خريداران خانه‌هاي ارزان قيمت، اصلي‌ترين متقاضيان وام مسكن
قيمت مسكن در پنج سال گذشته، رشد چشمگيري داشته و همين موضوع موجب كاهش قدرت خريد مردم شده است، در اين ميان، تنها راهكار دولت به خريداران براي كمك به جهش قيمت‌ها، اعطاي تسهيلات كمك هزينه خريد مسكن بوده كه اثرگذار بودن اين وام‌ها هم، همواره با اما و اگرهايي همراه بوده است.
قيمت مسكن در پنج سال گذشته، رشد چشمگيري داشته و همين موضوع موجب كاهش قدرت خريد مردم شده است، در اين ميان، تنها راهكار دولت به خريداران براي كمك به جهش قيمت‌ها، اعطاي تسهيلات كمك هزينه خريد مسكن بوده كه اثرگذار بودن اين وام‌ها هم، همواره با اما و اگرهايي همراه بوده است. در سال جاري، چهار نوع تسهيلات وام مسكن به خريداران پرداخت مي‌شود كه ميزان آن بين۲۰ ميليون تومان تا ۱.۶ ميليارد تومان متغير است، اين وام‌ها عبارتند از تسهيلات خريد مسكن از محل اوراق ممتاز، حساب پس‌انداز مسكن جوانان، حساب پس‌انداز صندوق مسكن و صندوق پس‌انداز مسكن يكم.
در وام خريد مسكن با اوراق ممتاز، خريداران تا سقف ۴۰۰ ميليون تومان وام مي‌گيرند، در حساب پس‌انداز مسكن جوانان، سپرده گذاران پس از پايان مهلت انتظار (حداقل ۵ سال) مي‌توانند تا سقف ۱.۶ ميليارد تومان تسهيلات دريافت كنند. تسهيلات بعدي، حساب صندوق پس‌انداز مسكن است كه نسبت به ساير وام‌ها شرايط ساده‌تري دارد، البته مبلغ آن هم نهايتا ۲۰ ميليون تومان است، آخرين وام در نظر گرفته شده براي خريداران مسكن، تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم است كه با توجه به محل ملك، از ۴۰ تا ۸۰ ميليون تومان به متقاضي اعطا مي شود.
حالا سوال اين است كه با اين تسهيلات چند متر خانه مي‌توان خريداري كرد؟ اگر از حساب پس‌انداز مسكن جوانان كه نيازمند پنج سال انتظار متقاضي براي دريافت وام است، چشم پوشي كنيم، كلانترين تسهيلات، وام مسكن با اوراق ممتاز (تسه) است. مبلغ اين وام به‌صورت انفرادي در شهر تهران ۴۰۰ ميليون تومان، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بالاي ۲۰۰ هزار نفر ۳۲۰ ميليون تومان و در ساير شهر‌ها ۲۴۰ ميليون تومان تعيين شده است و زوجين مي‌توانند تا دو برابر اين رقم را به عنوان تسهيلات خريد مسكن دريافت كنند. اما موضوع اين است كه متقاضي براي دريافت هر ۵۰۰ هزار تومان از اين تسهيلات بايد يك برگه از اوراق امتياز تسهيلات مسكن (تسه) خريداري كند، كه اگر قيمت هر برگه آن را به‌طور متوسط ۱۱۰ هزار تومان در نظر بگيريم، بنابراين از هر ۵۰۰ هزار تومان وام مسكن، بايد ۱۱۰ هزار تومان از آن صرف خريد اوراق شود. برهمين اساس، خالص تسهيلات دريافتي در پايتخت به ۳۱۲ ميليون تومان، در مراكز استان‌ها و به ۲۵۰ ميليون تومان و در ساير مناطق شهري به ۱۸۷ ميليون تومان مي‌رسد. با يك حساب سرانگشتي مشخص مي‌شود كه اگر هر متر واحد مسكوني را براساس آخرين گزارش مركز آمار، هشتاد و هشت ميليون و پانصد هزار تومان در نظر بگيريم، با ۳۱۲ ميليون تومان، هر فرد مي‌تواند سه متر و نيم از يك آپارتمان و يك زوج حداكثر هفت متر مي‌توانند خانه بخرند. بنابراين مي‌توان گفت كه وام مسكن ديگر كمكي به خانه‌دار شدن متقاضيان نمي‌كند و در بهترين حالت مي‌تواند آنها را در جبران هزينه‌هاي جانبي خريد خانه نو ياري كند.
