جامع زمين و مسكن براي كشور. در اين ميان يكي از روش‌هايي كه بسياري از فعالان بخش مسكن براي خروج از ركود تورمي كنوني پيشنهاد مي‌كنند، رشد ساخت و ساز مسكن است آن هم به صورت افقي نه عمودي، درواقع آنها مي‌گويند كه ساخت و ساز واحدهاي مسكوني جديد بايد به صورت ويلايي باشد تا بلند مرتبه‌سازي و برج.
با وجود پيشنهادهایی از اين دست يعني افزايش ساخت و ساز براي خروج از بحران ركود تورمي در بازار مسكن، برخي كارشناسان معتقدند كه قيمت بالاي مصالح، هزينه بالاي نيروي كار و شرايط نامناسب دريافت ماليات‌ها و عوارض گوناگون از انبوه‌سازان و سازندگان، ديگر رغبتي براي ساخت و ساز در اين آشفته بازار مسكن نگذاشته است و بسياري از فعالان بخش مسكن ترجيح مي‌دهند كه منابع مالي خود را در بانك سرمايه‌گذاري كنند چون هم ريسك كمتري دارد و هم اينكه نياز به دست و پنجه نرم كردن با قوانين متعدد در زمينه ساخت و ساز ندارد.
اما همچنان برخي مسوولان بخش مسكن از جمله دبير اتحاديه املاك كشور معتقد است كه وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند با عرضه زمين و تهيه شرايط لازم براي بخش خصوصي، شهرك‌هاي ويلايي بسازد تا هزينه ساخت مسكن كاهش و سرعت آن افزايش يابد تا از اين بحران عبور كرد، ضمن اينكه در اين مسير بايد از تكنولوژي روز ساخت و ساز هم براي كاهش هزينه‌ها استفاده كند. سعيد لطفي در گفت‌وگو با ايسنا درباره راه برون‌رفت اين پروژه از چالش مذكور تاكيد مي‌كند: بانك‌ها بايد از حوزه مسكن كنار گذاشته شوند و بخش خصوصي جايگزين آنها شود، از سوي ديگر، دولت مي‌تواند با عرضه زمين به بخش خصوصي شرايط ساخت مسكن را ايجاد كند. او با توجه به شرايط تورمي جامعه بيان مي‌كند: ساخت شهرك‌هاي ويلايي با تكنولوژي روز دنيا مي‌تواند هزينه ساخت را براي مردم كاهش بدهد و خانه اولي‌ها راحت‌تر بتوانند خانه‌هاي خود را تهيه كنند. دبير اتحاديه املاك كشور اظهار مي‌كند: بانك‌ها به صورت كلي تمايلي به ارايه تسهيلات به بخش خصوصي و مردم ندارند. به بيان ديگر، بانك‌ها و هلدينگ‌هاي زيرمجموعه آنها به جاي آنكه به بخش خصوصي و مردم تسهيلات مورد نياز ساخت مسكن را عرضه كنند، خود به عنوان بازيگر وارد صحنه ساخت و ساز مسكن مي‌شوند.
او ادامه مي‌دهد: چون بانك‌ها خود ايفاگر نقش اول اين صحنه هستند، براي سود بيشتر اقتصادي، نمي‌گذارند قيمت مسكن كاهش پيدا كند. پس با توجه به شرايط كنوني كشور بهترين اقدام اين است كه بانك‌ها از حوزه مسكن دور شوند. لطفي بيان مي‌كند: در كشور بخش خصوصي فعال وجود دارد و بايد به اين بخش توجه بيشتري كرد. بهتر است به جاي فرصت آفريني براي بانك‌ها فرصت‌هاي عرضه خدمات بخش خصوصي و انبوه‌سازها را در كشور فراهم كرد. با فراهم كردن فرصت براي بخش خصوصي و مردم، به‌طور حتم چرخه مسكن در كشور راه مي‌افتد.
افزايش ساخت مسكن
با استفاده از تكنولوژي و عرضه زمين
او درباره راهكار عمودي‌سازي و كم شدن هزينه و زمان ساخت مسكن توضيح مي‌دهد: لازم است تكنولوژي روز جهان وارد كشور شود و براساس علم روز خانه‌سازي در كشور انجام شود، با استفاده از علم جديد مصالح و سيمان كمتري براي ساخت مسكن مورد نياز است.
