تجربه سال 97 بازار مسكن تكرار مي‌شود؟

بازار مسكن ايران، خاطره خوبي از دوره رياست‌جمهوري دونالد ترامپ ندارد، پس از خروج ترامپ از برجام در سال 97، اقتصاد كشور دچار شوك شد و قيمت مسكن طي يك سال حدود 70 درصد رشد كرد كه در سال‌هاي بعد هم اين رشد قيمت مسكن، ادامه يافت. حالا با پيروزي ترامپ در انتخابات رياست‌جمهوري ۲۰۲۴ و بازگشت او به كاخ سفيد، نگراني‌هايي درباره وضعيت آتي بازار مسكن ايران ايجاد شده است و اين سوال ذهن بسياري از متقاضيان خريد مسكن و همچنين مستاجران را درگير كرده است كه آيا بازار ملك تحت تاثير تصميمات سياسي و اقتصادي رييس‌جمهور امريكا، دوباره شاهد جهش قيمت خواهد بود؟ تعادل در گزارشي كه هفته پيش با عنوان «شرايط براي رشد قيمت ملك، فراهم نيست» به اين موضوع پرداخت كه وضعيت بازار مسكن پس از انتخابات امريكا چه روندي را در پيش مي‌گيرد و پيش بيني كرد اكنون در شرايطي نيستم كه قيمت مسكن به عنوان يك دارايي غيرمنقول افزايش پيدا كند. به گفته فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد بخش مسكن در اين گزارش، با وجود تاثير افزايشي تنش‌ها و مسائل سياسي منطقه بر دارايي‌هاي منقول مثل ارز و طلا، شرايط براي رشد تقاضا در دارايي‌هاي غيرمنقول وجود ندارد، در واقع بازار ملك كشور در شرايطي نيست كه بتوان انتظار افزايش قيمت را در آن داشت.

احتمال كم براي افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي، موضوعي است كه دو فعال و كارشناس بازار مسكن هم به آن اشاره مي‌كنند، آنها معتقدند ترامپ هر آنچه بايد عليه ايران انجام مي‌داد در تحريم‌هاي سال ۲۰۱۸ به كار گرفته است و در حال حاضر ديگر سلاحي ندارد كه بتواند اقتصاد ايران را تحت فشار قرار دهد. فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان مسكن درباره آن‌چه ترامپ مي‌تواند عليه اقتصاد ايران انجام دهد، مي‌گويد: سال ۱۳۹۷ شرايط خاص خود را داشت و امروز شرايط ديگري حاكم است. دولت ايالات متحده در سال ۱۳۹۷ با خروج از برجام غافلگيري براي ما ايجاد كرد كه شوك آن در همان زمان اثرگذار بود. پورحاجت ادامه مي‌دهد: اما امروز صورت مساله براي كشور ما مشخص است. يك رييس‌جمهور در امريكا بر سركار آمده كه سابقه او را در زمينه سياست خارجي با ايران و كل دنيا مي‌شناسيم. اما نه ايران، ايران هشت سال قبل است و نه تحريم‌ها به اندازه هشت سال قبل قدرت اثرگذاري دارد.

او مي‌افزايد: با اين حال بعد از نشستن ترامپ بر كرسي رياست‌جمهوري فرصت گفت‌وگوهاي ديپلماتيك پيش روي دولت چهاردهم در ايران است. در واقع مي‌شود شرايط را مديريت كرد تا اتفاقات سال ۱۳۹۷ تكرار نشود اما در بدترين حالت اگر تحريم‌ها ادامه پيدا كند بعيد مي‌دانم اثر منفي جديد آن‌چناني بر اقتصاد ايران و بازار مسكن داشته باشد. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان مسكن با بيان اينكه معتقدم در توليد مسكن دچار نوعي خودتحريمي هستيم، مي‌گويد: از سال ۱۳۸۶ كه مداخله گسترده دولت در ساخت و ساز آغاز شد وضعيت توليد مسكن به هم ريخت. تا قبل از آن بخش خصوصي تقريبا هر ساله ۷۰۰ هزار واحد مسكوني احداث مي‌كرد اما از سال ۱۳۸۶ و شرايط پس از آنكه در سال ۱۳۸۸ روند توليد مسكن كاهشي شد تا جايي كه هم‌اكنون به حدود ۳۵۰ هزار واحد در سال رسيده است.

