روند كند نوسازي؛ بدقولي بانك‌ها يا كاهش توان اقتصادي مردم؟
اگرچه در سال‌هاي اخير مديران شهري و مسوولان وزارت راه و شهرسازي تلاش كرده‌اند تا با ارايه مشوق‌هاي ويژه از جمله عدم اخذ عوارض از مالكان بافت‌هاي فرسوده، صدور پروانه ساختماني در كمترين زمان، ارايه مجوز ساخت يك طبقه اضافه، پرداخت وام 550 ميليون توماني توليد، ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران را رونق دهند اما براساس آمارها، روند نوسازي همچنان كند است.
اگرچه در سال‌هاي اخير مديران شهري و مسوولان وزارت راه و شهرسازي تلاش كرده‌اند تا با ارايه مشوق‌هاي ويژه از جمله عدم اخذ عوارض از مالكان بافت‌هاي فرسوده، صدور پروانه ساختماني در كمترين زمان، ارايه مجوز ساخت يك طبقه اضافه، پرداخت وام 550 ميليون توماني توليد، ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران را رونق دهند اما براساس آمارها، روند نوسازي همچنان كند است.
در حال حاضر بيش از ۲۶۱ هزار پلاك فرسوده در تهران وجود دارد و اين درحالي است كه نوسازي اين پلاك‌ها از زمان اجراي برنامه چهارم توسعه تاكنون مورد تأكيد بوده، اما همچنان روند احياي بافت‌هاي فرسوده پايتخت آرام و به كندي انجام مي‌شود.
كارشناسان شهري و مسكن معتقدند كه پيشرفت لاك پشتي نوسازي بافت فرسوده با وجود افزايش بسته‌هاي تشويقي طي سال‌هاي اخير به دو موضوع برمي‌گردد، ركود بازار ملك و كاهش توان اقتصادي مردم و ناتواني در پرداخت تسهيلات مسكن.
البته تاثير سود بالاي وام‌هاي پرداختي براي نوسازي، عدم اعطاي تسهيلات از سوي بانك‌ها و همچنين عدم همكاري مالكان ابنيه قديمي را هم نمي‌توان ناديده گرفت، در اين ميان مسوولان شهرداري تهران معتقدند كه روند كند پيشرفت احياي بافت فرسوده به اين موضوع باز مي‌گردد كه به لايه سخت نوسازي يعني عدم همكاري مالكان رسيده‌ايم.
مهدي هدايت، مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران در گفت‌وگو با ايسنا، ادامه داد: مجلس و قوه قضاييه نيز در امر نوسازي نقش آفرين هستند، به‌گونه‌اي كه در بافت فرسوده يكي از معضلات ما اين است كه متأسفانه از حضور سرمايه گذران و توسعه گران توانمند محروم هستيم؛ چرا كه تجميع‌هاي بزرگ كه مي‌تواند منجر به اجراي پروژه‌هاي فاخر با تأمين سرانه‌ها مي‌شود، متأسفانه در اين بافت رخ نمي‌دهد، به دليل اينكه در تجميع‌ها، ابزار قانوني لازم براي همراهي همه واحدها را نداريم تا يك سرمايه‌گذار وارد محله‌اي مي‌شود تا ساخت و ساز كند.
به گفته هدايت، بايد در سطح كلان قوانيني وضع شود تا اين مشكلات حل شود، به‌گونه‌اي كه در كشور تركيه در امر نوسازي، هم قانون گذار حمايت جدي دارد و هم مردم اهتمام ويژه‌اي براي نوسازي بافت فرسوده دارند كه منجر به نوسازي واقعي شده است؛ اما در كشور ما بايد مصوبات قانوني مشكلات موجود را حل و فصل كند.
به گزارش ايسنا، او با بيان اينكه معمولا افرادي كه در برابر نوسازي تجميعي مقاومت مي‌كنند، افرادي هستند كه مايل نيستند در آپارتمان و به صورت جمعي در يك ساختمان زندگي كنند، گفت: به جرأت مي‌توان گفت كه در جريان نوسازي بافت فرسوده به لايه سخت رسيديم؛ چرا كه افرادي كه با تسهيلات نسبت به نوسازي واحد اقدام كردند يا افرادي كه به روش تجميعي مايل به نوسازي بودند تا حالا اين مهم را انجام داده‌اند.
