تاثير كاهش قدرت خريد بر نوع واحدهاي پرتقاضا
بررسي آمارهاي رسمي منتشر شده از سوي مركز آمار و بانك مركزي نشان مي‌دهد كه قدرت خريد مردم طي سه سال گذشته به‌شدت كاهش يافته است؛ نوسانات ارزي، افزايش قيمت‌ها و حذف ارز ترجيحي از جمله دلايل اصلي اين كاهش هستند. افت قدرت خريد مردم تاثير بسزايي در سبد هزينه خانوار به ويژه مسكن داشته است، برهمين اساس مردم توان خريد مسكن به عنوان يك نياز اساسي را طي سال‌هاي اخير از دست داده‌اند، علت آن هم اين است كه نرخ تورم كنوني كشور فراتر از ميزان رشد حقوق و دستمزدها بوده و چون خانوارها، درآمدشان به حقوق و دستمزد وابسته است، توان فرار از تورم را ندارند.
زهره علامي|
بررسي آمارهاي رسمي منتشر شده از سوي مركز آمار و بانك مركزي نشان مي‌دهد كه قدرت خريد مردم طي سه سال گذشته به‌شدت كاهش يافته است؛ نوسانات ارزي، افزايش قيمت‌ها و حذف ارز ترجيحي از جمله دلايل اصلي اين كاهش هستند. افت قدرت خريد مردم تاثير بسزايي در سبد هزينه خانوار به ويژه مسكن داشته است، برهمين اساس مردم توان خريد مسكن به عنوان يك نياز اساسي را طي سال‌هاي اخير از دست داده‌اند، علت آن هم اين است كه نرخ تورم كنوني كشور فراتر از ميزان رشد حقوق و دستمزدها بوده و چون خانوارها، درآمدشان به حقوق و دستمزد وابسته است، توان فرار از تورم را ندارند. كاهش قدرت خريد مردم و كوچك شدن سبد هزينه خانوارها را به راحتي مي‌توان در تغيير متراژ و سن بناي خانه‌هاي معامله شده مشاهده كرد، براساس آمارهاي بانك مركزي در چند سال اخير، بيشترين معاملات براي واحدهاي كوچك متراژ با عمر بناي بالاي 5 سال بوده و اين درحالي است كه پيش از اين خانه‌هاي متوسط متراژ با عمر زير 5 سال در صدر ليست پرفروش‌ها بودند. در همين راستا، نايب‌رييس اتحاديه املاك با بيان اينكه تمايل مستأجران براي خريد واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر زياد است، مي‌گويد: قدرت خريد مردم با قيمت‌هاي فعلي بازار مسكن همخواني ندارد. داوود بيگي‌نژاد اظهار مي‌كند: منطقه ۵ تهران در صدر انعقاد قراردادهاي مسكن قرار دارد، به عبارت ديگر اين منطقه در ثبت قراردادهاي مسكن در رتبه اول است و پس‌از آن مناطق ۱۰، ۴ و ۲ به ترتيب بيشترين ميزان قراردادهاي مسكن در اين مناطق به ثبت رسيده است. او در گفت‌وگو با مهر ادامه مي‌دهد: منطقه ۵ تهران به دليل گستردگي منطقه و همچنين وجود محلات مختلف موجب شده كه خريداران و سرمايه‌گذاران مسكن تمايل بيشتري براي ورود به اين منطقه را داشته باشند. به گفته بيگي نژاد با توجه به كاهش قدرت خريد مسكن، بايد ساخت واحدهاي بزرگ متراژ در طرح تفصيلي كنترل شود. نايب‌رييس اتحاديه املاك اضافه مي‌كند: همچنين سال‌ها است كه از يك طرح تفصيلي در بازار مسكن پيروي مي‌كنيم كه مردم را به مناطق كوچك متراژ هدايت كرده يا به صورت كلي از شهر خارج كرده است.
