بازار ملك در گرداب ركود و تورم

ركود و تورم، پررنگ‌ترين ويژگي‌هاي بازار مسكن در هشت ماهه سال جاري بودند، اتفاقي كه علاوه بر نقش سياست‌هاي غلط دولتي در آن، كاهش قدرت خريد متقاضيان هم در وقوع آن بي‌تاثير نبود. بازار مسكن سال 1403 ركود تورمي شديدي را تجربه كرد و علاوه بر اينكه قيمت به صورت ماهانه افزايشي نسبي را تجربه كرد حجم معاملات هم در اين مدت، در مرز 4 هزار فقره معامله در رفت و آمد بود، در حالي كه در زمان رونق حجم معاملات به بيش از 12 هزار فقره مي‌رسد.

در اواخر سال گذشته و حتي نيمه اول سال جاري، اغلب كارشناسان و فعالان بازار مسكن پيش بيني مي‌كردند كه بازار ملك در سال جاري، همچون سال 1402 در ركود بماند اما با اين وجود، برخي فعالان از ايجاد رونق در بازار منوط به تغيير سياست‌هاي كلان اقتصادي دولت مي‌گفتند، اما حالا كه سال از نيمه گذشته و در اواسط آبان ماه به سر مي‌بريم، شرايط براي قضاوت درباره بازار مسكن در سال 1403 فراهم شده است و راحت‌تر مي‌توان درباره بخش مسكن و دليل اين نابساماني در بازار ملك نظر داد.

چندي پيش بود كه داوود بيگي‌نژاد، نایب رييس اتحاديه املاك در اظهاراتي اعلام كرد كه بازار مسكن درسال جاري برخلاف دهه‌هاي اخير خود حركت مي‌كند و با توجه به اينكه در فصل تابستان، شاهد رشد آمار معاملات در بازار مسكن بوديم، امسال اين بازار در ركود شديد همراه با تورم دست و پنجه نرم كرد.

اما از سوي ديگر كه قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته روندي صعودي داشت و مرز 40 درصد را رد كرد، علي فرنام، كارشناس مسكن و شهرسازي معتقد است كه ترمز رشد شتابان قيمت مسكن كشيده است.

او در گفت‌وگو با تسنيم در رابطه با تحولات بازار مسكن، اظهار كرد: تقريباً از ابتداي امسال مقداري ترمز رشد شتابان قيمت مسكن گرفته شده است و در حال حاضر انتظار افزايش قابل توجه قيمت در بازار مسكن را نداريم البته حباب مسكن در شهرهاي كشور به‌خصوص تهران و مناطق شمالي پايتخت عدد قابل‌توجهي است، اين حباب ناشي از تقاضاي سفته‌بازي است.

او تصريح كرد: به عنوان مثال ملكي كه در منطقه يك تهران است، هيچ ارزش افزوده نسبت به ساير شهرها ندارد، تنها يك بازي دروني است كه به نابساماني دامن مي‌زند.

دلايل افزايش قيمت مسكن

اگرچه بسياري از كارشناسان و فعالان بازار مسكن، افزايش قيمت مسكن و نابساماني بازار را نتيجه نبود سياست‌گذاري درست دولت در بخش اقتصاد كلان و همچنين مسكن مي‌دانند، اين پژوهشگر حوزه مسكن و شهرسازي معتقد است كه يك حلقه نانوشته و ناخوانده از ملاكان، برخي بنگاه‌ها و سرمايه‌گذاران هستند كه دليل افزايش قيمت‌ها و نابساماني بازار مسكن هستند.

به گفته فرنام، حتي شركت‌هاي بزرگ صنعتي، معدني به عنوان شركت‌هاي سرمايه‌دار و ثروتمند كشور به‌صورت رسمي و غيررسمي، ملك لاكچري در منطقه يك خريداري مي‌كنند. متأسفانه انگيزه‌هاي پولشويي و موارد ديگر در املاك مناطق وجود دارد.

