شاخص دسترسي به مسكن، سر به فلك كشيد

براساس لايحه برنامه هفتم توسعه، شاخص دسترسي به مسكن، 7.5 سال در نظر گرفته شده است اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه اين رقم بسيار خوش‌بينانه و غيرواقعي است و خريداران مسكن اگر تنها به پس انداز دستمزد خود اتكا كنند، امكان خانه‌دار شدن را از دست مي‌دهند.

شاخص دسترسي به مسكن، عددي است كه بيانگر تعداد سال‌هايي است كه يك فرد بايد كار و همه درآمد خود را پس‌انداز كند تا صاحب يك خانه با متراژ ۷۵ متر شود، ‌در اين ميان با توجه به آخرين آمار بانك مركزي از قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت (88 ميليون و 500 هزار تومان) و حداقل دستمزد يك كارگر در سال جاري (۶ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان) اين عدد به بيش از 79 سال رسيده است.

ارزش يك واحد مسكوني 75 متري در پايتخت با احتساب هر مترمربع 88 ميليون و 500 هزار تومان، 6 ميليارد و 637 ميليون تومان مي‌شود، كه اگر يك كارگر با حداقل درآمد 7 ميليون تومان همه حقوق ماهيانه خود را پس انداز كند پس از 948 ماه (79 سال)، صاحب خانه مي‌شود، البته اين رقم بدون در نظر گرفتن ميزان تسهيلات دريافتي خريداران مسكن و همچنين اين پيش‌فرض است كه قيمت مسكن و درآمد فرد در اين 79 سال ثابت بماند.

طي سال‌هاي اخير، مشكل مسكن و مسائل مربوط به دسترسي مردم به مسكن از چالش برانگيز‌ترين مباحث بوده است؛ افزايش روزافزون قيمت‌ها و عدم تطابق عرضه و تقاضا، مشكلات گسترده‌اي را براي طبقات كم‌درآمد و متوسط جامعه به وجود آورده است. در اين ميان، برخي كارشناسان معتقدند كه يكي از عوامل تاثيرگذار در تشديد اين موضوع، افزايش تعداد مهاجران خارجي غيرقانوني، به‌ويژه از كشورهاي همسايه و اجاره دادن واحدهاي مسكوني به اين افراد است.

مهاجرپذيري ايران در سال‌هاي اخير افزايش چشمگيري داشته است و اين مهاجران غيرقانوني نه تنها در برخي بخش‌هاي اقتصادي مانند نيروي كار ارزان سهم زيادي را به خود اختصاص داده‌اند، بلكه در بازار مسكن نيز تاثيرات قابل توجهي بر جاي گذاشته‌اند.

در بسياري از مناطق كشور، به‌ويژه در حاشيه شهرها، شاهد رشد فزاينده اجاره‌بهاي مسكن و اشغال واحدهاي مسكوني توسط مهاجرين هستيم و اين وضعيت موجب شده كه بسياري از خانواده‌هاي ايراني كه خود در جست‌وجوي مسكن مناسب هستند، قادر به تأمين خانه‌هاي اجاره‌اي با قيمت‌هاي منطقي نباشند.

ضمن اينكه افزايش تقاضا براي اجاره مسكن توسط مهاجران، باعث ايجاد فشار مضاعف بر بازار مسكن و افزايش بيشتر قيمت‌ها در اين بخش شده است.

در همين راستا، مجيد گودرزي، كارشناس مسكن به ايسنا مي‌گويد: تمامي كشورهاي دنيا به نوعي با موضوع فرهنگ مهاجرپذيري مواجه هستند، اما اين كشورها معمولاً برنامه‌ريزي‌شده و بر اساس تفكر و منطق عمل مي‌كنند.

به گفته گودرزي، ‌در حالي كه در ايران اين موضوع به‌ اين صورت نيست، كشورهاي مهاجرپذير به آساني مجوز ورود حجم بالاي مهاجر را به كشور خود نمي‌دهند، چرا كه تبعات سنگيني به همراه دارد، به ويژه در حوزه‌هايي مانند كارگري و نيازهاي اوليه مانند مسكن.

او ادامه مي‌دهد: حضور اتباع بيگانه غيرقانوني در ايران بيشتر به نفع دهك‌هاي بالاي جامعه و سرمايه‌داران بوده است و به ضرر دهك‌هاي پايين است كه در حاشيه شهرها و مناطق كمتر برخوردار ساكن هستند.

اين كارشناس مسكن مي‌گويد: اين اتباع بيشتر در همين مناطق سكونت دارند و باعث كاهش فضاي زندگي براي كساني شده‌اند كه خود در معرض فقر شديد قرار دارند، از سوي ديگر كارگران افغان غيرقانوني به دليل شرايط اقتصادي براي زنده ماندن رقابت مي‌كنند و كارگر ايراني نمي‌تواند با آنها رقابت كند؛ چرا كه آنها حاضرند در هر شرايطي كار كنند.

گودرزي اظهار مي‌كند: در خصوص مسكن، اين انتظار مي‌رفت كه با ايجاد چهار ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسكن مهر، فرصت مناسبي براي دسترسي به مسكن براي مردم فراهم شود، اما متاسفانه حضور ۶ تا ۸ ميليون اتباع غيرمجاز باعث شد اين خانه‌ها از دسترس مردم خارج شوند و فشار بيشتري به بازار مسكن وارد شود، بنابراين ساخت اين واحدها تاثير چنداني در كاهش مشكلات مسكن نداشت.

