مسكن 25 متري در آستانه اجرايي شدن
با توجه به وضعيت بازار و طبق گفته فعالان صنعت ساختمان، به نظر مي‌رسد رونق مسكن در بازار مسكن به نوعي اميد واهي است، زيرا از يك سو سرمايه‌گذاران به دليل عدم گردش سرمايه در بازار مسكن، رغبتي براي سرمايه‌گذاري ندارند و از سوي ديگر بازارهاي موازي به‌طور جدي در حال رقابت با بازار مسكن هستند، اما دولت در زمينه تنظيم‌گري بازار مسكن نقش پررنگي را بايد ايفا كند.
با توجه به وضعيت بازار و طبق گفته فعالان صنعت ساختمان، به نظر مي‌رسد رونق مسكن در بازار مسكن به نوعي اميد واهي است، زيرا از يك سو سرمايه‌گذاران به دليل عدم گردش سرمايه در بازار مسكن، رغبتي براي سرمايه‌گذاري ندارند و از سوي ديگر بازارهاي موازي به‌طور جدي در حال رقابت با بازار مسكن هستند، اما دولت در زمينه تنظيم‌گري بازار مسكن نقش پررنگي را بايد ايفا كند. در اين ميان در حالي مسوولان وزارت راه و شهرسازي در چند مرحله صدور مجوز براي مسكن ۲۵ متري را تكذيب كرده‌اند كه مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني گفت اين واحدها تا ۴۸ ماه آينده تحويل مي‌شود.
بازار مسكن تحت تأثير عوامل متعددي قرار دارد كه از مهم‌ترين آنها، توازن ميان عرضه و تقاضا است، درحالي كه با توجه به وضعيت فعلي بازار مسكن تقاضاي واقعي به‌ندرت در بازار ديده مي‌شود و همين مساله موجب كمبود، ركود و كاهش تعداد معاملات در اين بازار شده است. البته مشاورين املاك نيز تداوم ركود تورمي در بازار مسكن تاكيد دارند و مي‌گويند: در هفته‌هاي اخير روند معاملات در بازار مسكن با تغييري مواجه نبوده و نشانه‌هايي مبني بر رونق در اين بازار مشاهده نمي‌شود.» همچنين وضعيت بازار مسكن حاكي از آن است كه قدرت خريد مستأجران با كاهش مواجه شده است، البته توان مالي عموم مردم پاسخگوي اقساط وام خريد مسكن نيست، اما نكته حائز اهميت اينجاست كه حتي اگر مستأجر توان بازپرداخت وام مذكور را داشته باشد، دردي از آن دوا نخواهد شد، زيرا وام‌هاي مسكن تنها كفاف خريد ۸ تا ۱۰ متر مسكن را مي‌دهند. به نظر مي‌رسد، بي‌توجهي مجلس به موضوع مسكن مي‌تواند تبعات اجتماعي شديدي را در آينده نه چندان دور در پي داشته باشد. كوچك‌شدن بخش ساختمان باعث افت سهم آن از توليد ناخالص داخلي شده و اين سهم در ابتداي دهه ۹۰ رقمي معادل ۶.۸ درصد بود، اما در نيمه نخست سال جاري اين عدد به ۳.۶ درصد كاهش يافته است.
