خروج آپارتمان‌هاي نوساز از اولويت خريد مردم

تعادل | زهره علامي |

بازار ملك پايتخت، درحالي وارد نيمه پاييز شده كه همچنان حجم معاملات به گواه آمارهاي اتحاديه مشاوران املاك تهران، يك چهارم وضعيت نرمال و كمتر از 4 هزار فقره است كه رقم بسيار پاييني محسوب مي‌شود، در اين ميان نرخ رشد قيمت مسكن نصف تورم عمومي بوده و به دليل ركود معاملات، تعداد مشاوران املاك هم در حال كاهش است. بررسي‌هاي ميداني از مشاوران املاك پايتخت نشان مي‌دهد كه عمده خريد و فروش‌ها از نوع تبديل است و نكته جالب اينجاست كه به دليل بالا بودن قيمت‌ها و كاهش قدرت خريد مردم، متقاضيان به سمت واحدهايي با سن بناي بالاتر حركت كرده‌اند. بازار مسكن ايران به خصوص تهران در سال ۱۴۰۳، تحت تاثير ركود اقتصادي و عدم تعادل بين عرضه و تقاضا قرار گرفت، در نيمه اول سال جاري، افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن ادامه داشت، اما نسبت به سال‌هاي گذشته شيب اين افزايش كمتر بود. به عنوان مثال، قيمت مسكن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ تنها ۱.۲ درصد نسبت به ماه قبل افزايش داشت، در حالي كه در مقايسه با مرداد ۱۴۰۲، اين افزايش ۱۶.۸ درصد بود و اين در حالي است كه تورم عمومي كشور همچنان در سطوح بالايي قرار دارد و بسياري از كالاها و خدمات با نرخ رشد بيشتري، در مقايسه با مسكن مواجهند.

همين ركود اقتصادي منجر به كاهش تعداد معاملات مسكن شد و در شهر تهران، تعداد معاملات مسكن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه كاهش يافت كه اين رقم به مراتب كمتر از ميانگين معاملات در سال‌هاي گذشته است. فارغ از كاهش معاملات كه به نوعي نشان‌دهنده بلاتكليفي خريداران و سرمايه‌گذاران و انتظار آنها براي برقراري ثبات بيشتر در اقتصاد و سياست‌هاي كلان كشور است، اين كاهش نشانه خوبي براي بازار مسكن نيست و بايد راهكارهايي توسط دولت براي خروج از اين ركود انديشيده و اجرا شود. در همين راستا، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به اينكه مطابق آمارها ساختمان‌هاي نوساز از اولويت خريد مردم خارج شده است، مي‌گويد: بيشترين تقاضا براي واحدهاي پنج تا ۲۰ سال ساخت بوده است. داوود بيگي نژاد مي‌افزايد: مطابق آمارهاي رسمي منتشره، پايين بودن قدرت خريد مردم سبب شده تا ساختمان‌هاي نوساز از اولويت خريد افراد خارج شود و اكنون بيشترين تقاضا براي واحدهاي پنج تا ۲۰ سال ساخت است. او همچنين از ركود سنگين حاكم بر بازار خريد و فروش مسكن خبر مي‌دهد و اظهار مي‌كند: اين مساله ناشي از بالا بودن قيمت‌ها و همچنين عدم همراهي لازم از سوي بانك‌هاست و بايد گفت رقم قراردادهاي منعقده با احتياجات همخواني ندارد.

بيگي‌نژاد ادامه مي‌دهد: از ابتداي امسال تاكنون، آمارهاي ماهانه قراردادهاي خريد و فروش منعقده در پايتخت از چهار هزار قرارداد فراتر نرفته است. نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفت‌وگو با ايرنا درباره وضعيت بازار رهن و اجاره مي‌گويد: افزايش نقطه به نقطه نرخ اجاره‌بها در مرداد ماه امسال (نسبت به مرداد ماه سال گذشته) ۴۷.۳ درصد به ثبت رسيد. او بيان مي‌كند: در مهرماه آرامشي در بازار اجاره‌بهاي پايتخت شاهد بوديم و فايل‌هاي پيشنهادي از سوي مالكان به مشاوران املاك افزايش يافت؛ همين موضوع به كاهش قيمت‌هاي پيشنهادي موجران و افزايش قدرت چانه‌زني مستاجران منجر شد. بيگي‌نژاد اضافه مي‌كند: به اين ترتيب، به دليل نبود قدرت اقتصادي لازم نزد مردم، هزينه‌اي كه بايد، در سبد سازندگان براي توليد مسكن قرار نمي‌گيرد. نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران اظهار مي‌كند: نكته قابل توجه اينكه، در شهرهاي نوار ساحلي شمالي كشور كه همواره از بازار ملك در پايتخت تاثير مي‌گيرند، شاهد متفاوت شدن قيمت‌ها هستيم و اكنون تعداد فايل‌هاي زير قيمت (حتي تا ۴۰ درصد زير قيمت‌هاي گذشته) خودنمايي مي‌كند.

