آيا قيمت مسكن با افزايش عرضه تعديل شد؟

بازار مسكن كشور به ويژه پايتخت، همچنان با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند، براساس آمارهاي رسمي و غيررسمي و همچنين اظهارات فعالان بازار ملك، قيمت هر متر مربع واحد مسكوني همچنان از نيمه دوم سال گذشته تاكنون در حال افزايش نسبي بوده و به تبع آن حجم معالات هم كاهشي بوده است.

با رشد قيمت مسكن، قدرت خريد متقاضيان هم افت كرده است اما اتفاقي كه در يكي دو ماه گذشته رخ داده، افزايش عرضه مسكن از سوي خريداران است كه يكي از علت‌هاي آن افزايش تنش‌هاي سياسي در منطقه است، موضوعي كه نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران هم به آن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: براساس آمار‌ها عرضه مسكن در مهر ماه امسال افزايشي شده كه اين موضوع مي‌تواند به تعديل قيمتي كمك مي‌كند.

داود بيگي نژاد، با بيان اينكه طبق بررسي‌هاي صورت گرفته بازار مسكن در شرايط ركود تورمي به سر مي‌برد مي‌افزايد: بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه‌ عرضه در بازار مسكن افزايشي شده اما همچنان شاهد تمايل خريداران به واحدهاي با متراژ متوسط هستيم چراكه قدرت خريد در اين بازار تغيري نكرده است.

او ادامه مي‌دهد: افزايش قدرت خريد مسكن باعث مي‌شود كه بازار جان تازه‌اي بگيرد اما متاسفانه در اين زمينه بانك‌ها در پرداخت تسهيلات همكاري نكرده و همين امر باعث ايجاد مشكلات زياد در اين بخش مي‌شود.

به گفته نایب‌رييس اتحاديه املاك، طبق بررسي آمار مسكن‌ طي ماه‌هاي اخير، منطقه ۱۰ تهران در رتبه دوم بيشترين معاملات قرار دارد، زيرا واحدهاي كوچك متراژ در اين منطقه نسبت به ساير مناطق بيشتر است.

بيگي‌نژاد با بيان اينكه خريد و فروش بازار مسكن با توجه به كاهش قدرت خريد مستأجران به سمت واحدهاي كوچك مقياس حركت كرده است، اضافه مي‌كند: واحدهاي كوچك متراژ در اين منطقه نسبت به ساير مناطق بيشتر است و موقعيت مكاني براي دسترسي به شريان‌هاي اصلي شهر در منطقه ۱۰ تهران فراهم است.

او مي‌افزايد: با توجه به كاهش قدرت خريد مسكن عموم آحاد جامعه بايد ساخت واحدهاي بزرگ متراژ در طرح تفصيلي كنترل شود. همچنين سال‌ها است كه از يك طرح تفصيلي در بازار مسكن پيروي مي‌كنيم كه مردم را به مناطق كوچك متراژ هدايت كرده يا به صورت كلي از شهر خارج شدند؛ بر همين اساس بايد با توجه به توانمندي و نياز افراد واحدهاي مسكوني در لايحه‌هاي مختلف اجتماع به‌ويژه بافت‌هاي فرسوده شهرها توليد كنيم تا قيمت مسكن با قدرت خريد تمام اقشار جامعه برابر شود.

بيگي‌نژاد با بيان اينكه تمايل مستأجران براي خريد واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر زياد است، مي‌افزايد: در حال حاضر ركود سنگيني در بازار خريد و فروش مسكن حاكم است، زيرا قيمت مسكن با قدرت مالي عموم جامعه هم‌خواني ندارد، بر همين اساس عده زيادي از كرايه نشين‌ها يا به حاشيه شهرها كوچ يا به سمت رهن، خريد و فروش واحدهاي نقلي و كوچك مقياس حركت مي‌كنند.

نایب رييس اتحاديه مسكن معتقد است كه عرضه ملك در مهرماه افزايش يافته و همين موضوع موجب تعديل قيمت شده است و مشاهدات ميداني تعادل هم حاكي از آن است كه فروشندگان مسكن در يكي دوماه گذشته، قيمت‌ها را تاحدودي كاهش داده‌اند اما با اين وجود خريداران تمايلي به خريد مسكن نشان نداده‌اند.

بحراني شدن استطاعت مسكن  در كلانشهرها

درحالي كه به گفته نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، عرضه مسكن در ماه گذشته افزايش يافته و اين مي‌تواند به تعديل قيمت مسكن كمك كند، يك كارشناس مسكن به وضعيت بحراني استطاعت مسكن در برخي كلان‌شهرهاي كشور، اشاره مي‌كند و مي‌گويدگفت: قيمت‌ها تحت تأثير عوامل مختلفي از جمله سوداگري‌ها و سرمايه‌گذاري‌ها قرار دارند كه فشار زيادي را بر بازار مسكن وارد كرده است؛ به عبارت ديگر، در زمان حاضر به‌طور مستمر شاهد كاهش استطاعت مسكن و در عين حال افزايش سهم مسكن در سبد هزينه خانوارها هستيم.

