نقش بانك‌ها در گراني مسكن
درحالي كه براساس بخشنامه سال 1400 بانك مركزي، بانك‌ها و موسسات غيربانكي از هرگونه سرمايه‌گذاري در زمينه املاك و مستغلات منع شده‌اند، اما همچنان بانك‌ها اين بخشنامه را دور زده و در حال حاضر يكي از بزرگ‌ترين مالكان و احتكاركنندگان مسكن هستند.
درحالي كه براساس بخشنامه سال 1400 بانك مركزي، بانك‌ها و موسسات غيربانكي از هرگونه سرمايه‌گذاري در زمينه املاك و مستغلات منع شده‌اند، اما همچنان بانك‌ها اين بخشنامه را دور زده و در حال حاضر يكي از بزرگ‌ترين مالكان و احتكاركنندگان مسكن هستند.
چندي پيش مديركل سازمان امور مالياتي، آمار جالبي درباره بنگاه داري بانك‌ها را رسانه‌اي كرد، براساس اين آمار پنج بانك حدود ۱۲ هزار واحد مسكن خالي دارند، در اين ميان بانك مسكن با هشت هزار واحد خالي، بيشترين تعداد خانه‌هاي خالي را در اختيار دارد، پس از آن بانك سپه با دو هزار و ۶۰۰ واحد خالي، بانك ملت با ۵۸۳ واحد خالي و بانك صادرات با ۲۷۸ واحد خالي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند، همچنين ۱۷۸ خانه خالي هم تحت مالكيت بيمه ايران است.
البته پس از اعلام آمار سازمان امور مالياتي، پنج بانك نام برده شد اعداد و ارقام منتشر شده در اين گزارش را تكذيب كردند اما نكته جالب ماجرا اينجاست كه اين بانك‌ها ادعا‌هاي خود را با اسناد رسمي اثبات نكردند و فقط به تكذيب آمار اكتفا كردند.
انتشار اين آمار و ارقام از سوي سازمان امور مالياتي و تكذيب نه چندان محكم بانك‌ها درقبال آمار نجومي واحدهاي احتكاريشان، به خوبي نشان مي‌دهد كه بخشنامه سه سال بانك مركزي مانع ملك‌داري بانك‌ها نشده است.
در اين ميان دو ديدگاه نسبت به عملكرد بانك‌ها در قبال بخش مسكن وجود دارد برخي معتقدند كه بانك‌ها براي جبران ناترازي خود دست به خريد و احتكار مسكن مي‌زنند و همين امر موجب افزايش قيمت مسكن و دستكاري در اين بازار مي‌شود، و عده‌اي ديگر مي‌گويند كه برخي بانك‌ها و موسسات اقتصادي با هدف سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات و انجام معاملات صوري، قيمت مسكن را بالا مي‌برند، آنها براي املاك نوساز خود قيمت‌هاي نجومي تعيين مي‌كنند و اين در حالي است كه اين قيمت‌ها از متوسط قيمت منطقه بسيار بالاتر و گاه تا ۳۰۰ درصد تفاوت دارد.
فارغ از اينكه دليل بانك‌ها براي دور زدن بخشنامه بانك مركزي درباره منع آنها در هر گونه سرمايه‌گذاري بانك‌ها و موسسات اعتباري غيربانكي در زمينه املاك و مستغلات، چه جبران ناترازي باشد چه افزايش سرمايه، در حال حاضر آنها به يكي از بزرگ‌ترين محتكران ملك در كشور بدل شده‌اند.
اما نقش پررنگ بانك‌ها در بخش مسكن، در حالي است كه صنعت ساختمان همواره بخش مهمي از اقتصاد كشورها به شمارمي رفته، اما طي ۵ سال گذشته با فراز و نشيب‌هاي متعددي روبرو بوده است، بازار مسكن همچنين از اواخر سال گذشته تا به امروز در ركود تورمي قرار دارد و با وجود تداوم شرايط ركودي در معاملات و كاهش سرعت رشد قيمت مسكن در سال جاري، سهم مسكن از سبد هزينه خانوار همچنان در حال افزايش است.
يك كارشناس بازار مسكن در اين باره مي‌گويد: خريد ملك توسط بانك‌ها نقطه عطفي براي گراني مسكن بود، در نتيجه بنگاه داري بانك‌ها موجب آسيب رسيدن به بازار مسكن خواهد شد.
به گزارش مهر، سيد منصور غيبي با بيان اينكه نظام بانكي كشور در حال‌حاضر با ناترازي بسيار بالايي مواجه است، ادامه مي‌دهد: بر همين اساس نسبت به اعطاي تسهيلات براي ساخت مسكن امتناع مي‌كنند.
به گفته او، برخي شاخص‌ها و متغيرهاي كلان كشور در بازار مسكن تأثير مي‌گذارند، به عنوان مثال در سال جاري عده زيادي افراد منتظر انتخابات رياست‌جمهوري دولت چهاردهم بودند، زيرا فعالان بازار مسكن با استناد به اين متغيرها در اين بازار رفتار مي‌كنند.
