احتمال تداوم ركود و ريزش قيمت‌ها در ماه‌هاي آتي
درحالي كه پاييز به نيمه رسيده است اما همچنان بانك مركزي، آمار مربوط به تحولات بازار مسكن شهريور ماه را منتشر نكرده است، البته گزارش‌هاي ميداني و آمارهاي غيررسمي حكايت از سكون بازار مسكن در آخرين ماه تابستان دارند.
درحالي كه پاييز به نيمه رسيده است اما همچنان بانك مركزي، آمار مربوط به تحولات بازار مسكن شهريور ماه را منتشر نكرده است، البته گزارش‌هاي ميداني و آمارهاي غيررسمي حكايت از سكون بازار مسكن در آخرين ماه تابستان دارند.
براساس گزارش‌هاي ميداني، در مهر ماه هم بازار مسكن شاهد كاهش چشمگير حجم معاملات و افزايش نسبي قيمت‌ها در مقايسه با تابستان بود، ضمن اينكه افزايش تنش‌هاي سياسي در منطقه هم بر ركود بازار مسكن افزود، به گفته مشاوران املاك در دو سه هفته اخير با وجود اينكه بسياري از صاحبخانه‌ها، قيمت ملك خود را كاهش داده بودند اما متقاضيان خريد مسكن ترجيح مي‌دادند كه فعلا اقدامي نكرده و تا ايجاد ثبات نسبي بر شرايط منطقه، دست نگه دارند.
در اين ميان وضعيت بازار رهن و اجاره هم مثل بازار خريد و فروش، تعريفي نداشت و درحالي كه انتظار مي‌رفت با پايان فصل نقل و انتقالات، نرخ اجاره‌بها كاهش يابد اما به گفته فعالان بخش مسكن، كرايه‌ها در مهر ماه نسبت به شهريور ماه روندي صعودي را طي كرد و فشار اقتصادي به مستاجران مضاعف شد.
حالا و در شرايطي كه بانك مركزي آمار رسمي تحولات بازار مسكن شهريور ماه را منتشر نكرده اما نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، گزارشي از وضعيت بازار ملك پايتخت مي‌دهد، داوود بيگي نژاد با اشاره به اينكه روند ثبت معاملات مسكن در نيمه دوم سال با ركود همراه است، مي‌گويد: با توجه به شرايط بازار ميزان عرضه واحدهاي مسكوني نسبت به تابستان بيشتر شده اما بازار مسكن در حال حاضر در شرايط ركود تورمي به سر مي‌برد و با توجه به شرايط بازارهاي موازي پيش بيني مي‌شود كه شرايط به همين منوال ركود ادامه يابد.
بيگي نژاد مي‌افزايد: طبق بررسي‌هاي صورت گرفته در بازار مسكن، بيشترين معاملات مسكن در منطقه ۵ و ۱۰ ثبت شده است.
او ادامه مي‌دهد: هنوز آمارهاي معاملات مسكن در شهريور ماه ارائه نشده اما طبق بررسي‌هاي ميداني ميزان معاملات مسكن در مناطق ۵ و ۱۰ تهران در مقايسه با ساير محلات بسيار بيشتر بوده است.
به گفته اين مقام مسوول، منطقه ۵ تهران گستردگي زيادي دارد و در منطقه ۱۰ تنوع واحدها بالاست.
انجام معاملات مسكن توسط اتباع بيگانه
نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران علاوه بر بحث درباره شرايط بازار ملك در مهر ماه، به بحث داغ اين چند ماه يعني حضور اتباع خارجي در ايران مي‌پردازد، بيگي نژاد درباره حضور اتباع خارجي در معاملات مسكن مي‌گويد: براساس قوانين كشورمان اتباع خارجي حق مالكيت ندارند اما امروز جمعيت قابل توجهي اتباع خارجي را در لايه‌هاي مختلف كشور مي‌بينم كه اين اتباع خارجي از دو طريق معاملات مسكن را انجام مي‌دهند.
او ادامه مي‌دهد: اتباع با واسطه‌اي كه ايراني است ملك خريداري مي‌كنند و ديده شده كه برخي افغان‌ها كه همسر ايراني دارند به نام همسر ايراني خود ملك خريداري مي‌كنند.
بيگي نژاد اظهار مي‌كند: راهكار دوم كه اتباع خارجي و افغان‌ها از آن استفاده مي‌كنند اين است كه نسبت به ثبت شركت اقدام مي‌كنند و از طريق شركت و از جايگاه شخص حقوقي دارايي خريداري و از اين طريق امكان مالكيت را پيدا مي‌كنند.
۵ منطقه از تهران بيشترين بنگاه املاك غيرمجاز را دارند
مبحث ديگري كه توسط نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مطرح شد، بحث بنگاه‌هاي املاك غيرمجاز بود، بيگي نژاد در اين باره مي‌گويد: ۵ منطقه تهران بيشترين بنگاه املاك غيرمجاز را دارند.
به گزارش تسنيم، او در رابطه با تخلف برخي بازرسان اتحاديه املاك اظهار مي‌كند: در اتحاديه املاك بيش از 400 بازرس داريم كه از اين تعداد 6 نفر رسمي هستند، مابقي مشاوران املاكي هستند كه به صورت افتخاري با بنگاه‌هاي املاك غيرمجاز برخورد مي‌كنند.
نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران با تاييد تخلف برخي بازرسان، ادامه مي‌دهد: بايد بپذيريم تا وقتي سيستم كاغذي باشد، تخلف صورت مي‌گيرد اما اگر كشف تخلف سيستمي شود شاهد اتفاقات خوبي در اين زمينه خواهيم بود، يكي اينكه زحمت بازرس هدر نمي‌رود ضمن اينكه مسير برخورد با بنگاه املاك متخلف كه فرار مالياتي دارد قانوني مي‌شود. بيگي نژاد مي‌گويد: بخش عظيمي از مشاوران املاك فعال در تهران مجوز ندارند، وقتي اينها مجوز ندارند، حاكميت از گردش مالي (Turnover) مالي بي‌نصيب مي‌شود.
نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به آمار بنگاه‌هاي املاك فاقد پروانه، اضافه مي‌كند: آمار متعددي را در اين باره شنيده‌ام: 2500، 2700 اما يكي از مسوولان وزارت راه نيز چندي قبل اعلام كرد 5 هزار بنگاه املاك غيرمجاز در تهران داريم.
او با بيان اينكه معتقدم بيش از 2500 واحد املاك فاقد پروانه در تهران داريم، اظهار كرد: در حال حاضر حدود 12 هزار بنگاه املاك مجوزدار در 20 منطقه تهران داريم. بيگي نژاد در خصوص تعداد بازرسان متخلف مي‌گويد: در اتحاديه مشاوران املاك كميسيون بازرسي داريم كه اوايل امسال از آنها آمار تخلفات بازرسان را درخواست كرده‌ايم كه هنوز گزارش مربوطه را به ما نداده‌اند.
او با يادآوري اينكه انتخاب بازرس بايد بر اساس تاييد هيات‌مديره اتحاديه باشد كه الان اينگونه نيست، تاكيد كرد: بيشترين بنگاه املاك غيرمجاز تهران در مناطق 2، 3، 4، 5 و 22 هستند.
وضعيت بازار مسكن در ماه‌هاي آتي
از ابتداي سال ۱۴۰۲، بازارها پس از جهش‌هاي قيمتي وارد فاز اصلاح از نظر قيمتي و زماني شدند. در اين دوره، ركود شديدي در بازارها و دارايي‌ها به وقوع پيوست كه در بازار مسكن به دليل نقدشوندگي پايين‌تر، اين ركود عمق بيشتري را تجربه كرد.
تعداد معاملات هم در يك سال و نيم گذشته به‌طور متوسط كمتر از 4 هزار و فقره در هر ماه بوده كه نشان‌دهنده ركود عميق در بازار مسكن است.
در اين بازه زماني، تغيير قابل توجهي در قيمت دلار رخ نداده و رشد آن هم كمتر از نرخ تورم بوده است. اما با شدت‌گرفتن تنش‌هاي سياسي در خاورميانه، انتظارات از افزايش ناامني اقتصادي بيشتر شد و مردم در حال حاضر ترجيح مي‌دهند كه نقدينگي خود را به دارايي‌هايي مانند دلار و طلا كه نقدشوندگي بالاتر و قابليت حمل آسان دارند، تبديل كنند.
اين مساله خود عاملي خواهد شد تا ركود در بازار مسكن تشديد شود و تعداد معاملات در اين بازار كاهش يابد.
البته بايد در نظر داشت كه مسكن يك بازار سرمايه‌گذاري بلندمدت است و كاهش تقاضا بيشتر در كوتاه‌مدت رخ مي‌دهد، به‌ويژه زماني كه خريداران با هدف سرمايه‌گذاري در كوتاه‌مدت به بازار وارد نمي‌شوند. اگر احتمال داده شود كه اين درگيري‌ها طولاني‌مدت خواهد بود، حتي سرمايه‌گذاران بلندمدت هم به دليل نقدشوندگي پايين و بلاتكليفي سرمايه، تمايل كمتري به سرمايه‌گذاري در بازار مسكن خواهند داشت.
اين عوامل باعث مي‌شود سرمايه‌گذاران از ورود به بازار مسكن خودداري كنند و در نتيجه، نقدينگي كمتري به اين بازار وارد شود. سرمايه‌گذاراني هم كه پيش‌تر وارد بازار شده‌اند، با مشاهده اين شرايط ترجيح مي‌دهند از بازار خارج شوند و حتي حاضرند تخفيف بيشتري بدهند تا بتوانند ملك خود را به نقد تبديل كنند.
در چنين وضعيتي، خريداران مي‌توانند درخواست تخفيف بيشتر و شرايط پرداخت مناسب‌تري داشته باشند و اين شرايط مي‌تواند فرصتي مناسب براي خريداران مصرفي باشد چرا‌كه با توجه به ركود و اصلاح قيمتي در بازار، قيمت مسكن فاقد حباب است و اين موضوع مي‌تواند خريد را براي آنها جذاب‌تر كند، بنابراين، به نظر مي‌رسد در ماه‌هاي پيش رو شاهد معاملات پايين و ركود در بازار مسكن خواهيم بود.