احتمال ورود تقاضاي خريد و بازگشت رونق به بازار ملك
به گفته عباس صوفي، نماينده مجلس ناترازي مسكن به هفت ميليون واحد مسكوني رسيده است، يعني با در نظرگرفتن تقاضاهاي جديد مسكن به صورت سالانه و با ساخت يك ميليون واحد مسكوني در سال، حدود ۱۰ يا ۱۵ سال زمان نياز است تا در توليد مسكن به وضعيت سر به سر برسيم.
به گفته عباس صوفي، نماينده مجلس ناترازي مسكن به هفت ميليون واحد مسكوني رسيده است، يعني با در نظرگرفتن تقاضاهاي جديد مسكن به صورت سالانه و با ساخت يك ميليون واحد مسكوني در سال، حدود ۱۰ يا ۱۵ سال زمان نياز است تا در توليد مسكن به وضعيت سر به سر برسيم. البته طي يكي- دو سال گذشته تصور مي‌شد كه كشور با كسري پنج ميليون واحد مسكوني مواجه است اما اواخرسال گذشته، محمود فاطمي عقدا، كارشناس ارشد حوزه مسكن در مصاحبه‌اي اعلام كرد كه كشور با كمبود دست كم 6 ميليون واحد مسكوني روبروست و حالا هم حرف از كمبود 7 ميليون واحدي مسكن است.
در اين ميان و براساس گزارش سال گذشته مركز پژوهش‌هاي مجلس از فقر مسكن در ايران، اين نرخ در سال‌هاي گذشته روندي صعودي را پشت سر گذاشته و نرخ آن در كشور به بيشتر از دو برابر ميانگين جهاني رسيده است، بررسي‌ها هم نشان مي‌دهد كه فقر مسكن در ايران از دهه 80 افزايش يافته و به‌صورت مداوم، روندي صعودي را طي كرده است و در حال حاضر ايران در رتبه دوم فقر مسكن جهان قرار دارد. حالا در شرايطي كه كشور با كمبود شديد واحد مسكوني در بخش عرضه روبروست، در بخش تقاضا هم با مشكلات عديده‌اي از جمله افزايش قيمت‌ها مواجه است و تداوم اين وضعيت مي‌تواند زنگ خطري براي بخش مسكن و اقتصاد كشور باشد. در اين ميان عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است كه تجربه‌اي مشابه سال‌هاي ۹۱ تا ۹۶ را طي مي‌كنيم كه پنج سال در ركود بوديم اما اين شرايط پايدار نخواهد بود و ممكن است با ورود حجم تقاضاي ناشي از كسري هفت ميليون واحد مسكوني اوضاع بازار ملك تغيير كند. حسن محتشم مي‌گويد: در تجربه سال‌هاي ۹۱ تا ۹۶، پنج سال در ركود به سر برديم و يكدفعه در سال ۹۷ قيمت مسكن جهش كرد و تقريبا تا ۱۴۰۱ ادامه داشت، سپس وارد ركود شد اين رشد چهار ساله ناشي از تقاضاي موثر نبود بلكه از تقاضاي سرمايه‌اي نشأت گرفت. او ادامه مي‌دهد: اينكه به اذعان نمايندگان مجلس، ما به هفت ميليون كسري مسكن رسيده‌ايم از حدود ۹ سال قبل پيش‌بيني شده بود، سال ۱۳۹۴ وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد اگر سالانه يك ميليون واحد مسكوني بسازيم در افق ۱۴۰۴ به نقطه سر به سر مي‌رسيم. در حال حاضر كه يك سال مانده تا به آن افق برسيم نتوانسته‌ايم سالي يك ميليون واحد بسازيم و الان هفت ميليون واحد كسري داريم. به گفته محتشم، در اين ۹ سال شايد حدود سه ميليون واحد ساخته شده باشد اما تقاضاهاي جديد هم اضافه شده است، اين تقاضاها از جانب ازدواج‌ها، طلاق‌ها، رشد جمعيت جوان كشور و فرسودگي ساختمان‌ها ايجاد شده است.
توليد 300 تا 400 هزار واحد مسكوني در سال
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه توليد مسكن در سال‌هاي اخير بين ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسكوني در سال بوده است، بيان مي‌كند: ساخت و ساز به روال عادي انجام شده اما جوابگوي تقاضا نبوده است، از طرف ديگر توزيع ساخت اين واحدها متناسب با نياز واقعي نيست و در سطح جامعه تقاضا براي واحدهاي ارزان قيمت و كوچك متراژ است اما عرضه براي واحدهاي گران قيمت و متراژ بالا صورت مي‌گيرد. محتشم با اشاره به ميانگين قيمت مسكن در تهران كه به رقم بي‌سابقه ۸۸ ميليون تومان رسيده است، مي‌گويد: اگر بگوييم كه اين رقم براي مسكن بسيار بالا است و ظرفيت افزايش بيش از اين را ندارد، گزاره‌اي بي‌معني است بلكه با هر تلنگر مي‌تواند قيمت مسكن به اعداد بالاتر برسد.