رشد 700 درصدي قيمت مسكن
در برخي مناطق تهران
حالا فارغ از اينكه افزايش قيمت مسكن، كاهش توان خريداران را به همراه داشته است و تسهيلات پرداختي بانك‌ها هم كمك چنداني به خريداران مسكن نمي‌كند، بهتر است نگاهي به افزايش قيمت مسكن در سال‌هاي اخير داشته باشيم، آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسكن نشان مي‌دهد متوسط قيمت خانه در مناطق ۱۷ تا ۲۰ تهران، در پنج سال گذشته بين ۶۰۵ تا ۷۰۱ درصد جهش داشته است. ميزان افزايش قيمت مسكن در ساير مناطق پايتخت متفاوت است، مثلا در منطقه يك يعني شمالي‌ترين نقطه تهران، اين رقم حدود ۵۳۴ درصد برآورد شده است و در منطقه دو و سه هم رشد قيمت مسكن به‌ترتيب ۵۶۸ و ۴۸۱ درصد بوده است. اما اين تمام ماجرا نيست، فعالان بازار مسكن معتقدند اگرچه وام مسكن در سال‌هاي اخير قدرت خود را از دست داده است، اما تعداد خريداراني كه از وام مسكن استفاده مي‌كنند، نسبت به سال‌هاي گذشته افزايش يافته است. نكته جالب اين است كه به گفته فعالان و كارشناسان، خريداران مسكن از تسهيلات پرداختي وام‌ها بيشتر در خريد املاك با قيمت پايين‌تر و در مناطقي كه قيمت ملك نزديك به توان خريد متقاضيان است، استفاده مي‌كنند. البته آمار دقيق و رسمي از تعداد افرادي كه با استفاده از وام مسكن، اقدام به خريد ملك مي‌كنند، در دسترس نيست اما با اين حال، برخي واسطه‌هاي ملكي تخمين مي‌زنند كه حدود ۳۰ درصد از خريداران، از وام مسكن براي خريد ملك استفاده مي‌كنند. آنها همچنين معتقدند كه با توجه به تورم بالا در بازار مسكن، متقاضيان به دنبال هر فرصتي براي دريافت وام هستند و حتي با وجود كارمزدهاي بالا، چاره‌اي جز استفاده از اين وام‌ها ندارند. در مجموع، تعداد خريداران با وام مسكن نسبت به سال‌هاي گذشته افزايش يافته و بيشتر در خريد املاك با قيمت پايين‌تر و در مناطقي كه قيمت ملك نزديك به توان خريد خريداران است، مورد استفاده قرار مي‌گيرد. به عنوان مثال، در مناطق پرمعامله و پر تقاضايي مانند منطقه چهار و ده، استفاده از وام مسكن بيشتر است. در مقابل، در منطقه ۵، به دليل كارمزد بالا و عدم پوشش‌دهي كافي قيمت مسكن، درصد معاملات با وام، به صورت ميانگين كمتر از ۱۰ درصد گزارش شده است. به نظر مي‌رسد كه اكثر خريداران از وام مسكن و اوراق خريد مسكن استفاده مي‌كنند، اما برخي واسطه‌ها به وام‌هاي خاصي اشاره كرده‌اند كه تا سقف ۲ ميليارد تومان به اقشار خاصي مانند پزشكان، اعضاي هيات علمي دانشگاه‌ها، مهندسان، وكلا و مديران شركت‌هاي خصوصي اختصاص دارد. اين افراد معمولا از اين تسهيلات براي خريد ملك، چه به صورت مصرفي و چه به عنوان سرمايه‌گذاري، استفاده مي‌كنند. بسته به بضاعت مالي افراد، ميزان بازپرداخت اين وام‌ها متغير است و برخي از آنها ممكن است اقساط ماهانه‌اي تا ۶۰ ميليون تومان داشته باشند.