او اضافه كرد: سفته‌بازان ديگر نمي‌توانند با يك بناي مرغوب و با كيفيت موتور محرك را بالا ببرند و شهرداري‌ها بايد به ‌سمتي بروند تا عرضه پروانه‌ها در مناطق مركزي و جنوبي شهر را تشويق كنند، ممكن است تراكم در مناطق گران‌قيمت صرفه ساخت بالاي منافع داشته باشد، اما براي مردم چه در قيمت مسكن و چه اجاره اثر نامطلوبي دارد.

او تأكيد كرد: وقتي پروانه قابل توجه براي مناطق شمالي تهران صادر مي‌شود به افزايش ساخت‌وساز و قيمت منجر خواهد شد، در اين صورت قيمت‌هاي اعلامي تهران و كشور بالا مي‌رود، اين فقط يك مخاطب خاص دارد و تقاضاي مصرفي معمولي مسكن در آن نيست.

كارشناس بازار مسكن گفت: پاكسازي بازار مسكن از دست محتكران تنها از طريق سامانه املاك و اسكان امكان پذير است.

از سوي ديگر بسياري از كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدندكه نقش واسطه‌ها در افزايش قيمت مسكن چندان اثرگذار نيست، آنها مي‌گويند كه مالكان توجهي به قيمت‌گذاري‌هاي دستوري يا نرخ تورم عمومي ندارند و آنها تعيين‌كننده قيمت‌ها هستند و اين فرض كه قيمت مسكن توسط مشاوران املاك افزايش مي‌يابد، فرضي نادرست است.

آيا سامانه املاك و اسكان مي‌تواند

اثر گذار باشد؟

در حال حاضر يكي از مهم‌ترين برنامه‌هاي كنترلي در حوزه مسكن، سامانه املاك و اسكان است كه مي‌تواند زمينه ساز بازگشت رونق به اين حوزه باشد و در اين زمينه هم تاكنون گام‌هاي بلندي برداشته شده است تا بتوانيم بازار مسكن را سامان ببخشيم.

سامانه املاك و اسكان كه سال ۹۹ از سوي وزارت راه وشهرسازي راه‌اندازي شد تا به امروز به اهدافي كه براي آن تعيين شده بود نرسيده و همين امر باعث شده كه دستگاه‌هاي مختلف نتوانند به اين سامانه متصل شوند و در نتيجه بازار با مشكلات بيشتري در اين بخش روبرو شود.

در همين زمينه قاضي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن گفت: براي اجرايي شدن اين طرح و به دست آوردن آمار و اطلاعات در حوزه مسكن در جهت توليد مسكن نياز به اطلاعات دستگاه‌هاي مختلف از جمله سامانه خانوار سازمان ثبت احوال است كه در اين بخش متاسفانه همكاري‌هاي لازم از سوي اين دستگاه‌ها بعداز گذشت يك سال به دست نيامده است و اين خود باعث كند شدن تكميل سامانه شده است.

او با بيان اينكه در شرايط كنوني بايد بازار به سمت برنامه‌ريزي پيش رود، افزود: در بسياري از مواقع متاسفانه شاهد آن بوديم كه دستگاه‌ها همكاري نمي‌كنند به‌طوري كه چندين ماه شاهد آن بوديم كه وزارت نيرو، بانك مركزي در اين بخش همكاري نمي‌كردند، اما با پيگيري‌هاي كه انجام شد كه اين دستگاه‌ها متصل شده و در نتيجه اطلاعات مورد نياز در اين حوزه به دست آمد.

دريافت ماليات سالانه

راهكار پيشنهادي مجلس

از سوي ديگر برخي كارشناسان بازار مسكن راهكارهاي ديگري را براي ساماندهي بازار مسكن ارايه مي‌دهند و آن هم دريافت ماليات سالانه از املاك است، موضوعي كه توسط گزارشي كه از سوي مركز پژوهش‌هاي مجلس انجام شده، تاييد مي‌شود.