بازار رهن و اجاره
كاهش قدرت خريد مردم فقط بر بازار خريد و فروش تاثير نداشته است، بازار رهن و اجاره هم به‌شدت متزلزل شده است، قيمت رهن و اجاره در دوسه سال اخير به‌شدت بالا رفته است و همين موضوع موجب شده كه مستاجران به مناطق پايين‌تر و ارزانتر شهر يا شهرهاي كوچك اطراف كلان‌شهرها كوچ كنند و همچنين واحدهاي كوچك‌تر را براي سكونت انتخاب كنند. نايب‌رييس اتحاديه املاك در اين باره مي‌گويد: مستأجران به علت كاهش توان قدرت مالي از منطقه‌اي كه سكونت دارند به مناطق پايين شهر در حال نقل مكان هستند. بيگي نژاد اضافه مي‌كند: به هر مقداري كه در قيمت مسكن تفاوت ايجاد شود، تأثير چشمگيري در تعداد قراردادهاي معامله شده، نخواهد داشت، زيرا قدرت خريد و درآمد خالص مردم نسبت به سال‌هاي قبل كاهش پيدا كرده و عده زيادي از مستأجران از بازار خريد به بازار رهن و اجاره مسكن كوچ كرده‌اند. او تاكيد مي‌كند: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالي م تأجران همسو نيست و با توجه به رشد قيمت‌ها در بازار اجاره و خريد و فروش مستأجران ديگر به خريد خانه فكر نمي‌كنند، زيرا با مبالغ آنها فاصله زيادي دارد. به‌طور مثال پول رهن برخي از آپارتمان‌هاي تهران مطابق قيمت خريد چند سال گذشته همان واحد مسكوني است. بيگي‌نژاد يادآور مي‌شود: البته طي سال‌هاي گذشته كم‌كاري بانك در زمينه ارايه تسهيلات به قشر كرايه نشين براي خريد ملك پررنگ بوده است. به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك، بر همين اساس انتظار مي‌رود كه وزيرراه و شهرسازي براي انجام تعهدات مسكني خود در راستاي قانون جهش توليد مسكن، بازنگري جدي در عملكرد اعطاي وام تسهيلات مسكن بانك‌ها داشته باشد، زيرا بخش گسترده‌اي از خانه‌دار شدن واجدين شرايط در گرو بانك‌ها است و از سوي ديگر منابع اصلي كشور در اختيار بانك‌ها است. بيگي نژاد با بيان اينكه تمايل مستأجران براي خريد واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر زياد است، مي‌افزايد: نكته حائز اهميت اينجاست كه بيشترين تعداد قراردادها مربوطه به آپارتمان‌هاي بالاي ۲۰ سال است. او مي‌افزايد: آمار و روند معاملات مسكن حاكي از آن است كه قدرت و توان مالي آحاد جامعه براي خريد و اجاره واحدهاي نوساز كاهش يافته است. طبق وضعيت حاكم در كشور، قدرت خريد ملك عموم مستأجران كاهش پيدا كرده و بازار خريد مسكن در تاريكي قرار دارد، زيرا مشتري نيست.
راهكار پيشنهادي براي خانه‌دار كردن مردم
حالا و در شرايطي كه قدرت خريد مردم به‌شدت كاهش يافته است، بايد راهكارهايي مورد استفاده قرار گيرد تا به مردم براي صاحبخانه شدن كمك كند، نايب‌رييس اتحاديه املاك با اشاره به ابزارهايي مانند پيش فروش براي افزايش قدرت خريد مردم براي تامين مسكن مناسب اظهار مي‌كند: در حال حاضر فقط تعاوني‌ها مجاز به پيش فروش مسكن است. البته بسياري از كارشناسان و فعالان مسكن هم پيشنهاد مي‌كنند، در شرايطي كه قدرت خريد مسكن توسط مردم به‌شدت كاهش يافته است، تعاوني‌ها مي‌توانند در خانه‌دار شدن مردم كمك كنند، اگرچه بايد اين نكته را هم مورد توجه قرار داد كه مردم بايد تنها از تعاوني‌هايي كه در اساسنامه آن ساخت مسكن ذكر شده خانه بخرند.
نگاهي به واحدهاي مسكوني نوساز كوچك متراژ
با توجه به اينكه براساس آمار منتشر شده از سوي اتحاديه املاك تهران، با توجه به كاهش قدرت خريد مردم، خريداران به سمت واحدهاي 50 تا 60 متري حركت كرده‌اند، روزنامه تعادل نگاهي به قيمت‌هاي اين واحدهاي مسكوني در 5 منطقه مختلف پايتخت (شمال، غرب، مركز، شرق و جنوب) داشته است. براساس مشاهدات ميداني روزنامه تعادل، در حالي كه بر طبق آخرين آمار بانك مركزي، قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 88 ميليون و 500 هزار تومان است، اما در جنوب تهران مي‌توان واحدهاي مسكوني نوساز با قيمت‌هايي حدود 50 تا 60 ميليون تومان هم پيدا كرد. نكته جالب قيمت مسكن در پايتخت اين است، با وجود اينكه انتظار مي‌رود قيمت آپارتمان در شمال شهر از ديگر مناطق بالاتر باشد اما گاهي اين معادله تغيير مي‌كند و شما شاهد قيمت‌هاي نجومي آپارتمان در مناطق غربي و شمال غربي پايتخت هستيد كه از مناطق شمالي تهران پيشي گرفته‌اند. يك واحد مسكوني 60 متري در شمال تهران در محله قيطريه با متري 125 ميليون تومان، 7 ميليارد و 500 ميليون تومان به فروش مي‌رسد. اگر به دنبال يك واحد مسكوني 53 متري نوساز در جنوب يا جنوب غرب تهران است يك واحد آپارتمان در منطقه جواديه تهران، با متري 52 ميليون تومان، 2 ميليارد و 760 به فروش مي‌رسد. براي خريد يك واحد مسكوني در منطقه غرب يا شمال غرب تهران، بايد پول زيادي بپردازيد در حال حاضر يك واحد مسكوني نوساز 55 متري در جنت آباد، 8 ميليارد و 300 ميليون تومان مي‌شود، يعني براي هر مترمربع از اين واحد مسكوني بايد 150 ميليون تومان هزينه كنيد. يك واحد آپارتمان نوساز در مجيديه شمالي در شرق تهران با مساحت 53 متر، ، با قيمت 5 ميليارد و 950 ميليون تومان در اختيار مشتري قرار مي‌گيرد، هر متر مربع از اين آپارتمان 112 ميليون و 264 هزار تومان مي‌شود. همچنين يك واحد آپارتمان 60 متري در خيابان بهار تهران در مركز شهر، 6 ميليارد و 300 ميليون تومان فروخته مي‌شود، قيمت هر مترمربع آن 105 ميليون تومان است.