علي فرنام در گفت‌وگو با تسنيم، با بيان اينكه مسكن را مي‌توان از زواياي مختلفي مورد بررسي قرار داد، اظهار مي‌كند: يكي زاويه توليد كه روايت رايج است، اما از زاويه ديگري كه ما بر آن تمركز كرده‌ايم، مساله استطاعت مسكن و نحوه دسترسي به آن است؛ در اين فرآيند، وضعيت كنوني بازار مسكن، به‌ويژه در تهران، خود به عنوان يك نمونه عيني و ملموس قابل مشاهده است.

او يادآور مي‌شود: از ابتداي دهه 90، در ايران شاهد اختلافات تصاعدي ميان درآمد و قيمت‌ها بوده‌ايم. در حالي كه درآمدها در جاي خود ثابت باقي مانده، قيمت‌ها به‌طور مستمر در حال افزايش هستند.

فرنام با بيان اينكه آمار و ارقام نشان مي‌دهد در استان تهران، به‌ويژه در شهر تهران، سهم مستأجران از بازار مسكن به بيش از 50 درصد رسيده است، اظهار مي‌كند: اين مساله در مقايسه با استانداردهاي بين‌المللي وضعيت غيرعادي است و اين وضعيت، هرچند كه در بسياري از كشورها رايج است، اما به‌طور خاص براي تهران به عنوان يك كلانشهر، وضعيت نگران ‌كننده‌اي به‌ شمار مي‌رود.

اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: در واقع، سهم بالاي مستأجران نشان‌دهنده فاصله عميق ميان استطاعت مسكن و توان خريد خانوارهاست.

فرنام اضافه مي‌كند: در بسياري از كشورها، پايتخت‌ها و كلان‌شهرها معمولا وضعيت بهتري در اين زمينه دارند و اختلافات كمتري ميان شهرهاي بزرگ و روستاها در مقايسه با ايران مشاهده مي‌شود. بر اساس اين تحليل‌ها، مشخص است كه در ايران، به‌ويژه در كلانشهرها، شرايط اقتصادي و مسكني در وضعيت دشواري قرار دارد و اين وضعيت، نيازمند توجه و اصلاحات جدي در سياستگذاري‌‌هاست.

استطاعت مسكن؛ يكي از اصلي‌ترين شاخص‌هاي برنامه‌ريزي

به گفته او، مساله استطاعت مسكن به عنوان يكي از اصلي‌ترين شاخص‌هاي برنامه‌ريزي مسكن، اهميت بالايي دارد. بر اساس آمار سال 2023 ميلادي، بسياري از كلان‌شهرهاي ايران، از جمله تهران، در رتبه‌هاي پاييني قرار داشته‌اند و اين مساله به عنوان يكي از چالش‌هاي اصلي در برنامه‌ريزي مسكني كشور مطرح است. اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: اين وضعيت، ضرورت مداخلات و سياست‌هاي حمايتي را بيش از پيش نمايان مي‌كند. در اين راستا، برنامه‌ريزي‌هاي كلان بايد به‌گونه‌اي باشد كه هم‌زمان با پاسخگويي به نيازهاي فوري، راهكارهاي بلندمدت نيز در نظر گرفته شوند. او با بيان اينكه براي رفع اين مشكلات، بايد توجه بيشتري به مسكن استيجاري و تامين مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان شود، تصريح مي‌كند: اين بخش از بازار مسكن، علي‌رغم اهميت فراوان، در بسياري از سياست‌گذاري‌ها مغفول مانده است. در بسياري از كشورهاي دنيا، مسكن استيجاري يكي از اركان اصلي سياست‌هاي مسكن است، اما در ايران هنوز نياز به توجه بيشتر و برنامه‌ريزي دقيق‌تر براي اين بخش احساس مي‌شود.

ضرورت نقش تسهيلگري دولت

حالا و در شرايطي كه قدرت خريد متقاضيان و همچنين مستاجران براي اجاره مسكن در كلانشهرها به وضعيت بحراني رسيده است، نقش دولت دوچندان مي‌شود، درواقع دولت بايد در اين زمينه نقش تسهيلگري را ايفا كند و از مداخلات غيرضروري در فرآيند ساخت و ساز پرهيز كند. اين كارشناس مسكن معتقد است كه اين به معناي كنار گذاشتن حمايت‌ها نيست، بلكه بايد حمايت‌هاي لازم در فرآيند توليد مسكن از طريق تسهيلات بانكي، كاهش تصدي‌گري و فراهم كردن بسترهاي لازم براي سرمايه‌گذاري در اين بخش انجام شود. اين امر به‌ويژه در مناطق كم‌برخوردار و حاشيه‌اي اهميت زيادي دارد، زيرا نوسازي اين مناطق و بهبود شرايط مسكني در آنها مي‌تواند به كاهش فشارها بر بازار مسكن كمك كند.