دبير اتحاديه املاك كشور اظهار مي‌كند: مافيايي پشت مصالح ساختماني است كه نمي‌گذارد تكنولوژي روز دنيا در كشور وارد شود چون با ورود تكنولوژي روز دنيا مي‌توان با طرح‌هاي تشويقي براي انبوه‌سازها هزينه و مدت زمان لازم براي ساخت و تكميل پروژه ساختماني را كاهش داد.لطفي بيان مي‌كند: از سوي ديگر بايد قوانين دست و پاگير را از مسير بخش خصوصي برداشت دولت بايد توجه داشته باشد و لازم است با ايجاد فرصت و ارائه طرح‌هاي تشويقي شرايط را به گونه‌اي فراهم كند كه انبوه‌ساز مسكن‌سازي كند.
دبير اتحاديه املاك كشور درباره عرضه زمين و ارائه تسهيلات مي‌گويد: بهتر است عرضه زمين به انبوه‌ساز انجام شود تا افرادي كه علم ساخت مسكن را دارند بتوانند از توانايي خود بهره ببرند. البته با توجه به شرايط تورمي جامعه، انبوه‌ساز مي‌تواند ساخت مسكن را به جاي عمودي‌سازي و متراكم به صورت شهرك‌هاي ويلايي بسازد تا هزينه و زمان ساخت نيز كاهش پيدا كند. لطفي ادامه مي‌دهد: دولت با ارائه تسهيلات مي‌تواند از گروهي كه كار مسكن مي‌كنند براي حل بحران چند ساله كشور، با ساخت شهرك‌هاي ويلايي استفاده كند، مي‌توان با بهره‌گيري از تجربه و توان مالي بخش خصوصي و با استفاده از علم روز ساخت مسكن، از اين چالش چند ساله گذشت و مردم را با مشكلات ساخت مسكن مواجه نكرد.
راهكاري موثر براي خانه‌دار كردن مردم
علاوه بر دبير اتحاديه املاك كشور كه افزايش ساخت و ساز را راهكار خوبي براي خروج از بحران بازار مسكن مي‌داند، ايرج رهبر، عضو هيات‌مديره انبوه‌سازان هم با اين موضوع كه توليد مسكن به بهبود شرايط كنوني كمك مي‌كند، باور دارد و در گفت‌وگو با «تعادل» مي‌گويد: در شرايط ركود تورمي بازار مي‌توان ساخت و ساز را افرايش داد اما مانع از رشد قيمت‌ها شد كه اين اقدام بايد با همكاري دولت انجام شود يعني اگر دولت براي ساخت و ساز برنامه‌ريزي داشته باشد و از انبوه‌سازان حمايت كند مي‌توان بدون افزايش چشمگير قيمت‌ها، شاهد رشد توليد مسكن باشيم.
رهبر ادامه مي‌دهد: يكي از دلايل ثبات قيمت‌ها، رشد ساخت و ساز و توليد مسكن به ويژه در قالب طرح‌هايي مانند مسكن حمايتي، نهضت ملي مسكن و ... است تا از اين طريق اقشار كم درآمد هم خانه دارد شوند و از سوي ديگر تعادلي ميان عرضه و تقاضا برقرار شود.
در اين ميان عباس اكبرپور، استاد دانشگاه معتقد است كه نمي‌توان شاهد تحول آنچناني در ساخت و ساز مسكن باشيم چون قيمت بالاي مصالح، قيمت بالاي نيروي كار و شرايط نامناسب دريافت ماليات بسياري از سازندگان را از توليد پشيمان كرده است. اكبرپور در گفت‌وگو با «تعادل» مي‌گويد: سازندگان مسكن ديگر رغبتي براي سرمايه‌گذاري در اين بخش ندارند ضمن اينكه زمينه‌هاي تشويقي هم براي آنها وجود ندارد و آنها سرمايه‌گذاري در بانك را به ساخت و ساز ترجيح مي‌دهند. او اظهار مي‌كند: علاوه بر بالا بودن هزينه‌هاي ساخت و ساز، دولت هم دائم در ساخت و ساز دخالت مي‌كند. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، حتي اگر شرايط براي بهبود ساخت وساز هم فراهم شود، ميزان مصالح براي ساخت و ساز وسيع در كشور وجود ندارد و بعيد به نظر مي‌رسد كه تحولي در زمينه توليد مسكن داشته باشيم.اكبرپور مي‌افزايد: براي افزايش توليد مسكن بايد زمينه‌هاي قانوني تشويق سازندگان براي وارد شدن به ساخت و ساز را فراهم كنيم ضمن اينكه براي تحول در اين حوزه بايد به سمت ساخت و ساز صنعتي حركت كنيم.
