تاثير جهش جمعيتي دهه 60 بر افزايش قيمت مسكن
اگرچه طي سه دهه اخير، طرح‌هاي بسياري از سوي دولت‌ها براي رونق بازار مسكن مطرح شده، اما با وجود اين حجم از ايده‌پردازي‌هاي متفاوت و حتي متضاد، بحران مسكن هر ساله جدي و جدي‌تر شده است.
اگرچه طي سه دهه اخير، طرح‌هاي بسياري از سوي دولت‌ها براي رونق بازار مسكن مطرح شده، اما با وجود اين حجم از ايده‌پردازي‌هاي متفاوت و حتي متضاد، بحران مسكن هر ساله جدي و جدي‌تر شده است.
در دهه 70 طرح زمين شهري، در دهه 80 ايده مسكن اجازه به‌شرط تمليك، سپس مسكن مهر در دهه 90، پروژه مسكن اجتماعي در دولت روحاني و در دولت سيزدهم هم وعده ساخت يك ميليون مسكن به صورت سالانه مطرح شد اما هيچ كدام از اين طرح‌ها نتوانسته كمك چنداني بر حل بحران مسكن كند. در شرايطي كه در بسياري از كشورهاي جهان حتي كشورهاي در حال توسعه، مشكل دسترسي به مسكن تقريبا حل شده است و خانواده‌ها بين 10 تا 15 درصد از درآمد خود را به مسكن اختصاص مي‌دهند، اما اين مساله در بازار مسكن ايران حل نشده باقي مانده است و در حال حاضر بين 40 تا 60 درصد از بودجه خانوارهاي ايراني، به مسكن اختصاص مي‌يابد و اين يعني بحران مسكن، ضمن اينكه به مشكلاتي مانند حاشيه‌نشيني هم دامن زده است. برخي كارشناسان معتقدند كه دليل اصلي بحران مسكن در كشور مرتبط به حضور دلالان و واسطه‌ها است، ضمن اينكه پتانسيلي كه در خود املاك وجود دارد، آن را تبديل به يك كالاي سرمايه‌اي كرده است. اما كارشناسان ديگر معتقدند كه كمبود مسكن و افزايش نرخ ارز در جهش‌هاي متعدد قيمت مسكن و ايجاد چالش در اين بخش موثر بوده‌اند. در اين ميان، يكي از دلايلي كه كمتر به آن توجه شده است، افزايش چشمگير جمعيت بين سال‌هاي 55 تا 65است، اين افزايش بدين معنا بود كه در سال‌ها 80 تا 90 با هجوم جمعيتي مواجه مي‌شويم كه به سمت بازار مسكن روانه مي‌شوند و شايد همين امر مهم‌ترين دليل جهش بي‌سابقه قيمت مسكن در سال‌ها 85 و 91 بود. در همين راستا هوشنگ فروغمند اعرابي، كارشناس مسكن مي‌گويد: رشد جمعيت شهري در ايران جهش ناپايداري ايجاد كرد، ضمن اينكه مهاجرت به شهرها و افزايش تقاضا براي مسكن، منجر به افزايش ساخت‌وساز شد. اعرابي مي‌افزايد: بااين‌حال، اين رشد همراه با برنامه‌ريزي مناسب براي تقسيم‌بندي فعاليت‌ها نبود. در نتيجه، مناطق اقتصادي شهري مانند تهران تقسيم‌بندي شدند و محلات بر اساس طبقات اقتصادي-اجتماعي شكل گرفتند. اين روند، برخلاف گذشته، تنوع اجتماعي و اقتصادي محلات را كاهش داد. به گفته او، رشد جمعيت به‌طور مستقيم باعث افزايش تقاضا براي مسكن مي‌شود و اين افزايش تقاضا، مي‌تواند تأثيرات مختلفي بر بازار املاك داشته باشد. اين كارشناس مسكن اظهار مي‌كند: با افزايش تقاضا و محدوديت در عرضه قيمت مسكن به سرعت افزايش مي‌يابد. اين رشد قيمت مي‌تواند موجب كاهش دسترسي به مسكن مقرون به صرفه براي اقشار كم درآمد و متوسط جامعه شود.
رشد جمعيت بدون برنامه‌ريزي
اعرابي بيان مي‌كند: افزايش شهرنشيني در ايران طي چند دهه گذشته منجر به رشد سريع جمعيت شهري و افزايش تقاضاي مسكن و قيمت آن شده است. او ادامه مي‌دهد: اين رشد اغلب بدون برنامه‌ريزي مناسب اتفاق افتاده و باعث جهش قيمت مسكن، گسترش مناطق حاشيه‌نشين، و كاهش كيفيت زندگي شهري شده است. اين كارشناس بخش مسكن اظهار مي‌كند: تمركز سياست‌گذاري‌ها بيشتر بر توليد مسكن بوده و به مسائل كيفي مانند زيرساخت‌ها، خدمات شهري، و محيط زندگي كمتر توجه شده است. اعرابي معتقد است: براي حل اين چالش‌ها، توجه به تجربه‌هاي جهاني، بهبود زيرساخت‌ها، و سياست‌هاي جامع ضروري است. اين پديده به‌ويژه در شهرهاي بزرگ، مانند تهران، رشد سريعي داشته و در كنار مسائل جمعيتي، اقتصادي و اجتماعي، چالش‌هاي زيادي ايجاد كرده است. اين كارشناس مسكن، مي‌گويد: توسعه شهرنشيني در ذهن عموم مردم بيشتر به معناي گسترش جغرافيايي شهرها تعبير مي‌شود، اما در مطالعات شهرسازي و معماري، تمركز بر كيفيت زندگي شهري اهميت بيشتري پيدا كرده است. اعرابي ادامه مي‌دهد: در كشورهاي پيشرفته، توجه به تجربه كيفي شهروندان در شهرها اولويت دارد، ولي در ايران، رشد جمعيتي سريع و بدون برنامه، مساله اصلي بوده است. پس از انقلاب اسلامي و به‌ويژه پس از پايان جنگ تحميلي، مهاجرت گسترده از روستاها به شهرها به دليل فرصت‌هاي شغلي و شرايط زندگي بهتر شكل گرفت.