نگاهي به قيمت واحدهاي مسكوني

با عمر بالا

حالا و در شرايطي كه خريداران در پايتخت به دليل بالابودن قيمت واحدهاي نوساز از واحدهاي مسكوني با عمر بالاي 5 سال استقبال مي‌كنند، روزنامه تعادل نگاهي به قيمت واحدهاي مسكوني با عمر بالا در 5 نقطه مختلف پايتخت يعني (شمال، مركز، غرب، شرق و جنوب) مي‌اندازد و به بررسي قيمت‌ها مي‌پردازد.

گزارش ميداني «تعادل» از وضعيت ملك‌هاي با عمر بالا نشان مي‌دهد كه قيمت اغلب واحدهايي كه در غرب، شرق و جنوب قرار دارند با وجود آنكه در طبقات 3 و 4 واقع شده‌اند و فاقد امكاناتي از جمله آسانسور، پاركينگ و انباري هستند، بالاي 70 ميليون تومان است.

يك واحد مسكوني 80 متري در شمال تهران در اختياريه جنوبي كه 15 سال از ساخت آن مي‌گذرد و داراي پاركينگ، آسانسور و انباري است، متري 143 ميليون است و قيمت كل آن 11 ميليارد و 500 ميليون تومان است.

يك آپارتمان در منطقه بهار در مركز تهران با عمر بناي 18 سال، متري 98 ميليون و 460 هزار تومان، است و داراي پاركينگ، آسانسور و انباري است و قيمت كل اين واحد 6 ميليارد و 400 ميليون تومان است.

اما يك واحد مسكوني 73 متري با عمر بناي 23 سال در صادقيه و فاقد انباري، پاركينگ و آسانسور، متري 75 ميليون تومان به فروش مي‌رسد و قيمت كل اين واحد آپارتماني، 5 ميليارد و 500 ميليون تومان است.

آپارتماني 76 متري در محله نيروهوايي واقع در شرق تهران كه عمر بناي آن بالاي 22 سال است و فاقد آسانسور است، متري 79 ميليون و 600 هزار تومان و قيمت كل آن 6 ميليارد و 50 ميليون تومان است.

همچنين يك واحد آپارتماني 75 متري در سلسبيل در جنوب تهران با عمر بناي 22 سال و بدون پاركينگ، آسانسور و انباري، متري 49 ميليون تومان در اختيار مشتري قرار مي‌گيرد، قيمت كل اين آپارتمان 3 ميليارد و 700 ميليون تومان است.

عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن

يكي از مهم‌ترين عواملي كه موجب افزايش قيمت مسكن در سال ۱۴۰۳ است، افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز است، در سال ۱۴۰۲، تورم مصالح ساختماني حدود ۴۵ درصد بود و اين روند در سال ۱۴۰۳ هم ادامه يافت.

با افزايش هزينه‌هاي ساخت، سازندگان مجبور به رشد قيمت فروش واحدهاي مسكوني شدند و اين موضوع به نوبه خود قيمت‌ها در بازار مسكن را افزايش داد البته تورم عمومي و كاهش ارزش پول ملي هم تاثير مستقيم بر قيمت مسكن دارد، اين نرخ بالاي تورم باعث افزايش كلي قيمت كالاها و خدمات، از جمله مسكن ‌شد.

از ديگر عوامل موثر بر قيمت مسكن، افزايش نرخ ارز است بسياري از مصالح ساختماني و تجهيزات مورد نياز براي ساخت‌وساز وارداتي هستند و با افزايش نرخ ارز، هزينه واردات اين كالاها را افزايش مي‌دهد و اين امر به‌طور مستقيم بر افزايش هزينه ساخت‌ و ساز و در نتيجه بر قيمت نهايي مسكن تاثير مي‌گذارد.

ركود بازار و تاثير آن بر قيمت‌ها

در حالي كه افزايش هزينه‌هاي ساخت و تورم عمومي موجب افزايش قيمت مسكن شده است، ركود اقتصادي و كاهش قدرت خريد مردم از عواملي هستند كه مي‌توانند سرعت افزايش قيمت‌ها را كندتر كنند.

بسياري از مردم به دليل افزايش قيمت‌ها و كاهش قدرت خريد، توانايي خريد مسكن را ندارند و اين موضوع موجب كاهش تقاضا در بازار شده است، در اين شرايط ركود معاملات در بازار مسكن هم مزيد بر علت شده است و سرمايه‌گذاران هم به دليل عدم اطمينان از وضعيت اقتصادي و سياسي، تمايلي به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نشان نمي‌دهند. اين كاهش تقاضا منجر به ركود در بازار شده و موجب مي‌شود كه روند افزايش قيمت‌ها به اندازه‌اي كه پيش‌بيني مي‌شد، تند نباشد.

بر اساس عوامل ياد شده، پيش‌بيني مي‌شود كه بازار مسكن در ماه‌هاي آتي همچنان تحت تاثير ركود و تورم قرار گيرد و انتظار مي‌رود كه قيمت‌ها به تدريج افزايش يابد، اما به دليل ركود و كاهش تقاضا، اين افزايش با سرعت كمتري نسبت به سال‌هاي گذشته رخ دهد.