حضور بانك‌ها در بخش مسكن پررنگ نيست
در همين راستا، داوود بيگي‌نژاد نايب‌رييس اتحاديه املاك در گفت‌وگو با مهر اظهار كرد: ركود تورمي در بازار اجاره‌بها، خريد و فروش مسكن حاكم است؛ البته ركود در بازارهاي موازي ديگر نيز وجود دارد اما به‌طور كلي خريداري در بازار خريد و فروش مسكن نيست. وي افزود: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالي مستأجران همسو نيست و با توجه به رشد قيمت‌ها در بازار اجاره، خريد و فروش مستأجران ديگر به خريد خانه فكر نمي‌كنند، زيرا با مبالغ آنها فاصله زيادي دارد. به‌طور مثال پول رهن برخي از آپارتمان‌هاي تهران مطابق قيمت خريد چند سال گذشته همان واحد مسكوني است. نايب‌رييس اتحاديه املاك با اشاره به قانون پيش فروش مسكن در دهه ۹۰ تاكيد كرد: قانون پيش فروش مسكن در ابتداي دهه ۹۰ تصويب شد، كه اگر اين قانون اجرايي مي‌شد عملاً گردش مالي كه به واسطه اين قانون اتفاق مي‌افتاد، موجب توليد مسكن مي‌شد اما در حال حاضر با توجه به اينكه امكان ثبت قرارداد پيش‌نويس توسط مشاوران املاك نيست، قراردادهاي پنهاني بين عموم مردم افزايش يافته، كه قطعاً نه به نفع مردم خواهد بود و نه نفع حاكميت. وي يادآور شد: از سال‌هاي گذشته كم‌كاري بانك در زمينه ارايه تسهيلات به قشر كرايه نشين براي خريد ملك پررنگ و واضح است؛ بر همين اساس انتظار مي‌رود دولت براي انجام تعهدات مسكني خود در راستاي قانون جهش توليد مسكن، بازنگري جدي در عملكرد اعطاي وام تسهيلات مسكن بانك‌ها داشته باشد، زيرا بخش گسترده‌اي از خانه‌دار شدن واجدين شرايط در گرو بانك‌ها است و از سوي ديگر منابع اصلي كشور در اختيار بانك‌ها قرار دارد. يگي‌نژاد در پايان گفت: به نظر مي‌رسد، طبق سنوات گذشته در هفته‌هاي پاياني سال رفت و آمد در بازار مسكن افزايش يابد، زيرا طبق عادت خانوارها در پايان هرسال تصميم به خريد ملك يا آپارتمان بزرگ‌تر مي‌گيرند.
راهكار اضطراري دولت
براي ساماندهي بازار مسكن چيست؟
در حال حاضر مسكن يكي از بحراني‌ترين نيازهاي كشور به شمار مي‌رود، كاهش چشمگير قدرت خريد ملكي كرايه‌نشين موجب افزايش مهاجرت معكوس به روستاها و حاشيه كلان‌شهرها شده است، اما بر اساس قانون وظيفه اصلي پاسخگويي به نياز مسكني كشور برعهده وزارت راه و شهرسازي خواهد بود، زيرا تكميل و عرضه واحدهاي حمايتي به بازار مسكن تأثير پررنگي در كاهش قيمت‌ها خواهد داشت. نكته حائز اهميت اينجاست كه تكميل و عرضه واحدهاي حمايتي به تنهايي پاسخگوي شرايط فعلي بازار مسكن نخواهد بود، بر همين اساس دولت و وزارتخانه راه و شهرسازي بايد سياست‌هاي ديگر از جمله كنترل وضعيت بازار اجاره‌بها را در دستور كار جدي خود قرار دهند.
«واحدهاي حمايتي» مشكل مسكن را حل نمي‌كند
عرضه «واحدهاي حمايتي» به تنهايي پاسخگوي شرايط فعلي بازار مسكن نخواهد بود، دولت و وزارت راه و شهرسازي بايد سياست‌هاي ديگر از جمله كنترل وضعيت بازار اجاره‌بها را در دستور كار خود قرار دهند. طبق داده‌هاي مركز آمار ايران، در بخش مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوخت‌ها، تورم نقطه به نقطه ۳۸ درصد و نرخ تورم سالانه ۴۰.۷ درصد افزايش يافته و به عبارت ديگر صدرنشين جدول تأثيرگذاري بر تورم آذرماه بودند. همچنين اقلام اعلام شده يكي از نيازهاي ابتدايي و اساسي خانوارها به شمار مي‌رود. همچنين در بخش اجاره مسكن تورم نقطه به نقطه هم ۳۸.۲ درصد افزايش يافته و نرخ تورم سالانه (يك‌سال منتهي به آذرماه سال ۱۴۰۳) اجاره مسكن ۴۱.۵ درصد بوده است، نكته قابل توجه اينجاست كه دهك‌هاي مختلف، به‌ويژه دهك‌هاي كم‌درآمد بخش قابل‌توجهي از هزينه‌هاي خود را صرف «مسكن» مي‌كنند.