مركز پژوهش‌هاي مجلس در گزارشي به بررسي ماليات سالانه بر املاك گران قيمت پرداخت؛ ماليات سالانه املاك و مستغلات به عنوان يك ابزار كنترلي، علاوه‌بر هدايت منابع زمين موجود به‌سمت استفاده و كاربري بهينه و افزايش عرضه مسكن، مي‌تواند باعث كنترل سوداگري شود.

براساس اين گزارش، دولت‌ها معمولا از چند طريق از جمله استقراض از بانك مركزي، انتشار اوراق و فروش اموال دولتي اقدام به جبران كسري بودجه مي‌كنند كه همه اين اقدامات، عوارض مخربي خواهد داشت كه بر پيكره اقتصاد كشور، بيش از پيش ضربه خواهد زد. آنچه كه مي‌توان به عنوان نتيجه غالب اين رويكردها دانست، چاپ پول بيشتر، افزايش پايه پولي و در‌نتيجه آن نقدينگي و تورم بوده كه در چند سال گذشته، روند رو به رشدي داشته است.

اين گزارش بيان مي‌كند كه با نگاهي به سيستم‌هاي اقتصادي كشورهاي موفق اقتصادي دنيا، مشخص مي‌شود كه در كشورهاي توسعه‌يافته، آن چيزي كه سال‌هاست به عنوان منبع اصلي درآمدي مورد استفاده قرار مي‌گيرد، درآمدهاي مالياتي است. ماليات، علاوه‌بر ظرفيت بالقوه درآمدي كه دارد، مي‌تواند در توزيع عادلانه ثروت در جامعه نيز موثر باشد.

اين گزارش مطرح مي‌كند كه ماليات بر دارايي، گزينه‌اي است كه مي‌توان براي رفع معضلات بيان شده از آن استفاده‌ كرد.

ماليات سالانه املاك، يكي از فصل‌هاي پراستفاده ماليات بر دارايي در جهان است. در كشور ما نيز عوارض نوسازي شهرداري (عوارض سالانه املاك مسكوني) كه توسط شهرداري‌ها اخذ مي‌شود، مي‌تواند مصداقي از اين نوع ماليات باشد. در سال‌هاي اخير اخذ ماليات سالانه از املاك لوكس (گرانقيمت) به آن افزوده شده‌ است و با توجه به شرايط بازار مسكن در كشور، مي‌شود از آن به‌جهت مصارف درآمدي و جنبه‌هاي تنظيمي استفاده‌كرد.

براساس يافته‌هاي گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس، ماليات سالانه املاك و مستغلات به عنوان يك ابزار كنترلي، علاوه‌بر هدايت منابع زمين موجود به‌سمت استفاده و كاربري بهينه و افزايش عرضه مسكن، مي‌تواند نقش مهمي در كنترل سوداگري در بخش زمين و مسكن داشته‌ باشد و دولت‌هاي ملي و محلي را در كسب درآمد پايدار به‌منظور ارايه كالاها و خدمات رفاهي عمومي و تخصيص بهينه منابع كمك كند.

باتوجه به نابرابري شديد در دارايي‌ها در كشور و به‌منظور تنظيم‌گري در بازار مسكن، مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين گزارش پيشنهاد مي‌دهد كه پايه ماليات بر دارايي و به‌طور خاص ماليات بر املاك به‌طور جدي‌تري در كشور مورد توجه قرار بگيرد.

در شرايط كنوني، با وجود اينكه عوارض نوسازي شهرداري بر املاك به‌صورت سالانه وضع مي‌شود، اما به‌منظور اثربخشي اين عوارض و افزايش عدالت مالياتي و به‌منظور تنظيم‌گري در بازار مسكن، بهتر است اين عوارض با در نظر گرفتن ملاحظات تورمي در قيمت‌گذاري و تعيين پلكان مالياتي، در‌خصوص املاك گران‌قيمت با نرخ بالاتري وضع شود و ضمانت اجراي بالاتري براي پرداخت سالانه آن در نظر گرفته شود. اين مساله موجب جدي‌تر شدن ماليات بر دارايي در كشور خواهد شد و اثرات بازتوزيعي و درآمدي براي دولت‌هاي ملي و محلي خواهد داشت.