بررسي آينده بازار مسكن در آستانه انتخابات امريكا
شرايط براي رشد قيمت ملك، فراهم نيست
معاملات مسكن پايتخت طي ماه‌هاي اخير تحت تاثير سه فاكتور مهم تنشهاي منطقهاي، تغيير نرخ سود بانكي و انتخابات امريكا قرار داشته است، در شرايط كنوني هم مشاهدات ميداني حكايت از آن دارد كه بازار مسكن همچنان در ركود تورمي دست و پا مي‌زند و با كاهش حجم معاملات و كند شدن نوسان قيمت‌ها مواجه است.
زهره علامي|
معاملات مسكن پايتخت طي ماه‌هاي اخير تحت تاثير سه فاكتور مهم تنشهاي منطقهاي، تغيير نرخ سود بانكي و انتخابات امريكا قرار داشته است، در شرايط كنوني هم مشاهدات ميداني حكايت از آن دارد كه بازار مسكن همچنان در ركود تورمي دست و پا مي‌زند و با كاهش حجم معاملات و كند شدن نوسان قيمت‌ها مواجه است.
در اين ميان برخي كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند كه با برگزاري انتخابات امريكا و به تبع آن جهش نرخ دلار، قيمت مسكن هم در روزها و هفته‌هاي آتي جهش قيمت را تجربه مي‌كند، اين درحالي است كه ساير كارشناسان و فعالان مسكن نظر ديگري دارند، مثلا كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك بارها در مصاحبه‌هايي كه طي ماه‌هاي اخير داشته اعلام كرده است كه قيمت مسكن تا انتهاي سال، در مسير فعلي ركود تورمي به راه خود ادامه مي‌دهد و تغيير چنداني را تجربه نمي‌كند.
بررسي‌هاي ميداني روزنامه تعادل و گفت‌وگو با مشاوران املاك مناطق مختلف پايتخت هم حاكي از آن است كه بازار مسكن در بحبوبه تغيير نرخ سود بانكي، تنشهاي منطقهاي و همچنين انتخابات رياست‌جمهوري امريكا، آرامش خود را حفظ مي‌كند و با وجود احتمال افزايش نرخ دلار، شاهد رفتارهاي هيجاني و افزايش رواني قيمت‌ها نخواهيم بود.
البته اين سه فاكتور تاحدودي توانسته تغييراتي را در رفتار فروشندگان و خريداران ايجاد كند، در يكي، دو ماه گذشته و با تشديد تنش‌ها در منطقه، فروشندگان قيمت‌هاي پيشنهادي ملك خود را كاهش دادند اما با اين وجود چون خريداران منتظر برقراري ثبات بودند، حجم معاملات تغيير چنداني نداشت.
بحث ديگري كه بر كاهش حجم قراردادهاي خريد و فروش اثرگذاشته است، اين بود كه بازدهي بازار مسكن كمتر از سود سپرده‌هاي بانكي بود كه حاصل اين وضعيت، كاهش تقاضاي سرمايه‌اي در بازار ملك و مسكن تهران بود و نتيجه همه اين عوامل هم كاهش نسبي حجم معاملات مسكن در ماه‌هاي اخير نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود.
بررسي تاثير انتخابات امريكا بر بازارهاي اقتصادي
در بين اين سه فاكتور، «تعادل» قصد دارد كه به تاثير احتمالي انتخابات امريكا و انتخاب هر يك از نامزدهاي انتخاباتي بپردازد، هرچند جمهوري‌خواهان و دموكرات‌ها در برخي سياست‌هاي خارجي مانند هم عمل مي‌كنند، بااين وجود در شرايط كنوني منطقه اينكه چه كسي بر مسند رياست‌جمهوري امريكا بنشيند مي‌تواند تاثير بزرگي بر هم بازارهاي جهاني و هم بر بازارهاي اقتصادي ايران داشته باشد، ضمن اينكه تاثير آن بر تشديد يا كاهش تنشهاي منطقهاي را هم نمي‌توان ناديده گرفت.
اما پررنگ‌ترين تاثير نتيجه انتخابات امريكا بر اقتصاد ايران، تغيير قيمت ارز و دلار است كه مي‌توان آن را عامل اصلي گران و ارزان شدن قيمت انواع كالاها و خدمات دانست. بررسي نتايج انتخابات امريكا در سال‌هاي گذشته نشان داده كه واكنش موقتي و كوتاه‌مدت نرخ دلار به انتخاب دموكرات‌ها به‌صورت كاهشي و واكنش كوتاه موقتي نرخ دلار به انتخاب جمهوري‌خواه‌ها به‌صورت افزايشي بوده است. براي انتخابات
پيش رو هم همين پيش‌بيني انتظار مي‌رود، دليل اصلي اين مورد هم به خوش‌بيني كارشناسان به توافق دموكرات‌ها با دولت ايران و سخت‌گيري جمهوري‌خواهان و به‌ويژه ترامپ نسبت به ايران مربوط مي‌شود، افزايش تحريم‌ها، كاهش فروش نفت و افزايش تنش و احتمال جنگ از جمله دلايل واكنش افزايشي قيمت دلار به پيروزي ترامپ است.
