بازار ملك، بي‌تفاوت به سيگنال‌هاي ارزي
اگر چه برخي كارشناسان بازار مسكن پيش بيني مي‌كردند كه رشد نرخ ارز، بازار مسكن را تحت تأثير قرار مي‌دهد، اما آمارها نشان مي‌دهد كه اين بازار نسبت به جهش قيمت دلار در مهر و آبان سال جاري بي‌تفاوت بوده يا حداقل تأثير قيمت دلار بر بازار ملك، هنوز به‌وضوح ديده نشده است.
اگر چه برخي كارشناسان بازار مسكن پيش بيني مي‌كردند كه رشد نرخ ارز، بازار مسكن را تحت تأثير قرار مي‌دهد، اما آمارها نشان مي‌دهد كه اين بازار نسبت به جهش قيمت دلار در مهر و آبان سال جاري بي‌تفاوت بوده يا حداقل تأثير قيمت دلار بر بازار ملك، هنوز به‌وضوح ديده نشده است. در اين ميان بررسي گزارش‌هاي موجود از بازار مسكن حكايت از آن دارد كه روند رشد قيمت‌ها در بازار مسكن و تورم اين بخش طي آبان ماه، نسبت به مهرماه كاهشي بوده و اين در حالي است كه رشد نرخ ارز در آبان ماه، اين گمانه زني را تقويت كرد كه تغييرات بازار ارز مي‌تواند منجر به جهش قيمت‌ها در بازار مسكن شود. بررسي شاخص‌هاي تورم نشان مي‌دهد كه تورم ماهانه مسكن در آبان به ۳.۱ درصد كاهش يافته، در حالي كه اين شاخص در مهرماه ۳.۳ درصد بود. تورم نقطه به نقطه مسكن هم از ۴۰.۹ درصد در مهرماه به ۳۹.۶ درصد در آبان رسيده است.
اين شرايط بر بازار اجاره هم حاكم بوده و تورم ماهانه و نقطه به نقطه بخش اجاره هم روندي كاهشي داشته است، شاخص تورم سالانه اجاره در آبان به ۴۱.۷ درصد رسيد كه نسبت به مهرماه اندكي كاهش را تجربه كرده است. درواقع با وجود رشد نرخ ارز در آبان، بازار مسكن نه تنها جهش قيمتي نداشته بلكه با كاهش سرعت رشد قيمت‌ها هم همراه بوده است. به نظر مي‌رسد كه ريسك‌هاي سياسي و نگراني از تحولات منطقه‌اي به عنوان مهم‌ترين فاكتورها، موجب شدند انتظارات تورمي در بازار ملك كاهش يابد و در كوتاه‌مدت هم بازار مسكن همچنان در وضعيت ركود باقي بماند. در همين راستا، چندي پيش نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در اظهاراتي اعلام كرد كه ركود عميقي در مهر و آبان بر بازار مسكن حاكم بوده و همين موضوع موجب كاهش توان مالي سازندگان و حركت تقاضا به سمت خانه‌هاي كوچك‌تر و قديمي‌تر شده است. به گفته داوود بيگي نژاد، اين وضعيت ركودي تا پايان سال جاري ادامه مي‌يابد و تغييرات عمده‌اي در معاملات يا قيمت‌ها انتظار نمي‌رود. اظهارات نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك درباره تداوم ركود عميق بر بازار مسكن در حالي است كه سيد منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن، معتقد است كه قيمت‌ها در بازار ملك به زودي افزايش مي‌يابد. به گفته غيبي، به دليل ناترازي شديد در بانك‌ها، آنها از ارايه تسهيلات براي ساخت مسكن خودداري مي‌كنند، كه اين موضوع به كمبود عرضه مسكن در بازار منجر شده است. دراين ميان، شاخص‌هاي كلان اقتصادي مانند انتظارات از دولت، به‌شدت بر رفتار فعالان بازار مسكن تأثيرگذار است و به نوعي موجب ايجاد بحران‌هاي هيجاني در بازار مي‌شود. اين كارشناس تأكيد مي‌كند كه وقتي تقاضاي هيجاني در بازار مسكن انباشته شود، مي‌تواند منجر به افزايش قيمت‌ها به شكل كاذب و غيرواقعي شود. اين روند حتي اگر دولت به صورت جدي وارد اين عرصه شود، به دليل عدم وجود سياست‌هاي كارآمد، ممكن است اثرات آن به سرعت از بين برود.
كنترل قيمت مسكن، وظيفه دولت
اگرچه اغلب كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند كه قيمت‌ها در بازار ملك طي ماه‌هاي آتي افزايشي نخواهد بود اما پيش بيني مي‌شود كه به دليل ناترازي در بازار ملك، سرانجام ثبات قيمتي در بازار مسكن شكسته شده و قيمت‌ها، جهش قابل ملاحظه‌اي را تجربه كنند. در اين شرايط نقش دولت دوچندان مي‌شود، به گفته يك كارشناس بازار مسكن، يكي از وظايف اصلي دولت كنترل قيمت مسكن در اين شرايط است. فرشيد ايلاتي در گفت‌وگو با مهر با بيان اينكه دولت نقش بسيار مهمي در تنظيم بازار مسكن برعهده دارد، گفت: دولت چهاردهم به جز ساخت ۴ ميليون مسكن، دولت سيزدهم ۱.۵ ميليون نيز در زمينه تخصيص واگذاري زمين وعده داده بود كه انتظار مي‌رود دولت فعلي نسبت به امر جديت داشته باشد تا بسياري از مستأجران طعم خانه‌دار شدن را تجربه كنند.