غيبي ادامه مي‌دهد: زماني كه انباشت انتظار در بازار مسكن به تعادل برسد، چهره واقعي خود را نشان خواهد داد، زيرا ميزان تقاضاي هيجاني مسكن افزايش مي‌يابد، به عبارت ديگر بازار مسكن دچار شوك اقتصادي مي‌شود و بر اساس ميزان تقاضايي كه در بازار شكل مي‌گيرد، قيمت ملك مجدداً در بازار به صورت كاذب دچار نوسان و افزايش خواهد شد.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه اگر هدف‌گذاري جدي براي كنترل بازار مسكن لحاظ شود، قطعاً از بازارهاي موازي ديگر تأثير نمي‌پذيرد، مي‌افزايد: اگر در بازار مسكن به درستي سياست‌گذاري شود، بي‌شك افزايش قيمت سكه، دلار و طلا تأثيري در اين بازار به‌جا نخواهد گذاشت. عدم اجراي برنامه دقيق و سياست‌هاي قابل اجرا در بازار مسكن موجب تشديد بحران و التهاب‌ها در اين بازار خواهد شد و از سوي ديگر با انباشت انتظار براي خريد ملك موجب تداوم رشد قيمت مسكن مي‌شود.
عدم رغبت بانك‌ها به پرداخت وام مسكن
غيبي تصريح مي‌كند: دولت بايد ملك‌هايي كه در اختيار نهادهاي دولتي به‌ويژه بانك‌ها است را به بازار مسكن تزريق كند، تا ميزان زمين - مسكن و عرضه و تقاضا تعادل داشته باشد. البته بانك‌ها در حوزه مسكن وام نمي‌دهند، زيرا با توجه به كاهش نرخ سود وام مسكن از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد رغبت بانك‌ها را براي سرمايه‌گذاري در حوزه ملك و آپارتمان را كاهش داده است.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه بانك‌ها بنگاه‌داري مي‌كنند، اظهار مي‌كند: طي يك دهه اخير بانك‌ها به سپرده مشتريان خود تا متوسط ۳۰ درصد سود بانكي دادند و با سپرده‌ها حجم زيادي ملك و املاك خريداري كردند، اين روند نقطه عطفي براي گراني مسكن بود، به عبارت ديگر سياست گران شدن ملك در پي خريد مسكن توسط بانك‌ها در كشور شكل گرفت.
غيبي تاكيد مي‌كند: طبق آمار رسمي سايت كدال منتهي به سال ۱۳۹۹، در داخل ايران حدود ۳۷ ميليون متر مربع دارايي زمين و ملك آپارتمان‌هاي بانك‌ها است، در انتهاي سال ۱۳۹۳ بر اساس ماده ۶۷ قانون رفع موانع ارتقاي نظام مالي، بانك‌ها مقرر شدند تا در سه سال و طي هر سال ۳۳ درصد دارايي‌هاي خود را از جمله ملك، زمين و مازاد را واگذار كنند، كه در زمينه هيچ اتفاقي رخ نداد.
اين كارشناس بازار مسكن ادامه مي‌دهد: علاوه بر ناترازي كه هم‌اكنون در بازار مسكن به چشم مي‌خورد، يك ناترازي ديگر در عملكرد بانك‌ها به‌ويژه بانك مركزي وجود دارد كه اخيراً رييس بانك مركزي هم در راستاي تسهيلات مسكن اعلام كرد كه اگر تسهيلات بخش مسكن را پرداخت كنيم، تورم‌زا خواهد بود.
نقش 13 درصدي اقتصاد مسكن از اقتصاد ملي
غيبي تاكيد مي‌كند: دولت بايد هرچه سريع‌تر برنامه‌هاي مسكني خود را تدوين كند، تا بتواند قدرت كنترل كردن بازار مسكن را در دست بگيرد.، همانطور كه واضح است بازار مسكن تأثير بسيار بالاي ريالي دارد و حدود ۱۱ تا ۱۳ درصد از اقتصاد ملي كشور را صنعت ساختمان و بازار ملك و املاك تشكيل مي‌دهد.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به اينكه اگر بازار مسكن به حال خودش رها شود، سونامي و موج شديدي از آسيب‌ها را بر اقتصاد كلان كشور خواهد داشت، مي‌افزايد: بازار مسكن هم‌اكنون در ركود قرار دارد و رفتار بازيگران به گونه‌اي نيست كه اين بازار از حالت ركود خارج شود و سمت رونق معامله مسكن حركت كند. روند بازار مسكن از دولت سيزدهم تا به امروز تغييري نكرده و هيچ‌كدام از سامانه‌هايي كه دولت براي كنترل اين بازار راه‌اندازي كرده، درمان درد بازار مسكن نيست.
او يادآور مي‌شود: در حال حاضر بيشتر پاساژهاي نوساز توسط بانك‌ها انجام مي‌شود، در نتيجه بنگاه داري بانك‌ها موجب آسيب رسيدن به بازار مسكن خواهد شد. دولت نبايد در حوزه مسكن شعاري برخورد كند و بايد آنچه كه با واقعيت تطابق را مورد بررسي قرار دهد، عوامل ناترازي در حوزه بازار مسكن را شناسايي كند تا اين بازار به سمت رونق جهش يابد.
به نظر مي‌رسد كه بانك‌ها با خريد، سرمايه‌گذاري و گاه توقيف و تملك به دليل بدهي، تمايل به افزايش نقش خود در بازار مسكن دارند و همين امر موجب برهم‌زدن عرضه و تقاضا و گراني بيشتر ملك در كشور مي‌شود، بنابراين بايد با اجراي دقيق قوانين و بخشنامه‌ها مانع از پررنگ‌تر شدن حضور بانك‌ها در صنعت ساختمان شد.