تاثير انتخابات امريكا بر بازار مصالح ساختماني
مي توان گفت كه قيمت دلار اصلي‌ترين دليل تورم و افزايش نرخ محصولات مختلف در بازار ايران است و شايد مهم‌ترين اثر نتايج انتخابات امريكا هم تاثير بر نرخ دلار در ايران است. همچنين تثبيت و كاهش قيمت دلار با تاثير بر تورم مي‌تواند باعث ايجاد رونق در بازارهايي مثل مسكن و افزايش تقاضا براي مصالح ساختماني شده و از اين رو بازار مصالح ساختماني را هم از ركود چندين ساله خارج كند. بر اين اساس با توجه به رويكرد سخت‌گيرانه‌تر ترامپ بر ايران مي‌توان افزايش قيمت دلار و درنتيجه جهش تورمي قيمت‌ها در بازار مصالح ساختماني و گران شدن قيمت تيرآهن و ميلگرد، سيمان و... را انتظار داشت. در مقابل پيروزي كامالا هريس در انتخابات مي‌تواند موجب افزايش خوش‌بيني به حل مشكلات مربوط به تحريم و روابط خارجي ايران شود و حداقل در ميان‌مدت مي‌تواند تثبيت و كاهش قيمت دلار را به دنبال داشته باشد.
پتانسيل افزايش قيمت مسكن، وجود ندارد
در اين شرايط فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد بازار مسكن در گفت‌وگو با «تعادل» ضمن رد احتمال افزايش قيمت مسكن تحت تاثير شرايط منطقهاي و انتخابات امريكا، مي‌گويد: در حال حاضر كشور ما در شرايطي نيست كه بتوان انتظار افزايش قيمت را داشت و براي بررسي تحولات بازار مسكن در هر مقطع، بايد متناسب با همان زمان، تحولات بازار را بررسي كرد.
بيضايي ادامه مي‌دهد: زماني دارايي املاك مستغلات بيشتر از ارز و طلا، مورد توجه قرار مي‌گرفت اما پس از آن اينها به همسان‌سازي رسيدند؛ مثلا در اواسط دهه 80، سرمايه‌گذاري در بازار ملك بيشتر بود تا بازار ارز و طلا، اما طي سال‌هاي گذشته قيمت دلار، طلا و مسكن به يك همسان‌سازي رسيد. او مي‌افزايد: مثلا اگر قيمت دلار افزايش مي‌يافت با يك گپ كوتاه، مسكن هم تكان مي‌خورد و خود را با تغيير نرخ دلار تغيير مي‌داد اما اكنون در شرايطي نيستم كه مسكن به عنوان يك دارايي غيرمنقول افزايش پيدا كند. به گفته اين كارشناس ارشد بخش مسكن، علت آن هم تنش‌ها و مسائل سياسي منطقه است كه با وجود تاثير افزايشي روي دارايي‌هاي منقول مثل ارز و طلا، شرايط براي رشد تقاضا در دارايي‌هاي غيرمنقول را ندارد بيضايي معتقد است اگرچه ممكن است در صورتي كه مسائل منطقهاي حل شود بتوان انتظار اين را داشت كه مسكن هم تحت تاثير قرار بگيرد. او درباره تاثير انتخابات امريكا بر بازارهاي ايران مي‌گويد: مسائل سياست خارجه بر اقتصاد كشور بي‌تاثير نيست اما بيش از اينكه پيروزي هر كدام از نامزدهاي جمهوري‌خواه و دموكرات موثر باشد، شرايط كشور بستگي به رويكردهاي ايران در حوزه روابط بين‌الملل دارد. اين كارشناس ارشد بازار مسكن معتقد است كه در حوزه ديپلماسي شاهد مسائل تك متغيره نيستيم مثلا حتي اين امكان وجود دارد كه در مسائل منطقهاي دست بالاتر را داشته باشيم و پس از انتخاب ترامپ بتوانيم شرايط سياسي و اقتصادي بهتري را تجربه كنيم. بيضايي، اضافه مي‌كند: كارشناسان مسائل سياست خارجه معتقدند كه پيروزي ترامپ ممكن است مشكلات موجود در منطقه را افزايش دهد و مسائل را پيچيده‌تر كند اما ممكن است كه مذاكرات بهتري رخ دهد و او تمايل داشته باشد تا توافقي با ايران را به نام خود ثبت كند و شرايط براي كاهش تحريم‌ها فراهم شود. نگاهي به اظهارات فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد بازار مسكن و بررسي تحولات بازار مسكن در سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه مهم‌ترين چالش بازار مسكن در چند سال اخير ركود سنگين در اين بازار بوده كه باعث كاهش سرمايه‌گذاري در اين حوزه شده است. اين ركود در بازار مسكن هم مستقيما به سياست‌هاي اقتصادي دولت، كاهش بودجه عمراني دولت، كاهش نقدينگي و قدرت خريد مردم و حتي اعمال ماليات بر مسكن مربوط بوده است. بنابراين به نظر نمي‌رسد كه روي كار آمدن هيچ يك از دو حزب جمهوري‌خواه و دموكرات در امريكا، تاثيري بر ركود تورمي بازار مسكن داشته باشد، اگرچه احتمالا انتخاب ترامپ مي‌تواند تاحدودي موجب افزايش تورمي قيمت‌ها در بازار مسكن شود و دليل آن هم تشديد فشارها بر اقتصاد ايران و به تبع آن افزايش هزينه‌هاي ساخت ازجمله گران شدن قيمت ميلگرد، سيمان، زمين و... است.