مزاياي ساخت خانه‌هاي ويلايي
در اين ميان كارشناسان حوزه مسكن معتقدند كه ساخت خانه‌هاي ويلايي به جاي بلندمرتبه‌سازي موجب مي‌شود كه كيفيت زندگي ساكنان افزايش يابد و هم اينكه سرعت ساخت آن به مراتب از آپارتمان‌سازي بالاتر است.چندي پيش فرشيد ايلاتي، كارشناس مسكن در گفت‌وگو با برنا، درباره مزاياي ساخت خانه‌هاي ويلايي و حياط‌دار به جاي بلند مرتبه‌سازي منازل گفت: پروژه نوسازي مسكن در ايران مترادف با متراكم‌سازي شده است در صورتي كه ما مي‌توانيم همين بحث ساخت خانه‌هاي حياط‌دار و ويلايي را هم به صورت انبوه داشته باشيم.او افزود: ما نبايد انبوه‌سازي را روبه‌روي ويلايي‌سازي منازل قرار بدهيم، وقتي كه به سمت تراكم منازل پيش مي‌رويم، كيفيت زندگي را از بين مي‌بريم به عبارتي ما وقتي خانواده‌ها را وارد آپارتمان مي‌كنيم كيفيت زندگي آپارتماني در مقايسه با خانه‌هاي ويلايي بسيار پايين‌تر مي‌آيد.اين كارشناس انرژي درباره افزايش سرعت ساخت خانه‌هاي حياط‌دار گفت: وقتي منازل مسكوني به صورت حياط‌دار و يك طبقه ساخته مي‌شود سرعت ساخت آن به مراتب از آپارتمان‌سازي بالاتر است. او درباره ميزان كاهش هزينه‌هاي ساخت مسكن حياط‌دار و يك طبقه به نسبت خانه‌هاي آپارتماني توضيح داد: از نظر هزينه وقتي خانه‌هاي يك طبقه ساخته مي‌شوند، باعث مي‌شود كه ۳۰ درصد هزينه‌ها كاهش يابد، به عبارتي هم از نظر دلايل اقتصادي و مالي و هم از نظر كيفيتي و اجتماعي ما بايد به سمت يك طبقه‌سازي منازل مسكوني پيش برويم.ايلاتي با اشاره به اينكه نكته بعدي بحث زمين است كه بسياري معتقدند زمين كافي براي اجراي اين طرح نداريم، توضيح داد: بسياري معتقدند كه دليل روي آوردن كشور ما به متراكم‌سازي كمبود زمين است كه كاملا غلط است و دليل متراكم‌سازي سياست‌هاي غلط شهرسازي در كشور ما است.
متراكم‌سازي در ايران، 3 برابر ميانگين جهاني
اين كارشناس مسكن معتقد است كه به خاطر اجراي سياست‌هاي غلط، شهرها را به جاي اينكه افقي توسعه بدهيم به اشتباه به صورت عمودي توسعه داده‌ايم و اين سياست باعث شده كه ما تراكم جمعيتي بسيار بالايي در شهرها داشته باشيم.ايلاتي ادامه داد: تراكم نفر به هكتار در كشور ما به بالاي 100 تا ۱۱۰ نفر در هر هكتار رسيده است، به عبارتي ۳ برابر بيشتر از ميانگين جهاني در هر هكتار در كشور ما ساكن شده‌اند. او گفت: وقتي تراكم جمعيت بالا برود كيفيت زندگي پايين مي‌آيد مسائل آلودگي هوا، كمبود پاركينگ و از بين رفتن ميزان بسيار زيادي از عمر مردم در اين ترافيك از جمله ساير مشكلات بلند مرتبه‌سازي است.