قيمت ملك در مناطق پرتقاضا
اگر مناطق پرمعامله تهران از جمله، 2، 4، 5 و 10 را در نظر بگيريم، به‌طور متوسط، قيمت هر مترمربع مسكن نوساز در منطقه ۲ بين ۱۸۰ تا ۲۰۰ ميليون تومان است. خريداراني كه حدود 700 ميليون تومان وام دريافت كنند، مي‌توانند حدود ۳ تا ۴ مترمربع از يك خانه را در اين منطقه خريداري كنند. در منطقه ۵، قيمت هر مترمربع مسكن نوساز ۱۳۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان است و با همين مبلغ وام، مي‌توان حدود ۵ تا ۶ مترمربع از يك را خانه خريد. شرايط براي مناطق ۴ و ۱۰، راحت‌تر است و با فرض قيمت ۹۰ ميليون تومان براي هر مترمربع، خريداران مي‌توانند حدود ۸ تا ۹ مترمربع از يك خانه نوساز را خريداري كنند.
نگاهي به قيمت مسكن در جنوب پايتخت
اگرچه قيمت مسكن در جنوب تهران تا يك‌چهارم شمال شهر است، اما ميزان افزايش قيمت‌ها در اين بخش شهر از گران‌ترين نقاط پايتخت سبقت گرفته است. حالا اگر براساس گزارش‌هاي مركز آمار، منطقه ۱۸ تهران را ارزان‌ترين منطقه شهر بدانيم؛ طبق آمارهاي رسمي و غيررسمي در محله‌هايي از جمله يافت‌آباد هر متر آپارتمان مسكوني ۴۲ ميليون و ۱۲۰ هزار تومان خريدوفروش مي‌شود، اين درحالي است كه پنج سال قبل در منطقه ۱۸، ارزش هر متر آپارتمان مسكوني به متري شش ميليون نمي‌رسيد. درواقع قيمت مسكن در منطقه ۱۸، تقريبا يك‌چهارم منطقه يك برآورد مي‌شود، اما نسبت به پنج سال قبل رشد ۶۰۵ درصدي را تجربه كرده كه از ميزان افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن منطقه يك بيشتر است.
افزايش قيمت مسكن در منطقه ۲۰ بيشتر از منطقه هجده است، در اين منطقه، متوسط قيمت مسكن طي پنج سال از متري شش ميليون و ۵۶۰ هزار تومان به متري ۵۲ ميليون و ۵۶۰ هزار تومان افزايش پيدا كرده است يعني حدودا ۷۰۱ درصد رشد كرده است. شرايط براي مناطق ۱۷ و ۱۹ كه در جنوب پايتخت قرار دارند هم به مناطق ۲۰و ۱۸ نزديك است، متوسط قيمت مسكن در اين مناطق در بازه زماني پنج سال گذشته به‌ترتيب ۶۶۸ و ۶۶۱ درصد رشد داشته كه از هر سه نقطه شمالي تهران بيشتر است. نگاهي به اين ارقام نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در مناطق جنوبي پايتخت، نسبت به مناطق شمالي رشد قابل توجهي داشته است و صاحبان املاك در اين مناطق، در سال‌هاي اخير سود بيشتري داشته‌اند، مي‌توان يكي از دلايل رشد قابل توجه قيمت مسكن در مناطق جنوبي پايتخت را به مناسب بودن واحدهاي مسكوني اين مناطق با توان خريداران نسبت داد.