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران اظهار كرد: حالا به لايه‌اي رسيديم كه سياست‌هاي خاص اعمال كنيم و دقت داشته باشيد كه حدود ۴۰ درصد املاك فرسوده‌اي كه بايد نوسازي مي‌شد، هنوز اتفاقي براي آنها رخ نداده و نوسازي نشده‌اند.
هدايت در مورد روند نوسازي در شهر تهران و موانع سرعت بخشي به آن، بيان مي‌كند: موضوع نوسازي بافت فرسوده يك مساله سه ضلعي است، به‌گونه‌اي كه مردم، دولت و شهرداري بايد در كنار يكديگر باشند تا بتوان بافت فرسوده را به معناي واقعي بازآفريني و نوسازي كرد.
او اظهار كرد: متأسفانه به علت حذف مشوق‌هاي شهرسازانه در محدوده بافت فرسوده، شاهد بوديم كه در ۴۴۲۷ هكتار محدوده مصوب بافت فرسوده ركود نوسازي حاكم شود كه در گام اول با هماهنگي شوراي‌عالي شهرسازي كشور، بسته تشويقي شهرسازانه را دوباره به محدوده بافت اضافه كرديم.
هدايت ادامه داد: همچنين عوارض شهرداري در محدوده بافت فرسوده را به صفر رسانديم كه اين تصميم منجر به آن شد كه در برخي محدوده‌هاي رشد ۲.۲ (دو و دودهم) درصد نوسازي را شاهد باشيم.
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران افزود: اقدام بعدي موثر و ارزشمندي كه در حوزه بافت فرسوده رخ داد، اعمال شاخص‌هاي تعيين شده از سوي شوراي عالي شهرسازي بود كه در شهر تهران براي اولين‌بار بر اساس شاخص‌هاي جديد محدوده‌هاي بازآفريني را شناسايي كرديم كه حدود ۶۰۰۰ هكتار ناخالص به فضاي ۴۴۲۷ هكتاري بافت فرسوده تهران اضافه شد و مشوق‌هايي را نيز به اين محدوده‌هاي ناكارآمد ابلاغ كرديم.
به گفته هدايت، به عبارتي از محدوده‌هاي ناكارآمد شهر تهران كه به علت نبود مشوق‌ها جريان نوسازي صفر شده بود، اين مشوق‌ها موجب رونق ساخت و ساز و نوسازي در اين محدوده شد و به عبارتي ساده‌تر به غير از محدوده ۴۴۲۷ هكتاري بافت فرسوده در تهران، ۶۰۰۰ هكتار ديگر نيز در مسير نوسازي قرار گرفت.
عدم پرداخت تسهيلات نوسازي بافت فرسوده از سوي بانك‌ها
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران با بيان اينكه دولت نيز تكاليفي بر اساس قانون براي نوسازي بافت فرسوده دارد و مي‌بايست در راستاي حل مشكلات گام بردارد، گفت: يكي از معضلات جدي ما، بانك‌ها هستند كه جزيي از دولت محسوب مي‌شوند و بانك‌ها در سال جاري بنا به دلايلي كه دارند تسهيلاتي را كه بايد براي نوسازي بافت فرسوده ارايه مي‌كردند، پرداخت نكردند.
هدايت اظهار كرد: عموما افراد و سازنده‌هايي كه از سوي ستاد بازآفريني به بانك‌ها معرفي شدند، نتوانستند از تسهيلات بافت فرسوده بهره‌مند شوند. پس حضور دولت در كنار شهرداري‌ها مي‌تواند مسير نوسازي را تندتر كند.