راهكارهاي پيش رو براي بازار مسكن
حالا و در شرايطي كه بازار مسكن با كمبود واحد مسكوني روبروست، چه راهكارهايي مي‌تواند موجب خروج مسكن ارز وضعيت كنوني شود؟ راه‌حل‌هاي متعددي از جمله واگذاري ساخت مسكن به بخش خصوصي، عرضه زمين توسط دولت، دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي براي بهبود شرايط كنوني بازار مسكن پيشنهاد مي‌شود.
عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در بيان راهكار براي كنترل بازار مسكن، مي‌گويد: دولت بايد از كار پرتكرار تولي‌گري و دخالت مستقيم در بخش مسكن دست بردارد و كار را به بخش خصوصي واگذار كند. محتشم معتقد است: دولت مي‌تواند امكانات و تسهيلات را در مواردي مثل صدور پروانه، ارايه خدمات و مشوق‌ها در اختيار سازندگان قرار دهد تا توليد مسكن راه بيفتد، اگر اين اتفاق رخ دهد به تدريج تقاضاي واقعي پاسخ داده مي‌شود و مي‌توانيم انتظار ثبات نسبي قيمت مسكن را درسال‌هاي آينده داشته باشيم. او تصريح مي‌كند: اينكه در حال حاضر در مواردي قيمت‌ها كاهش پيدا كرده بيانگر وضعيت واقعي بازار ملك نيست. بعضي فروشنده‌ها نياز به نقدينگي دارند و ممكن است واحد خود را زير قيمت بفروشند. به گفته عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، از طرف ديگر در شرايط خاص سياسي ـ اجتماعي هستيم. اين شرايط ناشي از وضعيت منطقه است و در اين وضعيت معمولا مسكن به دليل نقدشوندگي پايين جذابيت خود را از دست مي‌دهد. محتشم مي‌افزايد: بنابراين سرمايه‌گذار به اين حوزه ورود نمي‌كند چون تقاضاي واقعي و موثر وجود ندارد كه مي‌تواند باعث ايجاد ركود و حتي كاهشي قيمت شود اما معتقدم اين شرايط پايدار نخواهد بود. او ادامه مي‌دهد: با توجه به وضعيت موجود قيمت سكه و ارز به دليل نقدشوندگي بالا نوسان افزايشي به خود گرفته است. مسكن در ركود به سر مي‌برد و بورس كاهشي است. اين كارشناس بازار مسكن تاكيد مي‌كند: انتظارمان از وزارت راه و شهرسازي اين است كه سياست‌ها را مقداري نسبت به قبل تغيير دهد و روش تعامل با انبوه‌سازان را در پيش بگيرد. شايد اگر يك ميز از انبوه‌سازان در وزارتخانه قرار داده شود بتوان نيمي از مشكلات بخش مسكن را حل كرد. محتشم بيان مي‌كند: ايشان مي‌گويد ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملي مسكن پول داده‌اند و موظفيم به آنها واحد واگذار كنيم، اما سوال من اين است كه بقيه را مي‌خواهد چه كند؟ دولت بايد تكليف هفت ميليون نفر را مشخص كند. به گفته او، اگر وزارت راه و شهرسازي كارگروهي را متشكل از كارشناسان، سازندگان و مسوولان وزارتخانه ايجاد كند مي‌تواند با نظارت وزارتخانه و معاونت مسكن و ساختمان در جهت حل مشكلات و توليد و عرضه بيشتر مسكن اقدامات موثري انجام دهد.