فلاكت‌زدگي در مسكن

اين كارشناس مسكن عنوان مي‌كند: وضعيت بازار مسكن اكنون در ركود به سر مي‌برد، به‌طور مثال برخي رسانه‌ها اعلام كردند كه وضعيت بازار مسكن به ثبات رسيده است، اما اين ثبات در واقع به معناي فلاكت و ركود است، زيرا صنعت ساختمان از رونق افتاده و توليد مسكن كافي نيست، در اين شرايط حتي با جذابيت‌هاي كاذب مانند ارزهاي ديجيتال، بازار مسكن قادر به رقابت با اين تغييرات قيمتي شديد نيست و همين امر باعث ركود بيشتر در اين بازار شده است. او ادامه مي‌دهد: با از بين رفتن تقاضا و كاهش قدرت خريد مردم، مصرف‌كنندگان قادر به خريد مسكن نيستند و سرمايه‌گذاران هم از سرمايه‌گذاري در اين حوزه خودداري مي‌كنند، اين شرايط به صنعت ساختمان آسيب جدي وارد كرده است؛ دولت نيز به رغم مصوبات قانوني، همچنان در عمل كم توجه به مسكن است و اقداماتي كه بايد انجام شود، به‌طور جدي پيگيري نمي‌شود.

افزايش قيمت‌ها و تمايل به واحدهاي قديمي

در شرايطي كه شاخص دسترسي به مسكن به‌شدت رشد كرده و به 79 سال رسيده است، نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران مي‌گويد: تمايل خريداران به خريد واحدهاي قديمي‌تر به دليل محدوديت‌هاي مالي، مي‌تواند آينده توليد مسكن را با چالش جدي مواجه كند.

داوود بيگي نژاد در گفت‌وگو با مهر با بيان اينكه بيشترين افزايش قيمت مربوط به منطقه ۲۲ تهران با رشد ۳۴ درصدي بوده است، مي‌افزايد: پس‌از منطقه ۲۲، منطقه يك تهران با رشد ۳۳ درصد و منطقه ۲۰ با رشد ۳۰ درصدي به ترتيب در صدر جدول افزايش قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران بوده‌اند.

او با اشاره به اينكه منطقه ۳ با ۶.۵ درصد و منطقه ۲ با ۷.۵ درصد و منطقه ۱۰ با رشد ۱۰ درصدي قيمت مسكن روبرو بوده است، ادامه مي‌دهد: در حال حاضر روند معاملات در بازار مسكن با كندي پيش مي‌رود و معاملات در برخي مناطق نسبت به ساير مناطق از استقبال بيشتر متقاضيان برخوردار است.

نايب‌رييس اتحاديه املاك تاكيد مي‌كند: در هفته‌هاي اخير، خريداران با توجه به محدوديت‌هاي مالي به واحدهاي مسكوني با سن بالا تمايل پيدا كردند كه اين روند، اگر ادامه يابد و سرمايه‌ها به دست سازندگان مسكن نرسد، مي‌تواند توليد مسكن را در آينده با چالش‌هاي جدي مواجه كند و پيامدهاي زيانباري براي بازار به همراه داشته باشد.

بيگي‌نژاد بيان مي‌كند: در حال حاضر بررسي‌ها حاكي از آن است كه معاملات تنها در برخي مناطق با رونق همراه است و در ساير بخش‌ها همچنان ركود وجود دارد كه همين امر موجب شده قيمت ميانگين هم در اين مناطق بيشتر از ساير مناطق باشد.

او تصريح مي‌كند: به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك در گذشته سازندگان مي‌توانستند در حين ساخت، واحدهاي خود را پيش‌فروش كنند، اما در حال حاضر بايد سازنده ابتدا پايان كار خود را دريافت كند، سپس اقدام به فروش كند، بر همين اساس روند گردش سرمايه در بازار مسكن قفل است.

به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالي مستأجران همسو نيست و با توجه به رشد قيمت‌ها در بازار اجاره و خريد و فروش، مستأجران ديگر به خريد خانه فكر نمي‌كنند، چون با مبالغ آنها فاصله زيادي دارد، به‌طور مثال پول رهن برخي از آپارتمان‌هاي تهران مطابق قيمت خريد چند سال گذشته همان واحد مسكوني است.

كارشناسان بازار مسكن معتقدند كه ابزارهايي وجود دارد كه اگر سياست‌گذار بر استفاده از آنها متمركز شود، اميد به كاهش مدت زمان انتظار براي خانه‌‌‌دار شدن و تسهيل دسترسي خانوارها به مسكن وجود خواهد داشت.

از مهم‌ترين اين ابزارها كنترل نقدينگي است كه به كاهش تقاضاي سوداگري در بازار دارايي‌‌‌هاي ملكي مي‌‌‌انجامد. دولت همچنين بايد بستري براي سرازير شدن نقدينگي به كسب و كارهاي مولد فراهم كند تا به اين ترتيب تا حدودي اين اطمينان حاصل شود كه در سال‌هاي اجراي برنامه هفتم قرار نيست موجي از تقاضاي سوداگري روانه بازار زمين و مسكن شود.