سنگيني بار مسكن در سبد هزينه‌هاي خانوار
بر همين اساس رشد قيمت‌ها در بخش اجاره‌بها و هزينه‌هاي انرژي، فشار سنگيني را بر بودجه خانواده‌ها وارد مي‌كند، اما رشد قيمت ملك در حالي است كه بازار مسكن از انتهاي سال گذشته تا به امروز در ركود قرار دارد و به عبارت ديگر بازار مسكن وارد وضعيت «ركود تورمي» شده است. طبق گفته كارشناسان بازار مسكن، بازار اجاره‌بها در وضعيت اضطراري قرار دارد، از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ تعداد خانوارهاي مستأجري كه درگير فقر شده‌اند ۱۰ درصد افزايش پيدا كرده است و در سال ۱۴۰۲ مستأجران ۲۴۰ هزار ميليارد تومان اجاره‌بها پرداخت كردند، بنابراين در چنين وضعيتي دولت بايد قانون كنترل بازار اجاره‌بها را به صورت حداكثري اجرا كند. از طرف ديگر طرح ساخت مسكن 25 متري در ايران كه با هدف تأمين مسكن ارزان‌قيمت براي اقشار كم‌درآمد مطرح شد، اما با انتقادات گسترده‌اي از سوي مسوولان و كارشناسان مواجه شده است. بسياري معتقدند اين واحدها با فرهنگ ايراني-اسلامي سازگار نيستند و ممكن است به تضعيف نهاد خانواده و افزايش مشكلات اجتماعي منجر شود. وزارت راه و شهرسازي نيز با اين طرح مخالفت و اعلام كرده كه هيچ مجوزي براي ساخت واحدهاي 25 متري صادر نخواهد شد. اين در حالي است كه متولي اين طرح 10 شهريور 1403 طي مراسمي در ماهدشت كرج كلنگ ساخت 3300 واحد 25 متري را به زمين زد. بلافاصله مديركل وقت راه و شهرسازي استان البرز به اين اقدام واكنش نشان داد و تاكيد كرد: اخباري مبني بر اجراي طرح ساخت خانه‌هاي كوچك با متراژ 25 متر مربع كه پيش از اين نيز چندين بار مطرح شده به گوش مي‌رسد كه وزارت راه و شهرسازي و اداره‌كل مستقر در استان در اين خصوص شفاف اظهارنظر كرده است. محمدرضا صابري با يادآوري اينكه مخالفت شديد وزارتخانه و اداره‌كل راه و شهرسازي استان البرز پيش از اين نيز به‌طور قاطع مطرح شده است، افزود: هيچگونه مجوزي از سوي اين وزارتخانه و اداره كل راه و شهرسازي براي ساخت مسكن‌هايي با متراژ 25 مترمربع در هيچ برهه زماني صادر نشده و از اين پس نيز صادر نخواهد شد. وي با بيان اينكه تعريف چنين پروژه‌اي خارج از ضوابط و چارچوب قانون و اهداف وزارت راه و شهرسازي است، اضافه كرد: در ساخت مسكن حفظ كرامت انساني مردم به‌صورت ويژه مدنظر قرار دارد و تحت هيچ شرايطي از اين رويكرد عقب‌نشيني نخواهيم كرد. مديركل سابق راه و شهرسازي استان البرز بيان كرد: تعريف پروژه‌هاي مسكن‌سازي طبق ضوابط و استانداردهاي تعريف شده و وزارت راه و شهرسازي است كه در اين ميان حفظ كرامت و شأنيت افراد لحاظ مي‌شود. از اين رو هيچگونه مجوزي براي احداث واحدهاي مسكوني 25 مترمربعي طبق قانون صادر نخواهد شد.