عرضه زمين براي حل مشكل مسكن
علاوه بر راهكارهايي مانند همكاري بيشتر وزارت راه و شهرسازي با بخش خصوصي و انبوه‌سازان براي ساخت مسكن، برخي كارشناسان معتقدند كه عرضه زمين‌هاي انحصاري دولت، راه‌حل خوبي براي بهبود بخش مسكن است. يك كارشناس مسكن با اشاره به اينكه وزارت راه و شهرسازي مي‌تواند با عرضه زمين‌هاي انحصاري دولت، بخشي از مشكل قيمت مسكن را حل كند، مي‌گويد: امروز ۷۰ درصد قيمت تمام شده يك واحد مسكوني به قيمت زمين آن برمي‌گردد. پس، بيشترين سهم هزينه مسكن به قيمت زمين اختصاص دارد. اگر دولت زمين‌هايي كه فاقد واحد مسكوني هستند را به متقاضيان مسكن عرضه كند. مردم مي‌توانند خانه‌هاي خود را در يك مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. محمدصالح شكوهي بيدهندي در گفت‌وگو با مهر اظهار مي‌كند: از سوي ديگر، زمين‌هاي داخل شهرها و كلان‌شهرها هم متعلق به سازمان‌ها و نهادهاي دولتي است، اين سازمان‌ها و نهادها امروز به علت آنكه تورم زمين از تورم مسكن بيشتر است، حاضر به ساخت‌وساز در اين زمين‌ها نيستند. او در توضيح شرايط توزيع مسكن در بازار امروز مسكن مي‌افزايد: طبق آخرين سرشماري نفوس مسكن در سال ۹۵، حدود ۲۴ ميليون خانواده و حدود ۲۷ ميليون خانه در كشور وجود دارد. از اين تعداد خانه حدود ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار مسكن خالي و ۲ ميليون و ۱۰۰ هزار واحد به عنوان مسكن دوم يا خانه‌هاي ويلايي و فصلي هستند. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، الگوي توزيع خانه در كشور مهم‌ترين عامل كمبود امروز مسكن در كشور است. يعني واحدهايي كه در كشور وجود دارد، به دست خانواده‌هاي متقاضي مسكن نمي‌رسد. همين امر يكي از عواملي است كه دوره انتظار خريد مسكن در كشور و به خصوص در كلان‌شهرها را به بيش از ۱۰۰ سال رسانده است. شكوهي ادامه مي‌دهد: البته اين شرايط را مي‌توان با جلوگيري از سرمايه‌اي شدن مسكن و حمايت از عرضه زمين به خصوص در شهرهاي بزرگ درست كرد اما بايد توجه داشت كه هزينه ساخت، نيروي كار و جواز تنها ۳۰ درصد هزينه‌هاي ساخت يك مسكن را دربرمي‌گيرد و بيشترين سهم هزينه مسكن به قيمت زمين اختصاص دارد. او تصريح مي‌كند: اين امر نه تنها در كلان‌شهرها موضوع تأثيرگذاري است، بلكه در شهرهاي كوچك و روستاها نيز تأثير قابل توجهي پيدا كرده است. اگر دولت زمين‌هايي كه فاقد واحد مسكوني هستند را به متقاضيان مسكن عرضه كند و متقاضيان نيز با شرايطي مانند مالكيت يا اجاره به شرط احيا از دولت دريافت كنند، مردم مي‌توانند خانه‌هاي خود را در يك مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. به گفته اين فعال بازار مسكن، در حالي كه مالكيت اصلي به دولت تعلق دارد و حق بهره‌برداري به متقاضيان داده شود، همين عرضه زمين‌ها به بازار ساخت‌وساز مسكن مي‌تواند تا حد بسياري قيمت مسكن را در بازار كنترل كند البته بايد ساز و كاري را در نظر داشت تا اين زمين‌ها در سوداگري زمين نيفتند.
تعديل بازار مسكن با دريافت ماليات خانه‌هاي خالي
شكوهي با تاكيد بر اينكه عرضه زمين و دريافت ماليات خانه‌هاي خالي مي‌تواند بازار مسكن را تعديل كند، مي‌گويد: دولت بايد براي توليد مسكن نيز ساز و كار دقيقي ارايه دهد تا سرمايه‌هايي كه از بازار مسكن خارج مي‌شود، در بخش‌هاي قابل صادرات ورود كند. در نتيجه بايد وزارت راه و شهرسازي و ساير نهادها بايد اقداماتي را انجام دهند تا بتوان مسكن را از شكل فعلي كه به يك كالا تورمي تبديل شده است. به يك زير ساخت سكونتي براي آرامش خانواده‌ها تبديل كند. اين كارشناس بازار مسكن اظهار مي‌كند: امروز زنجيره‌اي از عوامل باعث شده تا مسكن گران شود. مهم‌ترين آن هم سرمايه‌اي شدن مسكن است، بايد توجه داشت كه بخش‌هاي مولد ديگر مانند بورس در كشور ضربه خورده يا تعطيل شده‌اند، همين امر مسكن را بيش از پيش سرمايه‌اي مي‌كند. همچنين، چون ماليات موثري از زمين و مسكن دريافت نمي‌شود و يك فضاي امن براي سرمايه‌گذاري ايجاد شده است. شكوهي بيدهندي، مي‌افزايد: براي الحاق زمين به شهرها و روستاها هم محدوديت ايجاد شده است. از سوي ديگر، زمين‌هاي داخل شهرها و كلان‌شهرها نيز متعلق به سازمان‌ها و نهادهاي دولتي است. اين سازمان‌ها و نهادها امروز به علت آنكه تورم زمين از تورم مسكن بيشتر است، حاضر به ساخت‌وساز در اين زمين‌ها نيستند. او معتقد است كه اين عوامل باعث وضعيت فعلي مسكن شده است، گراني امروز مسكن مهم‌ترين چالش است و بيشترين تأثير را در كلان‌شهرها دارد. راهكارهاي كوتاه‌مدت براي خلاصي از شرايط هم همان اخذ ماليات و عرضه زمين است، البته هر دولتي به قانون جهش توليد مسكن، مصوب مجلس متعهد است و طبق اين قانون دولت بايد زمينه ساخت يك ميليون مسكن را در دوره چهار ساله خود فراهم كند.