او افزود: در زمينه قيمت‌گذاري نيز بايد ميزان تقاضا و عرضه به تعادل برسد تا شاهد رشد بيش‌از قيمت مسكن در بازار نباشيم اما تحويل واحدهاي نهضت ملي بي‌شك نسبت به مساله‌هاي ديگر حائز اهميت است. اين كارشناس مسكن افزود: دولت چهاردهم در راستاي عمل به تعهد طرح نهضت ملي مسكن نبايد به سمت بلند مرتبه‌سازي حركت كند، زيرا علاوه بر اينكه تحويل واحدهاي مسكوني زمان‌بر خواهد بود و از سوي ديگر اجراي اين طرح سرمايه بيشتري از افقي‌سازي صرف خواهد كرد. به گفته ايلاتي، دولت با اعطاي زمين به متقاضيان در روستاها و اعطاي تسهيلات به آنها مي‌تواند كمتر از يك سال مستأجران را صاحب‌خانه كند. او تصريح كرد: با توجه به تورم مصالح ساختماني و زمان‌بر بودن ساخت مسكن آپارتماني، تنها مستأجران با شيوه تدريجي ساخت مسكن طعم‌خانه‌دار شدن را خواهند چشيد، در بازاري كه قيمت مصالح داراي تورم و تغيير روزانه است؛ عنصر زمان نقش كليدي ايفا مي‌كند. اين كارشناس مسكن افزود: در اين رابطه نيز تفاوت محسوسي ميان مدت ساخت خانه‌هاي تك‌طبقه با مدت ساخت ساختمان‌هاي چندطبقه وجود دارد. ايلاتي يادآور شد: با توجه به موارد ذكر شده، ساخت مسكن با شيوه افقي‌سازي مي‌تواند با ساخت تدريجي مسكن؛ دست دلالان را كوتاه و مردم واقعي را صاحب خانه كند، خانه‌هاي تك طبقه پس از سفت‌كاري و آماده‌سازي نسبي نما بيروني خانه؛ قابليت تحويل به افراد را دارد و مراحل بعدي را مي‌توان به تدريج و با آماده شدن سرمايه افراد تكميل شود.
او معتقد است: اكثر افراد حاضرند ميان دو گزينه هرگز صاحب خانه نشدن يا تكميل و اسكان تدريجي، گزينه دوم را انتخاب كنند؛ در اين صورت است كه وعده‌هاي طرح‌هاي نهضت ملي مسكن محقق خواهند شد و خانه به دست جامعه هدف حقيقي طرح مي‌رسد. اين كارشناس بازار مسكن گفت: وظيفه اصلي دولت در بازار مسكن ايجاد سياست‌هايي براي كنترل قيمت‌ها و افزايش دسترسي عمومي به مسكن است. هرچند در برخي موارد، برنامه‌هاي دولت به دلايلي چون نبود برنامه‌ريزي دقيق يا اجراي ناكافي سياست‌ها، نتوانسته به‌طور كامل موفق باشد.
ايلاتي ادامه داد: در بخش رهن و اجاره، عدم وجود نظارت كافي و قوانين شفاف، به مشكلات جدي از جمله افزايش بي‌رويه قيمت‌ها و عدم كنترل بر بازار منجر شده است. همچنين نوسانات شديد قيمت‌ها و كمبود مسكن مناسب، از بزرگ‌ترين مشكلات در بازار رهن و اجاره به شمار مي‌رود.
نگاهي به قيمت آپارتمان‌هاي متوسط متراژ
با توجه به اينكه قيمت‌ها در بازار مسكن طي چند ماه گذشته روند با ثباتي را طي كرده است، نگاهي به قيمت آپارتمان‌هاي متوسط متراژ در نقاط مختلف پايتخت مي اندازيم؛ بررسي ميداني بازار مسكن تهران نشان مي‌دهد قيمت آپارتمان ۸۰ متري در پايتخت از ۳.۳ ميليارد تومان در جنوب شهر شروع مي‌شود و به 24 ميليارد تومان در مناطق شمالي هم مي‌رسد. به گزارش تسنيم، با وجود آنكه بانك مركزي انتشار گزارش‌هاي تحولات بازار مسكن را از شهريور ماه متوقف كرده، فعالان بازار مسكن مي‌گويند اين بخش اقتصادي كشور همچنان در ركود به سر مي‌برد. ركودي كه البته با شيب نسبتاً ملايم پيش مي‌رود و در برخي شهرها و مناطق، همين ركود باعث شده تا فرصت مناسبي براي خانه‌دار شدن به وجود‌آيد. به گفته فعالان بازار مسكن به دليل ركود بر معاملات مسكن، برخي مالكان حاضر به ارايه تخفيف تا حدود 5 درصدي به خريداران هستند.
ناگفته نماند كه ركود بازار مسكن كه به دليل مجموعه‌اي از عوامل اقتصادي و اجتماعي به وجود آمده، در برخي مناطق با كاهش قيمت‌ها همراه بوده است، اما در مناطق ديگر به دليل تقاضاي بالا، قيمت‌ها ثابت مانده‌اند. اين ركود به‌ويژه در بخش خريد و فروش مسكن محسوس است و تعداد معاملات به‌طور قابل توجهي كاهش يافته است. بسياري از مردم قادر به خريد خانه نيستند و از طرفي، سرمايه‌گذاران نيز به دليل نگراني از آينده بازار، از خريد و فروش املاك خودداري مي‌كنند.