تداوم سبقت تورم مسكن از تورم عمومي

براساس تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران، تورم مسكن همچون ماه‌هاي گذشته در مقايسه با تورم عمومي روندي افزايشي را طي مي‌كند، بر همين اساس درحالي كه تورم سالانه (درصد تغييرات قيمت در يك سال منتهي به ماه مورد نظر) در شهريور ماه امسال ۳۴.۲ درصد افزايش داشته، تورم سالانه براي بخش مسكن 41.7 درصد رشد را تجربه كرده است. حالا اگر بخواهيم نگاهي به تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در شهريورماه امسال داشته باشيم با رشدي ۴۲.۳ درصدي مواجه مي‌شويم، يعني مستاجران ايراني در شهريور امسال نسبت به شهريور سال گذشته، به‌طورمتوسط ۴۲.۳ درصد بيشتر براي اجاره مسكن هزينه كرده‌اند. البته آن‌طور كه مركز آمار ايران مي‌گويد تورم مسكن براي دهك‌هاي درآمدي متفاوت است، يعني در حالي كه بيشترين فشار تورم به دهك اول درآمدي وارد مي‌آيد، براي دهك دهم شاهد كمترين فشار هستيم و در اين ميان تورم مسكن براي دهك هشتم كه اصطلاحا قشر متوسط جامعه را تشكيل مي‌دهند، چيزي بين دهك اول و دهم خواهد بود. بر اساس داده‌هايي كه مركز آمار منتشر كرده درحال حاضر ايراني‌ها به‌طور متوسط 42.3 درصد درآمد خود را به بخش مسكن اختصاص مي‌دهند در حالي كه براساس داده‌هاي دفتر اسكان بشر سازمان ملل متحد (هبيتات)، اين رقم ۳۰ درصد است، يعني سهم مجاز مسكن از هزينه‌هاي خانوار، نبايد بيش از ۳۰ درصد شود و عدد بالاي ۳۰ نشان‌دهنده بحران است. اما تورم سالانه مسكن در ايران علاوه‌ بر اينكه حدود 11.7 درصد از نرخ فقر مسكن دنيا بالاتر است (نرخ متعارف 30درصد)، بالاترين رقم سهم مسكن از سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري را در چهار دهه اخير به خود اختصاص داده است.

گزارش‌هاي مركز آمار ايران نشان مي‌دهد سهم مسكن از كل هزينه‌هاي خانوار (خوراكي و غيرخوراكي) در سال 1397 به 34 درصد، در سال 98 به 39.8 درصد، به 37 درصد در سال 99، به 36 درصد در سال 1400، به 38.1 درصد در سال 1401و به حدود 42 درصد در سال 1402 و 1403 رسيده است. در اين ميان اگر نگاهي به متوسط سهم مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوارهاي كشورهاي عضو سازمان همكاري اقتصادي و توسعه (OECD) داشته باشيم با رقم ۲۳ درصد مواجه مي‌شويم، اين عدد اما براي مردم كشورهاي عضو اتحاديه اروپا حدود ۲۳.۹ درصد و خانوارهاي كشورهاي حوزه يورو به ۲۳.۶ درصد مي‌رسد.

در واقع مقايسه سهم مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوار ايراني با استاندارد جهاني، نشانگر فاصله معنادار هزينه مسكن ايراني‌ها با كشورهاي ديگر دارد.

آمارها نشان مي‌دهد درحالي كه مسكن و خدمات وابسته به آن در سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري ايراني در سال 1402 به سهم 42.4 درصدي دارد، اين ميزان در كشورهاي عضو OECD به‌طور ميانگين حدود 23درصد و در كشورهاي عضو اتحاديه اروپا 24.1 درصد است كه يعني ايراني‌ها 1.5 تا 2 برابر بيشتر از اروپايي‌ها براي مسكن هزينه مي‌كنند.

نگاهي به هزينه مسكن در كشورهاي همسايه

بررسي گزارش‌هاي مربوط به سهم مسكن از هزينه خانوار در كشورهاي همسايه حكايت از آن دارد كه ايران بيشترين هزينه مسكن را در سبد خريد خانوارها در بين اين كشورها دارد. داده‌هايي كهStatista (يك شركت آلماني، متخصص داده‌هاي بازار و مصرف‌كننده) منتشر كرده است، نشان مي‌دهد كه در سال 1401 عربستان پس از ايران بيشترين هزينه‌هاي مسكن را داشته است، سهم هزينه‌هاي مسكن از درآمد خانوارها در اين كشور 26 درصد برآورد شده است.پس از عربستان كشورهاي امارات، كويت، عراق، قطر و عمان نسبت برابري در اين زمينه دارند و سهم هزينه‌هاي مسكن در اين كشورها از سبد خانوار 23 درصد اعلام شده است.ارمنستان با سهمي 20 درصدي رتبه بعدي را در بين كشورهاي همسايه داراست و در اين بين تركيه تنها سهمي 12 درصد دارد، البته در دوسال گذشته قيمت ملك در تركيه همگام با افزايش تورم عمومي، رشد كرده است و به نظر نمي‌رسد كه اين رقم درحال حاضر براي تركيه صادق باشد.

