گراني مسكن و كابوس دوباره مستاجران

يك اصل مهم اقتصادي وجود دارد كه بر اساس آن گفته مي‌شود بازارهاي موازي اثرات متقابلي را بر هم به جاي مي‌گذارند. مبتني بر اصل همگرايي بازارها، هر تكانه، نوسان و تحول قيمتي در يك بازار تاثيرات مشخصي در بازارهاي ديگر خواهد داشت. به عبارت روشن‌تر، اگر امروز بازار ارز كشور با نوسانات مختلف روبه‌رو است، با فاصله زماني مشخصي اين تاثيرات نوساني در ساير بازارها از جمله بازار طلا، خودرو، مسكن و نهايتا بازار سرمايه نيز نمايان مي‌شوند. اگر اين اصل اساسي را مدنظر قرار دهيم، پرسشي كه به ذهن خطور مي‌كند، آن است كه تاثيرات نوسانات بازار ارز، خودرو و سكه و همچنين تحولاتي كه اخيرا در رشد شاخص بورس هويدا شده، چگونه در بازار مسكن نمود خواهد داشت؟ آيا بازار مسكن نيز متاثر از اين تحولات با رشد قيمتي مواجه مي‌شود؟ اگر پاسخ مثبت است، ابهام مهم بعدي، زمان بروز اين تاثيرات در بازار مسكن است. البته تفاوت‌هاي بسياري ميان تحولات بازار مسكن با ساير بازارهاي موازي از جمله خودرو، طلا، ارز و بورس وجود دارد. زيربناي اين تفاوت‌ها، اثرات بلندمدت و تدريجي با يك شيب ملايم در بازار مسكن است. يعني اثرات سريعي كه در بازار ارز و سكه خودرو به وقوع مي‌پيوندد با يك شيب ملايم و به صورت تدريجي در بلندمدت در بازار مسكن نمود پيدا مي‌كند. فردي كه در بازار ارز يا سكه سرمايه‌گذاري مي‌كند، توقع تحولات كوتاه‌مدت و سريع را دارد. ظرف حداقل چند روز تا يك‌سال مي‌تواند برداشتي متناسب با سرمايه‌گذاري خود داشته باشد. در مورد خودرو هم اين روند حاكم است، افرادي كه در حوزه خودرو سرمايه‌گذاري مي‌كنند، ظرف 1تا 3سال مي‌توانند برداشتي از سرمايه‌گذاري خود داشته باشد. اما اين وضعيت در خصوص بازار مسكن وجود ندارد. سرمايه‌گذاري در بازار مسكن معمولا بلندمدت و در افق‌هاي دور است.  اقتصاد ايران شرايط خاصي را تجربه مي‌كند. نرخ خودرو در بازارها با رشد 30 تا 60درصدي مواجه شده است. طي بازه زماني چند ماهه اخير، نرخ ارز هم از 50هزار تومان قبلي به محدوده 75هزار توماني فعلي (دوشنبه 26آذرماه) رسيده است. اوضاع قيمتي سكه هم تفاوت قابل توجهي با شرايط ساير بازارها ندارد. در اين شرايط، بسياري از تحليلگران و البته مردم عادي مي‌خواهند بدانند ردپاي اين تحولات در بازار مسكن چگونه ظهور پيدا مي‌كند؟ بايد توجه داشت كه شكل و شيوه تغييرات و نوسانات بازارهاي ارز و سكه با بازار مسكن فرق دارد. افزايش نرخ ارز بدون ترديد باعث بروز تورم در بازار مسكن مي‌شود، اما اين تحولات در بازار مسكن طولاني مدت است. از سوي ديگر بازار مسكن با ركود نيز روبه‌رو است. به دليلي قيمت‌هاي نجومي در اين بازار، معاملات قابل توجهي در اين بازار به ثبت نمي‌رسد. ركود تورمي به معناي آن است كه فريز سرمايه‌گذاري در اين بازار بسيار بيشتر است. در اين شرايط مسير سرمايه‌گذاري‌ها به جاي مسكن به سمت بازارهاي ارز و سكه تغيير پيدا مي‌كند. به عبارت روشن‌تر ‌بسياري از سرمايه‌گذاران، سرمايه‌هاي خود را از مسكن خارج ساخته و راهي بازارهاي سكه، ارز، خودرو و حتي بورس مي‌كنند تا در بازه كوتاه و ميان مدت سود كنند. اين روند اما ادامه دارد، سرمايه‌گذاران پس از كسب سود از بازارهاي موازي ديگر، دوباره سرمايه‌هاي خود را جمع‌آوري كرده و وارد بازار مسكن مي‌كنند. به عبارت رو‌شن‌تر، وقتي كه قيمت‌ها در بازارهاي موازي افزايش پيدا كرد و به نقطه ثباتي رسيد دوباره در بازار مسكن بازگشته و رونق مسكن را سبب‌ساز مي‌شود. اما ممكن است دوباره پرسش ديگري در اذهان برخي افراد شكل بگيرد و آن اينكه ميزان نوسانات بازار مسكن كه بر اثر نوسانات ساير بازارها ايجاد مي‌شود چه اندازه خواهد بود؟ در خوش‌بينانه‌ترين حالت بايد منتظر نوساناتي حول و حوش 40تا 60درصد در بازار مسكن باشيم. بر اين اساس بايد منتظر گراني مسكن در ماه‌هاي پاياني سال و فصل زمستان و در عين حال ركود باشيم. ركود تورمي يعني اينكه قيمت‌ها در تابلوي فروش بالا مي‌رود، اما تقاضايي براي خريد وجود نداشته و قراردادي ثبت نمي‌شود. فشار اصلي در اين فعل و انفعالات را مردمي متحمل مي‌شوند كه فاقد مسكن بوده و در زمره مستاجران قرار دارند. در واقع مطابق بسياري از تحولات ديگر، تحول در اين بازار، مردم دهك‌هاي محروم و كم برخوردار را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد. با پايان فصل زمستان در ماه‌هاي پاياني فصل بهار، قراردادهاي استيجاري مسكن به پايان مي‌رسد و قراردادهاي جديد ثبت مي‌شود. در اين شرايط بدون ترديد مستاجران بايد شاهد افزايش 40تا 60درصدي در مبلغ اجاره‌هاي خود باشند. درد جانكاهي كه خانواده‌هاي مستاجر تحمل مي‌كنند ادامه خواهد داشت، آمارهاي رسمي حاكي است كه بيش از 50درصد از درآمدهاي خانوارهاي ايراني صرف اجاره مسكن مي‌شود. گروهي كه انگار به حال خود رها شده‌اند و كسي جز خدا به فكر آنها نيست.