آيا توسعه عمودي شهرها به كاهش قيمت مسكن كمك مي‌كند؟
توسعه عمودي شهرها و برج‌سازي، همواره يكي از چالش برانگيزترين مباحث شهرسازي طي سال‌هاي اخير در ايران بوده است و همواره مخالفان و موافقان زيادي داشته است، از يك سو رشد روزافزون جمعيت شهري، كمبود و گراني زمين به ويژه در كلان‌شهرها و مشكلات ناشي از گسترش افقي، از جمله دلايلي هستند كه بلندمرتبه‌سازي را توجيه پذير مي‌كنند.
توسعه عمودي شهرها و برج‌سازي، همواره يكي از چالش برانگيزترين مباحث شهرسازي طي سال‌هاي اخير در ايران بوده است و همواره مخالفان و موافقان زيادي داشته است، از يك سو رشد روزافزون جمعيت شهري، كمبود و گراني زمين به ويژه در كلان‌شهرها و مشكلات ناشي از گسترش افقي، از جمله دلايلي هستند كه بلندمرتبه‌سازي را توجيه پذير مي‌كنند.
از سوي ديگر، خسارت‌هاي زيست محيطي، تغيير جريان طبيعي هوا، تحميل هزينه‌هاي سنگين سازه‌ها و تاسيسات حياتي مثل اطفاء حريق و آسانسور، مصرف انرژي بالاتر نسبت به واحدهاي تك خانواري، فاكتورهايي هستند كه توسعه و گسترش برج‌سازي را با اما و اگرهايي همراه مي‌كنند.
در اين ميان ديدگاه ميانه گرايي هم وجود دارد، بر اين اساس برج‌سازي در صورتي كه شرايط زماني و مكاني مناسب، مسائل زيست محيطي، ويژگي‌هاي محيطي و محلي مانند باغات يا ابنيه قديمي با ارزش يا اراضي را در نظر بگيرد، گزينه خوبي براي توسعه شهرسازي محسوب مي‌شود.
بحث بلندمرتبه‌سازي، در يكي دو هفته اخير و پس از ديدار وزير راه و شهرسازي از استان مازندران و چراغ سبز او براي توسعه عمودي شهرهاي شمالي كشور دوباره بر سر زبان‌ها افتاد، موضوعي كه به گفته دبير انجمن انبوه‌سازان تهران، مي‌تواند قيمت تمام‌شده براي مصرف‌كنندگان را كاهش دهد و به افزايش كيفيت زندگي شهري كمك كند.
رامين گوران، معتقد است كه در بلندمرتبه‌سازي ارزش زمين حفظ شده و قيمت تمام‌شده براي مصرف‌كننده كاهش يابد؛ از طرفي كيفيت زندگي در اين مجتمع‌ها بهبود يابد و ساكنان خدمات ويژه دريافت كنند.
گوران در گفت‌وگو با تجارت‌نيوز مي‌افزايد: در سال‌هاي گذشته مناطق شمال كشور را با كشاورزي و جنگل مي‌شناختند، اما امروز ارزش زمين بيش از گذشته احساس مي‌شود و با توجه به نياز ضروري كشور به ساخت مسكن، تدابير لازم براي فراهم كردن زمين مناسب اهميت پيدا مي‌كند.
دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران به محدوديت زمين براي اجراي طرح نهضت ملي مسكن در استان‌هاي شمالي اشاره مي‌كند و مي‌گويد: متاسفانه در برخي شهرهاي استان مازندران نظير سرخ‌رود شاهد ساخت‌وسازهاي بي‌ضابطه هستيم، يكي از مزيت‌هاي ابلاغ طرح بلندمرتبه‌سازي اين است كه از ساخت‌وسازهاي بي‌رويه جلوگيري خواهد شد.
به گفته او، ضوابط بلندمرتبه‌سازي بايد براي استان‌هاي شمالي تعريف شود؛ چرا كه هرچه انجام اين اقدام مهم به تعويق بيفتد، اجراي طرح‌هاي حمايتي مسكن به دليل محدوديت‌هاي اجرايي و مالي سخت‌تر مي‌شود.
محدوديت زمين و سختي دسترسي به مسكن
يكي ديگر از مزيت‌هايي كه موافقان بلندمرتبه‌سازي به آن اشاره مي‌كنند، بحث سهولت دسترسي به مسكن براي خريداران با توسعه برج‌سازي است، در همين راستا گوران با بيان اينكه بلندمرتبه‌سازي به سود متقاضيان مسكن است، توضيح مي‌دهد: در شرايط فعلي كه زمين لازم براي ساخت مسكن در شمال محدود است و بانك‌ها در ارايه تسهيلات همكاري نمي‌كنند، تاخير براي شناسايي زمين يا تغيير كاربري زمين‌هاي كشاورزي، دسترسي به مسكن را عقب مي‌اندازد و هزينه تمام‌شده آن در آينده نيز گران تمام خواهد شد. او با تاكيد بر اينكه برج‌سازي نيازمند كار كارشناسي است، ادامه مي‌دهد: توجه به مقررات مالي، قوانين اجرايي و الزامات اجرايي بلندمرتبه‌سازي به‌خصوص در شمال كشور بسيار ضروري است. دبيرانجمن انبوه‌سازان استان تهران مي‌گويد: مطابق تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش توليد مسكن موضوع ممنوعيت هرگونه الحاق به محدوده و توسعه در اراضي حاصلخيز كشاورزي مطرح است كه اين قانون خود مانع بزرگي در مسير تحقق طرح نهضت ملي مسكن به‌ويژه در استان‌هاي شمالي به حساب مي‌آيد.
