متهم اصلي گراني مسكن، تراكم فروشي يا انحصار زمين؟

طي ماه‌هاي گذشته بسياري از كارشناسان اقتصادي، انحصار زمين و عدم الحاق آن به محدوده شهري را مهم‌ترين عامل گراني مسكن، معرفي كرده و انگشت اتهام را به سمت دولت نشانه گرفتند اما به تازگي، دوباره نقش پررنگ شهرداري‌ها در رشد قيمت ملك با تراكم‌فروشي و رشد نرخ صدور پروانه ساختماني، زير ذره بين رفته است.

همگام با افزايش قيمت مسكن در پنج- شش سال گذشته، فاكتورهاي متعددي از جمله احتكار زمين توسط دولت، جهش نرخ تورم، افزايش قيمت مصالح ساختماني، عدم تناسب ميان عرضه و تقاضا به عنوان اصلي‌ترين فاكتورهاي رشد قيمت ملك از سوي كارشناسان و فعالان مسكني مورد بررسي قرار گرفتند.

در اين ميان، هر چند ماه يك‌بار يكي از اين فاكتورها در مقايسه با ساير عوامل، بيشتر مورد توجه قرار مي‌گيرد، مثلا آبان سال جاري رييس مجلس شوراي اسلامي، در سخنانش در همايش سالانه بنياد مسكن انقلاب اسلامي، اعلام كرد كه سازمان ملي زمين و مسكن دو برابر مساحت زمين‌هاي مسكوني كل كشور، زمين‌هاي خالي در اختيار دارد اما در بازار عرضه نمي‌كند، اين اظهارات در شرايطي مطرح شد كه براساس آمار، سهم زمين از هزينه نهايي مسكن در ايران به حدود ۷۰درصد هم مي‌رسد.

اظهارات محمد باقر قاليباف، واكنش‌هاي بسياري را از سوي دولتي‌ها به همراه داشت، سازمان ملي زمين و مسكن در واكنش به سخنان قاليباف، جوابيه‌اي منتشر كرد و در آن اعلام كرد كه هيچ زميني را احتكار نكرده و عملكرد آن در زمينه عرضه و تأمين زمين براي ساخت مسكن قابل دفاع است.

اگرچه دولتي‌ها و به ويژه سازمان ملي زمين و مسكن بارها نسبت به آمار اعلام شده از سوي رييس مجلس انتقاد كردند و اعلام كردند كه دولت هيچ زميني را احتكار نكرده است، اما آمار رسمي و غيررسمي مطرح شده از سوي فعالان و كارشناسان مسكن، اين موضوع را تاييد نمي‌كند و به نظر مي‌رسد كه محدوديت‌هايي در عرضه زمين توسط دولت انجام مي‌شود و آن هم در شرايطي كه همراهي دولت و عرضه مناسب زمين مي‌تواند مشكل ناترازي ۷ميليون واحد مسكوني را به‌راحتي حل كند و بازار مسكن را به تعادل برساند.

نقش شهرداري‌ها در افزايش قيمت مسكن

رشد بي‌رويه قيمت مسكن در سال‌هاي اخير خانه‌دار شدن را به رويايي براي مردم به ويژه اقشار ضعيف جامعه تبديل كرده است، البته دخالت مستقيم شهرداري‌ها با نگاهي تجاري به مقوله مسكن چندان مورد توجه قرار نگرفته است.

در واقع اگرچه شهرداري‌ها، همواره از پذيرش تاثير تصميمات و سياست‌هايشان بر قيمت مسكن سرباز زده‌اند اما طبق نظر كارشناسان و برآوردهاي صورت گرفته نقش مستقيمي در افزايش قيمت مسكن داشته و دارند.

مدل درآمدي و نگاه تجاري كه شهرداري‌ها به حوزه ساخت و ساز مسكن دارند موجب شده تا به صورت مستقيم و غير مستقيم در افزايش قيمت مسكن تأثير قابل توجهي داشته باشند و تا زماني كه شهرداري‌ها وابسته به درآمد حاصل از صدور پروانه ساختماني هستند، هزينه‌هاي ساخت مسكن هم افزايشي خواهد بود، چون بخش مهمي از هزينه‌هاي ساخت و ساز در شهرها به دليل صورت‌حساب‌هاي شهرداري است.

اما تاثير ديگري كه شهرداري بر افزايش قيمت ملك دارد مربوط به تراكم فروشي است، ‌شهرداري‌ها با فروش تراكم سبب رشد قيمت مسكن در نقاط مختلف مي‌شوند و اين در حالي است كه زير بار هيچ‌گونه مسووليتي در قبال كمبود مسكن يا قيمت بالاي آن نمي‌روند.

در همين راستا، فرشيد ايلاتي كارشناس مسكن و شهرسازي با بيان اينكه شهرداري‌ها يكي از مداخله‌‌گران اصلي قيمت مسكن در ايران هستند، مي‌گويد: در عين حال شهرداري‌ها به عنوان يك بازيگر اصلي حوزه زمين و مسكن، كمترين مسووليت‌ها را مي‌پذيرند.

به گزارش تسنيم، ايلاتي با بيان اينكه سهم زمين از قيمت تمام شده مسكن در برخي مناطق تهران به 90 درصد هم مي‌رسد، اظهار كرد: اگر با يك سري راهكارها بتوانيم قيمت زمين را كاهش دهيم به تبع آن قيمت مسكن كاهش مي‌يابد.