فرنام ادامه مي‌دهد: فراهم كردن تسهيلات بانكي و حمايت‌هاي مالي در حوزه مسكن به‌ويژه براي گروه‌هاي كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان را يكي از الزامات برنامه‌ريزي بخش مسكن است و اينكه اين گروه‌ها به دليل محدوديت‌هاي درآمدي، قادر به خريد يا اجاره مسكن مناسب نيستند. او اظهار مي‌كند: اين اقشار براي ورود به بازار مسكن نيازمند كمك‌هاي ويژه هستند. با اين حال، اين تسهيلات بايد به‌طور هدفمند و عادلانه توزيع شوند تا بيشترين تاثير را در رفع مشكلات استطاعت مسكن داشته باشند. اين كارشناس بازار مسكن با يادآوري اينكه بسياري از خانوارهاي ايراني، به‌ويژه در كلانشهرها، با مشكلات جدي در تأمين مسكن مواجه هستند، مي‌افزايد: بسياري از زوج‌هاي جوان و خانواده‌هاي كم‌درآمد به دليل بالا بودن قيمت‌ها قادر به خريد يا اجاره مسكن مناسب نيستند. به همين دليل، ضروري است كه دولت اقدامات حمايتي و تسهيلات ويژه‌اي براي اين گروه‌ها فراهم كند تا آنان بتوانند به‌راحتي وارد بازار مسكن شوند.

فرنام بيان مي‌كند: يكي از حوزه‌هاي مغفول در سياستگذاري‌هاي مسكني، مسكن روستايي و مسكن كارگري است. اين دو بخش از جامعه نيازمند توجه ويژه در برنامه‌ريزي‌ها هستند، زيرا مسكن كارگري و روستايي همچنان در بسياري از مناطق ايران، به‌ويژه در استان‌ها، با مشكلات جدي مواجه است. اين گروه‌ها به‌ويژه در مناطقي كه دسترسي به خدمات و امكانات شهري محدود است، با مشكلات شديدتري روبه‌رو هستند و حمايت‌هاي دولتي بايد به‌طور ويژه بر اين گروه‌ها متمركز شود.

اين كارشناس مسكن تاكيد مي‌كند: در نهايت، سياستگذاري‌هاي مسكني بايد به‌گونه‌اي باشد كه علاوه بر تأمين مسكن در بخش‌هاي مختلف، به بهبود كيفيت مسكن و شرايط زندگي خانوارها در سراسر كشور توجه شود. سياست‌هاي مسكني بايد به‌طور مداوم بازنگري و به‌روز شوند تا از تأمين مسكن براي تمام اقشار جامعه، به‌ويژه اقشار كم‌درآمد و زوج‌هاي جوان، اطمينان حاصل شود.

فرنام پيشنهادهایی را براي رفع مشكلات موجود در حوزه مسكن ارايه مي‌كند و مي‌گويد: در زمينه بازآفريني بافت‌هاي فرسوده و نوسازي مناطق ناكارآمد شهري، دولت بايد اقدامات جدي‌تري انجام بدهد. نوسازي بافت‌هاي فرسوده و حاشيه‌اي نه‌تنها به بهبود كيفيت مسكن كمك مي‌كند، بلكه مي‌تواند به كاهش فشارها بر بازار مسكن نيز كمك كند. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، با توجه به اينكه بسياري از اين مناطق با مشكلات عمده‌اي چون ساخت‌‌وسازهاي غيررسمي و فاقد سند رسمي مواجه هستند، تسهيل فرآيند قانوني و حمايت‌هاي دولتي در اين بخش ضروري است. او مي‌گويد: همچنين پيشنهاد مي‌شود سياست‌هاي حمايتي براي بخش مسكن استيجاري و مسكن اجتماعي با دقت بيشتري تدوين شوند. تأمين تسهيلات مناسب براي زوج‌هاي جوان، افزايش عرضه مسكن استيجاري و استفاده از مدل‌هاي بين‌المللي مي‌تواند به رفع مشكلات موجود در بازار مسكن كمك كند.

فرنام اضافه مي‌كند: در اين راستا، دولت بايد تلاش كند تا تسهيلات بانكي، به‌ويژه براي اقشار كم‌درآمد، به‌صورت عادلانه و هدفمند توزيع شوند و از مداخلات غيرضروري در فرآيند ساخت‌وساز پرهيز كند.

اين كارشناس مسكن اظهار مي‌كند: از سوي ديگر سياستگذاري‌هاي دولت در حوزه مسكن بايد به‌گونه‌اي طراحي شوند كه بخش‌هاي مختلف جامعه، از جمله خانواده‌هاي كم‌درآمد، زوج‌هاي جوان، و ساير اقشار نيازمند، از حمايت‌هاي كافي برخوردار شوند. برنامه‌ريزي صحيح در اين زمينه مي‌تواند نه‌تنها به بهبود وضعيت مسكن در كشور كمك كند، بلكه به تحقق اهداف بلندمدت در زمينه بهبود كيفيت زندگي و كاهش نابرابري‌هاي اجتماعي منجر شود.