لزوم صنعتي‌سازي
گوران همچنين خواستار توجه به صنعتي‌سازي در بلندمرتبه‌سازي مي‌شود و مي‌گويد: مصالح نوين علاوه بر بهبود سرعت و كيفيت، كاهش مصرف منابع ملي را هم به دنبال دارند و از نظر محيط‌زيستي صدمات كمتري مي‌زند.
او اضافه مي‌كند: با توجه به كاهش زمان ساخت و استفاده از مواد اوليه باكيفيت و همچنين مديريت پسماندها در اين شيوه، شايد بتوان از آن به عنوان شيوه‌اي كه دوستدار محيط زيست است نيز ياد كرد. دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران بيان مي‌كند: به‌نوعي با توافق دولت با انبوه‌سازان و گسترش بلندمرتبه‌سازي مي‌توان به موفقيت ساخت واحدهاي مسكوني در طرح نهضت ملي مسكن نيز اميدوارتر بود. گوران با بيان اينكه وزير راه و شهرسازي نگاه متفاوتي به اين موضوع داشته و مورد تقدير است اظهار مي‌كند: در بلندمرتبه‌سازي بايد اقدامات فني برج‌سازي از سوي سازنده‌هاي بنام با تكنولوژي‌هاي جديد و سبك‌سازي‌ها انجام و شاخص‌هاي بين‌المللي در فضاسازي محيطي و ايجاد امكانات به كار گرفته شود.
بلندمرتبه‌سازي، مناسب براي كلان‌شهرها
فارغ از نگاه‌هاي متفاوت به برج‌سازي اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا همان‌گونه كه در شهرسازي مدرن، برج‌سازي الگوي مناسبي براي توسعه شهري در كلان‌شهرهاست آيا براي شهرهاي كوچك هم راهگشاست؟ اغلب كارشناسان شهري حتي طرفداران برج‌سازي، معتقدند با توجه به اينكه قيمت زمين در شهرهاي كوچك و متوسط چندان گران نيست و زمين‌هاي زيادي براي توسعه در داخل محدوده شهر وجود دارد، بايد از بلندمرتبه‌سازي در شهرهاي كوچك خودداري كرد چون هزينه اقتصادي، بار رواني و اجتماعي زيادي به همراه دارد. درواقع بلندمرتبه‌سازي راهكاري است كه براي توسعه و تامين مسكن كه براي فراهم كردن سرانه كاربري‌هاي شهري در دستور كار قرار مي‌گيرد. به عبارتي برج‌سازي زماني براي توسعه شهري كاربردي است كه در صورت توسعه افقي شهرها شاهد افزايش محدوده شهري و در نتيجه بدقواره‌گي شهري مي‌شويم كه در شهرهاي كوچك چنين اتفاقي رخ نمي‌دهد. در شهرهايي كه پديده گستردگي لجام گسيخته رخ مي‌دهد، شهرها دچار رشد برون‌گراي خارج از محدوده افقي مي‌شوند و يكي از تبعات جلوگيري از رشد عمودي شهرها، ايجاد شهرك‌هاي اقماري است. شهرك‌هايي كه علاوه بر تبعات ناخوشايند اجتماعي، هزينه‌هايي را هم براي شهر از نظر تأمين زيرساخت‌هايي چون خطوط حمل و نقل و اتوبوس‌راني، خطوط انتقال انرژي، تأمين آب و دفع فاضلاب و ... تحميل مي‌كنند. بايد اين موضوع در نظر گرفته شود، اگرچه برج‌سازي راهكار مناسبي براي خانه‌دار كردن و كاهش هزينه‌هاي ساخت و ساز است و از توسعه نامناسب افقي كلان‌شهرها جلوگيري مي‌كند اما در شهرهاي كوچك با توجه به گستردگي زمين، فقط مي‌تواند تبعات منفي از جمله خسارت‌هاي زيست محيطي، تغيير جهت باد، افزايش هزينه انرژي شود. برج‌سازي يكي از اصلي‌ترين دلايل مصرف بالاي انرژي است كه الگوي مصرف را تغيير داده است، و كارشناسان حوزه انرژي بارها اعلام كرده‌اند كه با ادامه اين الگو اشتباه، در آينده نزديك ايران به يكي از واردكننده‌هاي انرژي تبديل مي‌شود، بنابراين اگرچه بلندمرتبه‌سازي با رعايت اصول و ضوابط مي‌تواند گزينه مناسبي براي توسعه شهري در شهرهاي بزرگ محسوب شود اما در شهرهاي كوچك، پيامدهاي منفي بسياري به همراه دارد.