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران با بيان اينكه بهترين مدلي كه براي بازآفريني بافت فرسوده در كشور رخ داده است، محدوده نفر آباد بود، اضافه كرد: در اين محدوده هم شهرداري تهران، هم دولت و هم كميسيون ماده ۵ پاي كار بودند كه علاوه بر ساخت مسكن معوض، نسبت به تأمين سرانه‌ها و تأمين زيرساخت‌ها اقدام كرديم .
او يادآور شد: اگر بتوانيم مردم را با ارايه مشوق‌ها پاي كار بياوريم، كار به سرعت پيش مي‌رود، ولي دولت هم بايد به اقدامات قانوني خود كه همان پرداخت تسهيلات و تأمين سرانه‌ها همچون ساخت بيمارستان، مراكز درماني و آموزشي است، را انجام دهد و تأمين كند. به گفته مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران، يكي ديگر از مشكلات موجود در مسير نوسازي وجود بدنه‌هاي تجاري در بافت فرسوده است كه عمدتا با مالك و سرقفلي‌دار مواجه هستيم كه عمدتا منافع اين دو با هم در يك راستا نيست و تعارض دارد.
هدايت اظهار كرد: به‌گونه‌اي كه اگر ملك تجاري تخريب و نوسازي شود سرقفلي‌دار نمي‌تواند از منافعي كه دارد منتفع شود، مگر اينكه مالك و سرقفلي با هم توافق كنند. بر همين اساس بايد باز تعريف قانوني در اين محدوده‌ها داشته باشيم و منافع مشتركي براي مالك و مستأجر ايجاد شود تا باز آفريني شهري توسعه يابد.
قرارگيري بافت تاريخي از موانع نوسازي بافت فرسوده
مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران يكي ديگر از موانع نوسازي بافت فرسوده را قرارگيري بافت تاريخي در دل بافت فرسوده دانست و افزود: هر روز شرايط بافت تاريخي در كشور نسبت به گذشته بدتر مي‌شود؛ چراكه دچار غفلت شده و به محلي براي بروز معضلات اجتماعي و به فضاي بي‌دفاع شهري تبديل شده‌اند و متاسفانه اين شرايط هيچگاه بهتر نشده است.
هدايت ادامه داد: چراكه توجيه اقتصاد لازم را براي سرمايه‌گذاران پيش بيني نكرديم و همچنين بايد وزارت ميراث فرهنگي باز تعريفي از محدوده‌هاي ميراثي و قوانين بافت تاريخي داشته باشد.
به گفته او، ما محدوده‌هايي در بافت تاريخي داريم كه هيچ ارزش حفظ كردن ندارد، اما حفظ مي‌شود. همچنين در بافت‌هاي تاريخي بايد بحث انتقال حق توسعه را پياده‌سازي كنيم، يعني از آنجايي كه ما در محدوده بافت تاريخي حق توسعه و ساخت و ساز را از مردم سلب كرديم و مالكين بافت‌هاي تاريخي را از ساخت و ساز منع كرديم، بايد در اين شهر منافعي ديگر در نظر بگيريم.
مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران تأكيد كرد: دولت و شهرداري مي‌توانند اين حق توسعه را در نظر بگيرند و اين سياست قطعا موجب تمايل مالكان به حفظ بنا و گرايش سازندگان براي فعاليت در اين مناطق مي‌شود. هدايت اظهار كرد: ما در پادگان دوشان تپه از انتقال حق توسعه استفاده كرديم كه هم باند و هم شرايط پادگاني حفظ شد، اما حق توسعه را به قصر فيروزه منتقل كرديم كه هم شهر منافعي را بهره برد و هم نيروي هواي به حقوق خود رسيد يا در مورد ساخت و ساز مجاور باغ گياه‌شناسي نيز بر اين اساس متوقف شد.
با توجه به اظهارات مديرعامل سازمان نوسازي شهر تهران، بايد هماهنگي‌هاي بيشتري بين دولت و شهرداري براي بهبود روند نوسازي و بهسازي بافت‌هاي ناكارآمد ايجاد شود تا 40 درصد باقيمانده از بافت فرسوده تهران هر چه سريعتر نوسازي شود.