رشد حاشيه‌نشيني
ريشه در ضعف مديريت شهرها دارد
مشكل ديگري كه افزايش بي‌برنامه جمعيت در كشور ايجاد كرده است، بحث حاشيه نشيني است. اين كارشناس مسكن، بيان مي‌كند: رشد حاشيه‌نشيني در ايران عمدتاً ناشي از بي‌برنامگي در مديريت اطراف شهرها بوده است. او مي‌افزايد: مهاجرت‌هاي بدون برنامه به اطراف شهرها، ايجاد سكونتگاه‌هاي غيررسمي را به دنبال داشته است. اين مناطق اغلب فاقد امكانات زيرساختي و خدماتي مانند مدارس، بيمارستان‌ها، و جاده هستند و مشكلاتي چون افزايش ترافيك و سرباري بر امكانات شهري ايجاد كرده‌اند. به گفته اين كارشناس مسكن، كشورهاي پيشرفته مانند انگلستان، با ايجاد حلقه‌هاي برنامه‌ريزي شده در اطراف شهرها، از رشد بي‌رويه حاشيه‌نشيني جلوگيري كرده‌اند. در ايران نيز، سياست‌هايي مانند بازآفريني شهري كه به همه ابعاد شهرنشيني از جمله شغل، آموزش، و بهداشت توجه دارد، مي‌تواند تأثيرگذار باشد. اما اين سياست‌ها نيازمند نگاه جامع و هماهنگي ميان نهادها است. اعرابي معتقد است: مساله شهرنشيني و مسكن در ايران نتيجه سياست‌گذاري‌هاي ناهماهنگ، رشد جمعيتي سريع و تمركز بر توليد به جاي كيفيت است. براي رفع اين چالش‌ها، بايد از تجربيات جهاني بهره گرفت. او اضافه مي‌كند: سياست‌هاي موثر در زمينه مديريت عرضه و تقاضاي مسكن، ارتقاي كيفيت زندگي شهري و كاهش مشكلات حاشيه‌نشيني را اجرايي كرد. بهبود زيرساخت‌ها، سياست‌هاي حمايتي و افزايش آگاهي عمومي نيز مي‌تواند در اين مسير كمك كند.
نگاه توليدمحور به مسكن، نگاه درستي نيست
او با انتقاد به نگاه توليدمحور به مسكن، ادامه مي‌دهد: در سياست‌گذاري‌هاي ايران، مسكن بيشتر به عنوان يك كالاي اقتصادي ديده شده است. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، نظارت بر عرضه و كيفيت مسكن به تازگي مورد توجه قرار گرفته است، اما همچنان بر توليد بيشتر تمركز مي‌شود. بهبود كيفيت زندگي شهري، اجاره‌داري حرفه‌اي، و توجه به جنبه‌هاي فرهنگي و قومي از جمله مسائلي هستند كه بايد به آنها رسيدگي شود.» اعرابي اظهار مي‌كند: روند رشد شهرنشيني در ايران در مقايسه با كشورهاي ديگر، ويژگي‌هاي خاص خود را دارد. در كشورهاي پيشرفته، سياست‌هاي حمايتي در زمينه عرضه و تقاضاي مسكن بدون اعمال كنترل مستقيم بر قيمت اجرا مي‌شود. او تصريح مي‌كند: هدف در اين كشورها، ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا و دسترسي عموم مردم به مسكن باكيفيت و قيمتي مناسب است، اما در ايران، برنامه‌ريزي‌هاي موازي و ناهماهنگ باعث تشديد مشكلات شده است.
تداوم شيوه ساخت سنتي مسكن در ايران
يكي از انتقادهاي كارشناسان صنعت ساخت و ساز مسكن به تداوم شيوه ساخت سنتي مسكن در ايران است و اين درحالي است كه شيوه‌هاي سنتي در ساخت و سازها جوابگو نيست. اعرابي در خصوص مسائل ساخت‌وساز مسكن در ايران اظهار مي‌كند: ساخت مسكن در ايران به دليل روش‌هاي سنتي و زمان‌بر بودن فرايند ساخت‌وساز، قادر به پاسخگويي به تقاضاي سريع شهري نيست. مهاجرت‌ها و رشد سريع تقاضا، به كمبود مسكن و افزايش قيمت منجر شده است. او ادامه مي‌دهد: اين موضوع نه تنها كيفيت زندگي شهري را پايين آورده، بلكه گسترش حاشيه‌نشيني را نيز در پي داشته است. اين اظهارات در شرايطي مطرح مي‌شود كه حاشيه‌نشيني در سال‌هاي اخير همواره يكي از چالش‌هاي حوزه شهرنشيني بوده است و تورم مسكن و نبود سياست‌هاي درست در سال‌هاي گذشته بر گسترش آن دامن زده و در حال حاضر به يكي از مسائل بحراني در زمينه اسكان مردم تبديل شده است. بر اساس گزارشي كه مركز پژوهش‌هاي مجلس منتشر كرده، بي‌توجهي سياست‌گذاران به امر حاشيه‌نشيني از ضعف‌هاي اصلي در اين زمينه بوده و نمود اين بي‌توجهي در برنامه‌هاي توسعه كاملا مشهود است.