مسكن 25 متري در مرحله صدور پروانه
در حالي حدود 4 ماه از اين اظهارنظر صريح مي‌گذرد كه مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران آخرين وضعيت ساخت واحدهاي 25 متري را تشريح كرده است. وي با يادآوري اينكه 3300 واحد در فاز اول كلنگ‌زني شد، افزود: 2 سال قبل هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكن 25 متري 20 تا 22 ميليون تومان بود كه اوايل امسال به متري 30 ميليون افزايش يافت. وي تصريح كرد: بر اساس واقعيت‌هاي بازار برآوردها نشان مي‌دهد ساخت هرمتر واحد مسكن اقتصادي (مسكن 25 متري) 40 تا 45 ميليون تومان هزينه دارد. وي با پيش‌بيني اينكه به دليل تاثيرگذاري بازار ارز بر نرخ‌ها، قيمت تمام شده مسكن با جهش زيادي همراه است، مدعي شد: اولين پروژه مسكن 25 متري در مرحله صدور پروانه ساختماني است كه 8 تا 10 ماه زمان مي‌برد.در حال حاضر تجهيز كارگاه و مراحل اوليه خاك‌برداري انجام شده است. اين واحدها از 48 ماه آينده تحويل خواهد شد. به گزارش تسنيم، مشخص نيست با وجود عدم صدور مجوز از سوي وزارت راه و شهرسازي و اداره راه و شهرسازي استان البرز، چگونه ساخت مسكن 25 متري آنهم در حجم 3300 واحد ادامه دارد. پرسش‌هاي متعددي در اين زمينه وجود دارد كه لازم است مسوولان مربوطه در راستاي شفاف‌سازي نسبت به اطلاع‌رساني آن اقدام كنند. لازم به يادآوري است مردادماه سال گذشته و پس از مطرح شدن چندباره مسكن 25 متري وزارت راه و شهرسازي در اطلاعيه‌اي اعلام كرد: « وزارت راه و شهرسازي نه تنها چنين طرحي را ارايه نكرده است بلكه طرح‌هاي خارج از دولت در خصوص خانه‌هاي 25 متري را تاييد هم نمي‌كند. نظرات، طرح‌ها و پيشنهادات مديران و مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي در خصوص مسكن به‌طور روزانه در پايگاه خبري اين وزارتخانه منتشر مي‌شود و قابل استفاده براي اصحاب رسانه و عموم شهروندان است لذا هرگونه نظر و طرح خارج از اين مسير، مورد تاييد اين وزارتخانه نيست. دولت همواره موضوع مسكن را در اولويت برنامه‌هاي اجرايي و پروژه‌هاي در حال انجام خود دارد و طرح و پيشنهادات خود را بعد از طي مراحل كارشناسي و فني از مجاري معتبر و رسمي اعلام مي‌كند.» گرچه طرح ساخت واحدهاي مسكوني 25 متري با شعار تأمين مسكن ارزان‌قيمت براي اقشار كم‌درآمد مطرح شد، اما آيا اين طرح مي‌تواند راه‌حلي عملي براي بحران مسكن باشد؟ بسياري از كارشناسان و مسوولان معتقدند اين ايده نه تنها بحران مسكن را حل نمي‌كند، بلكه مي‌تواند به بحران‌هاي اجتماعي و فرهنگي جديدي دامن بزند.
سهم ۹۹،۹ درصدي بخش خصوصي از ساخت مسكن در كشور
از طرفي بر اساس اعلام مركز آمار ايران كل سرمايه‌گذاري انجام شده توسط بخش خصوصي و تعاوني در سال 1400 براي 364608 ساختمان (احداث و افزايش بنا)، برابر با 452 همت (هزار ميليارد تومان) است كه به‌طور متوسط براي هر ساختمان در سال 1400 تقريبا معادل 1.2 ميليارد تومان هزينه يا سرمايه‌گذاري صورت گرفته است. سرمايه‌گذاري بخش خصوصي و تعاوني در بخش احداث ساختمان در سال 1400 براي 345165 ساختمان احداثي، تقريباً برابر با 443 همت (هزار ميليارد تومان) است كه از اين مقدار 339 همت (76.4 درصد) مربوط به ساختمان‌هاي نيمه‌تمام و تقريبا 104 همت (23.6 درصد) مربوط به ساختمان‌هاي تكميل شده است. همچنين سرمايه‌گذاري انجام شده برحسب كاربري نشان مي‌دهد تقريبا 400 همت (90.2 درصد) مربوط به ساختمان‌هاي مسكوني، حدود 34 همت (7.6 درصد) مربوط به ساختمان‌هاي مسكوني و غيرمسكوني توأم و حدود 9.5 همت (2.2 درصد) مربوط به ساختمان‌هاي غيرمسكوني است. سال 1400، قيمت فروش يك مترمربع زمين ساختمان‌هاي احداث شده به‌طور ميانگين برابر با 108 ميليون ريال و قيمت فروش يك مترمربع زيربناي آنها به‌طور ميانگين برابر با 172 ميليون ريال بوده است. سال 1400، از بين 364608 كارگاه داراي فعاليت ساختماني، نوع فعاليت ساختماني 287190 كارگاه (78/8 درصد) ايجاد بناي جديد، نوع فعاليت ساختماني 57975 كارگاه (15.9 درصد) تجديد بنا و نوع فعاليت ساختماني 19443 كارگاه (5.3 درصد) افزايش بنا در ساختمان موجود، بوده است. از اين تعداد، 29.2 درصد فعاليت خود را تكميل كرده و 70.8 درصد در حال ساخت بوده‌اند. سهم بخش خصوصي از ساخت‌وساز 99.9 درصد و بخش تعاوني 0.1 درصد بوده است.