او با اشاره به اينكه در برنامه هفتم توسعه احكام خوبي را براي توسعه افقي شهرها داريم، يادآور مي‌شود: متناسب با رشد جمعيت در شهرها، توسعه افقي روي نداده است. به عنوان مثال در شهر تهران طي 3 دهه اخير جمعيت حدود 2.5 برابر شده، اما مساحت اين شهر ثابت مانده است. اين مساله باعث افزايش تراكم جمعيتي شده كه يكي از معضلات اين اتفاق افزايش آلودگي هوا و ترافيك است.

كارشناس مسكن و شهرسازي اظهار مي‌كند: بايد با الحاق زمين‌هاي جديد به شهرها و توسعه ساخت و ساز بتوانيم توليد مسكن كرده و قيمت‌ها را كاهش دهیم.

به گفته ايلاتي، شهرداري‌ها به عنوان يك بازيگر اصلي حوزه زمين و مسكن بيشترين مداخلات را در حوزه بازار زمين و مسكن دارند و كمترين مسووليت‌ها را مي‌پذيرند.

او بيان مي‌كند: در بحث قوانين، هيچ مسووليتي براي شهرداري‌ها در حوزه قيمت مسكن تعريف نشده است، يا اينكه در رابطه با موجودي، تقاضا و عرضه مسكن هيچ مسووليتي براي شهرداري‌ها تعريف نشده است.

ايلاتي تاكيد مي‌كند: اين در حالي است كه يكي از مداخله‌‌گران اصلي قيمت مسكن در ايران، شهرداري‌ها هستند. چرا به سمت تراكم‌فروشي رفته‌ايم، چون اجازه توسعه افقي شهر را نداريم. اين مساله تبديل به بهانه‌اي براي شهرداري‌ها شده تا از محل فروش طبقات شهري، درآمد تعريف كند.

اين كارشناس مسكن اضافه مي‌كند: در توسعه عمومي بايد زيرساخت‌ها و سرانه‌هاي شهري در نظر گرفته شود. نمي‌توانيم 10 برج را كنار هم بسازيم به اين بهانه كه مسكن توليد مي‌شود.

جبران كسري بودجه با تراكم فروشي

در شرايطي كه منبع اصلي درآمد شهرداري‌ها حاصل از صدور پروانه و تراكم فروشي است، به گفته ايرج رهبر عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، شهرداري با تراكم فروشي به دنبال جبران كسري بودجه است. او مي‌گويد: شهرداري‌ها عوارض متعددي را در نظر گرفته و در واقع هزينه‌هاي مختلفي از جمله آتش نشاني، نقشه‌برداري، تفكيك پروژه در پايان كار و هزينه‌هاي ناظر را دارند كه مجموع اينها رقم بالايي مي‌شود.

رهبر اضافه مي‌كند: اين در حالي است كه شهرداري‌ها درآمد پايداري نداشته و بودجه‌اي نيز براي آنها از سوي دولت تعريف نشده بر همين اساس با ساخت و ساز و تراكم فروشي سعي مي‌كنند تا اين كسري خود را جبران كنند و در واقع كمبود هزينه‌اي خود را از اين طريق كه در نهايت سبب بالا رفتن قيمت مسكن از يك سو و لطمه خوردن به انگيزه ساخت و ساز مي‌شود را جبران كنند.

عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بيان مي‌كند: چنين اقداماتي علاوه بر بالا رفتن قيمت مسكن و بي‌انگيزه شدن در ساخت و ساز شغل‌هايي را نيز كه با هر ساختمان‌سازي ايجاد مي‌شوند تحت تأثير قرار مي‌دهند.

او معتقد است: اگر دولت بودجه‌اي را تأمين كند تا شهرداري‌ها ديگر عوارض ساخت و ساز را دريافت نكنند، به نفع كل اقتصاد كشور خواهد بود.

درواقع شهرداري‌ها به‌واسطه مديريت شهري و فروش تراكم عامل اصلي افزايش قيمت زمين در تمام شهرها به خصوص در تهران هستند، و حتي برخي كارشناسان و فعالان حوزه مسكن معتقدند كه عامل اصلي افزايش قيمت زمين به دليل سياست‌ها و برنامه‌ريزي‌هاي، شهرداري است. اقدامات شهرداري از يك سو سبب از بين رفتن اصول شهرسازي و معماري شده و از سوي ديگر عامل افزايش قيمت زمين به دليل همين برنامه‌ها هستند، شهرداري‌ها فقط به دنبال تراكم فروشي بوده و به الگوي ساخت و اينكه خانه‌اي كه ساخته مي‌شود متناسب با توان اقتصادي خانوارها است يا خير، كاري ندارند.

به عبارتي علاوه بر تاثير انحصار زمين توسط دولت بر افزايش قيمت ملك؛ تراكم فروشي و افزايش مداوم نرخ صدور پروانه‌هاي ساختماني توسط شهرداري‌ها، از مهم‌ترين عوامل اثرگذار بر قيمت مسكن هستند، كه براي فاكتور اول دولت و نهادهاي دولتي بايد هرچه سريع‌تر به تكاليف قانوني خود عمل كنند و زمين‌هاي احتكار شده را براي ساخت مسكن در اختيار مردم قرار دهند.

براي حل مشكل دوم، پيشنهاد مي‌شود كه قوانين جدي‌تر براي تعيين عوارض صدور پروانه ساختمان رقم بخورد، و با صدور مجوز ساخت و ساز افقي در شهرها يا ايجاد درآمدهاي پايدار براي شهرداري‌ها، مانع از تراكم فروشي و افزايش قيمت مسكن باشيم.