او معتقد است كه امسال توليد مسكن از ۳۵۰ هزار واحد نيز كمتر خواهد شد؛ آن هم در شرايطي كه به اذعان نمايندگان مجلس با كسري هفت ميليون واحد مسكوني مواجهيم.

دبير كانون انبوه‌سازان اظهار مي‌كند: در طرح نهضت ملي مسكن بايد سالانه يك ميليون واحد مسكوني احداث مي‌شد مجموعا در طرح مسكن حمايتي ۲۰ هزار واحد طي سه سال گذشته احداث شده و ۸۰۰ هزار واحد به مرحله ساخت رسيده است. پورحاجت اضافه مي‌كند: آماري كه وزير راه و شهرسازي ارايه داد كاملا شفاف است و بايد به آن استناد كرد. اينكه همانند طرح مسكن مهر در بيابان كلنگ بزنيم اما براي خدمات زيربنايي و روبنايي چاره‌انديشي نكنيم منجر به سرپناه قابل سكونت براي مردم نمي‌شود.

او با اشاره به اينكه اخذ پروانه به منزله پايان كار نيست، مي‌گويد: حتي بخش خصوصي كه در حال حاضر پروانه مي‌گيرد به دليل كمبود منابع بانكي نمي‌تواند پروژه‌ها را به اتمام برساند بنابراين آمار ۲۰ هزار واحد كاملا مستند و قابل اتكا است؛ چرا كه وزير به اين اعداد اشراف دارد و ارقام مستند بر واقعيت‌ها است.

دبير كانون انبوه‌سازان ادامه مي‌دهد: جدا از كمبود منابع مالي، سازندگان بخش خصوصي با مشكلاتي مثل طولاني بودن روند اخذ پروانه مواجهند كه بعضا تا بيش از يك سال مي‌رسد. مي‌خواهم بگويم آن‌چه در حال حاضر توليد مسكن را تحت تاثير قرار مي‌دهد نه تحريم‌هاي خارجي، بلكه خودتحريمي است.

ترامپ، اهرم فشار ندارد

همان‌گونه كه دبير كانون انبوه‌سازان معتقد است كه روي كارآمدن ترامپ تاثير خاصي بر بازار مسكن ندارد و ديگر كار خاصي از او در قبال ايران ساخته نيست، داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك هم به همين موضوع اشاره مي‌كند و مي‌گويد: نهايت توان ترامپ اين بود كه از برجام خارج شود و تحريم‌هايي را عليه ايران صادر كند كه كرد.

بيگي نژاد اضافه مي‌كند: با خروج از برجام يك سري اتفاقات منفي براي ما رقم خورد كه اقتصاد ما تحت تاثير آن قرار گرفت. الان ديگر ترامپ اهرم فشار خاصي ندارد. قطع به يقين اگر ترامپ ابزارهايي در اختيار داشته باشد بتواند اقتصاد ما را به دردسر بيشتري بيندازد مضايقه نمي‌كند و قطعا انجام مي‌دهد، اما به نظرم او ديگر در مواجهه با ايران خلع سلاح است.

او مي‌افزايد: اگر بخواهيم مشخصا در خصوص انتخاب ترامپ به عنوان رييس‌جمهور ايالات متحده و اثر آن بر بازار مسكن ايران صحبت كنيم بايد ببينيم آيا بازار ملك طي پنج روز اخير كه نتايج انتخابات اعلام شده واكنش‌هاي اوليه به اين اتفاق داشته است يا خير؟

به گفته اين مقام مسوول، اولين واكنش مي‌تواند تعداد مراجعات باشد كه هيچ‌گونه افزايشي در اين زمينه نداشتيم، به همان نسبت قيمت مسكن و تعداد قراردادهاي خريد و فروش خانه هم افزايش نيافته است، در واقع نه تقاضاي واقعي و نه تقاضاي كاذب در بازار مسكن ديده نمي‌شود.

نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تصريح مي‌كند: بازار مسكن به لحاظ ركودي كه دچار آن شده ديگر نمي‌تواند از هيچ متغيري تاثير بگيرد. مضافا اينكه ترامپ تمام زورش را در خروج از برجام به كار گرفت و توان آن‌چناني براي فشار بيشتر ندارد. بيگي نژاد اضافع مي‌كند: اقتصاد ما و بازار مسكن ما هم بازار زمان برجام نيست؛ چرا كه اقتصاد ما خود را با شرايط تحريمي تطبيق داده و متناسب با آن پادزهر توليد كرده است. حتي بايدن امتياز شگرفي به اقتصاد ما نداد كه حالا نگران آمدن ترامپ باشيم. او معتقد است كه قيمت مسكن همانطور كه گفتم تغييري نكرده است، افزايش نسبي نرخ دلار در روزهاي اخير هم ربطي به انتخاب ترامپ نداشت، بلكه از قبل به دليل تنش‌هايي منطقه‌اي ايجاد شده بود. بيگي‌نژاد درباره آخرين وضعيت بازار مسكن، مي‌گويد: عمق ركود بازار ملك در مهر و آبان بيشتر شده است. به همين دليل تامين منابع مالي براي سازندگان و فعالان بازار مسكن سخت شده است. در حال حاضر بيشتر تقاضاها به سمت خانه‌هاي كوچك‌تر و قديمي‌تر حركت كرده است. به نظرم اين روند تا پايان سال جاري تداوم خواهد داشت و تغيير چنداني در انتظار معاملات و قيمت‌ها در بازار مسكن نيست.

تجربه سال 97

ترامپ در ۱۸ ارديبهشت ۱۳۹۷ از توافق 1+5 موسوم به برجام خارج شد و تحريم‌هاي سنگيني را عليه ايران وضع كرد؛ تحريم‌هايي كه در دوره رياست‌جمهوري جو بايدن هم طي چهار سال اخير ادامه يافت و گفته مي‌شود در حال حاضر به حدود ۵۰۰۰ مورد رسيده است.

اما بحث بر سر اين است كه اقتصاد ايران در سال 97 با رشد فزاينده نقدينگي و پايه پولي كه بانك‌ها از عوامل ايجاد آن بودند، ظرفيت تورم را داشت اما با نگراني از خنثي شدن برجام، شوكي به اقتصاد كشور وارد شد و تحت تاثير اين اتفاق دلار از محدوده ۳۶۰۰ تومان روند صعودي به خود گرفت؛ تا جايي كه حتي قبل از خروج رسمي ترامپ از برجام، دلار حدود ۲۵۰۰ تومان گران شد.

زماني كه ترامپ در سال ۱۳۹۵ گفت كه در صورت انتخابش به عنوان رييس‌جمهور امريكا برجام را پاره مي‌كند دلار در محدوده ۳۶۰۰ تومان بود كه پس از پيروزي ترامپ بر هيلاري كلينتون در انتخابات آن سال تا ارديبهشت ۱۳۹۷ يعني زمان خروج رسمي امريكا از برجام قيمت دلار به ۶۱۰۰ تومان رسيد و مهرماه ۱۳۹۷ حدود ۱۷ هزار تومان شد.

اگرچه در ادامه قيمت دلار روند نوساني به خود گرفت و در ماه‌هاي پاياني ۱۳۹۷ به ۱۰ هزار تومان كاهش يافت، اما واقعيت اين است كه در وضعيت كلي طي هشت سال گذشته بازار ارز تحت تاثير تحريم‌ها و كمبود ارز صادراتي قرار داشته است. اگر چه اقتصاد ايران در سال‌هاي اخير راه‌هايي براي مقابله با اين تحريم‌ها يافته اما به هر حال هم‌اكنون (۲۱ آبان ۱۴۰۳) قيمت دلار حدود ۶۸ هزار تومان است.

در اين ميان بازار مسكن نيز از شوك خروج هشت سال قبل امريكا از برجام مصون نماند و قيمت مسكن تحت تاثير افزايش تقاضا كه عمدتا ناشي از تقاضاي سرمايه‌اي بود روند صعودي به خود گرفت و قيمت هر متر خانه در تهران از ۴.۴ ميليون تومان در آبان ۱۳۹۵ به ۸۸.۵ ميليون تومان در مرداد ۱۴۰۳ رسيده كه رشد حدود 2 هزار درصدي را نشان مي‌دهد.

فارغ از اين آمارها و ارقام، نگاهي به اظهارات كارشناسان مسكن، حاكي از آن است كه ورود مجدد ترامپ به كاخ سفيد نمي‌تواند شوكي به بازار ارز و مسكن كشور وارد كند، ضمن اينكه گزارش‌هاي ميداني هم حكايت از آن دارد كه در روزهاي اخير، تقاضاي معناداري در بازار مسكن شكل نگرفته است، با اين وجود بايد منتظر ماند كه اين آرامش نسبي بازار مسكن پس از روي كارآمدن ترامپ و تغيير سياست‌هاي ايالات متحده در حوزه سياسي و اقتصادي، همچنان پايدار مي‌ماند؟