نصف حقوق تهراني‌ها خرج كرايه خانه مي‌شود

اگرچه چندي پيش عليرضا زاكاني، شهردار تهران در اظهاراتي اعلام كرد كه اين دوره مديريت شهري سعي كرده كه در مسير ارزان كردن پايتخت گام بردارد اما آمارها خلاف اين ادعا را نشان مي‌دهند، براساس گزارش‌هاي رسمي، سهم مسكن از سبد هزينه‌هاي پايتخت نشينان در سال 1402 به ۵۶ درصد رسيده است، در حالي كه اين رقم در سال ۱۴۰۱، ۵۱ درصد بود. براساس آمار تهراني‌ها بيشتر از ساكنان ديگر شهرها براي مسكن هزينه مي‌كنند، در شرايطي كه سهم مسكن در سبد هزينه ايراني‌ها 42.4 درصد است، براي تهراني‌ها اين رقم به ۵۶ درصد مي‌رسد، به نظر مي‌رسد كه يكي از دلايل بالا بودن سهم مسكن در سبد اقتصادي خانوارهاي تهراني، رشد روزافزون جمعيت پايتخت باشد، درواقع فشار تقاضا روي بازار، موجب افزايش قيمت‌ها شده است. در چنين شرايطي كه بيشترين سهم درآمد خانوارهاي شهري به مسكن اختصاص مي‌يابد، برخي طرح‌ها از جمله اختصاص زمين رايگان همراه با تسهيلات ۵۵۰ ميليوني درصورت بازگشت به روستا ارايه مي‌شود كه به نظر نمي‌رسد تاثير چنداني در قيمت مسكن و افزايش استقبال از مهاجرت معكوس داشته باشد، در همين راستا چندي پيش معاون بازسازي بنياد مسكن اعلام كرد، در صورتي كه متقاضيان قصد بازگشت از شهر به روستاها را دارند بنياد مسكن يك قطعه زمين همراه با تسهيلات ۵۵۰ ميليون توماني به متقاضيان اعطا مي‌كند.

البته به نظر مي‌رسد كه اجراي چنين طرح‌هايي بتواند تاثير چنداني بر تورم افسارگسيخته بازار مسكن داشته باشد.

فعالان و كارشناسان بازار مسكن معتقدند كه اگر درصدد كنترل بازار مسكن باشيم بايد همگام با اجراي قوانين كنترل‌گر و افزايش توليد و ساخت و ساز به دنبال خارج كردن مسكن از شكل سرمايه‌داري و تبديل‌شدن آن به يك كالاي مصرفي باشيم كه براي تحقق اين روند هم ضرورت دارد كه خانه‌هاي خالي تحت نظر قوانين مصوب مورد نظارت قرارگرفته و رها نشوند.قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه ازجمله مولفه‌هاي مهم در تحقق كنترل هرچه‌تمام‌تر بازار مسكن است كه در ميان‌مدت بازار را به بازاري مصرفي تبديل مي‌كند و تقاضا و عرضه را عاري از سوداگري به‌تناسب مي‌رساند. در همين راستا فرشيد ايلاتي، كارشناس بازار مسكن با اشاره به اينكه براي كنترل بازار مسكن بايد ملك از حالت سرمايه‌اي به كالاي مصرفي تبديل شود، مي‌گويد: سرمايه‌اي شدن بازار مسكن تبعات بسياري را به همراه داشته است و ازاين‌رو يكي از مهم‌ترين هدف‌هاي دولت، خروج بازار از شكل سرمايه‌اي و تبديل اين بازار به يك بازار مصرفي است.

ايلاتي با تأكيد بر ضرورت اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه مي‌افزايد: خروج بازار مسكن از حالت سرمايه‌اي به كالاي مصرفي امکان پذير نخواهد بود مگر آنكه ماليات بر سوداگري تحت عنوان قانون ماليات بر عايدي سرمايه اجرا و عملياتي گردد. او با تشريح اثرات اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه مي‌گويد: ماليات بر عايدي سرمايه يكي از مهم‌ترين موضوعات براي كاهش تقاضاي سوداگران است و مي‌تواند در ميان‌مدت مسكن را از شكل سرمايه‌اي خارج كند و به بازاري مصرفي مبدل سازد. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ميزان فعلي سوداگري در بازار اظهار مي‌كند: اكنون ۸۰ درصد تقاضاي بازار مسكن، تقاضاي سوداگري و سرمايه‌اي است و تنها ۲۰ درصد تقاضاي مصرفي وجود دارد كه اجراي دقيق ماليات بر عايدي سرمايه مي‌تواند اين نسبت را معكوس سازد و حدود ۸۰ درصد از بازار را به تقاضاي مصرفي اختصاص دهد.او معتقد است كه ماليات بر عايدي سرمايه كه به بيان ساده‌تر ماليات برافزايش قيمت مسكن است، نتايج خوبي را رقم خواهد زد و يكي از اصلي‌ترين شروط مسكن براي ايجاد شكل مصرفي است. اين كارشناس مسكن با بيان اينكه بايد روند اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه تسريع گردد، يادآور مي‌شود: بيش از ۱۰ سال است كه قانون ماليات بر عايدي سرمايه روند رفت‌وبرگشت را طي مي‌كند و به عملياتي شدن دقيق نرسيده است. اميدواريم اين قانون با اهتمام جدي‌تر و با نرخ درست عملياتي شود و به كنترل شرايط بازار مسكن منجر شود. ايلاتي با اشاره به اثرات اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه در تأمين مسكن كارگران و روستاييان همچنين ادامه مي‌دهد: مادامي‌كه مسكن از شكل سوداگري و سرمايه‌اي خود خارج شود، قدرت خريد كارگران و ديگر اقشار جامعه افزايش پيدا خواهد كرد، بنابراين ماليات بر عايدي سرمايه به‌صورت مستقيم تأمين مسكن كارگران را دنبال نمي‌كند اما به‌صورت غيرمستقيم راهگشا خواهد بود و بسترسازي موردنياز را تحقق خواهد بخشيد. ناگفته نماند كه علاوه بر اجراي درست قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه، ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا و همچنين افزايش قدرت خريد فاكتورهاي مهمي است كه مي‌تواند در بهبود بازار مسكن اثرگذار باشد.