ثبات قيمت ملك در ماه‌هاي اخير
درحالي كه از شهريور ماه امسال، بانك مركزي گزارشي از تحولات بازار مسكن ارايه نكرده است، اما مشاوران املاك و دلالان بازار ملك معتقدند كه به دليل نزديك شدن به ماه‌هاي پاياني سال، مراجعه خريداران به بازار مسكن افزايش يافته است.
درحالي كه از شهريور ماه امسال، بانك مركزي گزارشي از تحولات بازار مسكن ارايه نكرده است، اما مشاوران املاك و دلالان بازار ملك معتقدند كه به دليل نزديك شدن به ماه‌هاي پاياني سال، مراجعه خريداران به بازار مسكن افزايش يافته است. در اين ميان و با وجود رشد محسوس متقاضيان خريد در بازار ملك، تغيير چنداني از لحاظ قيمت در بازار مسكن ايجاد نشده است. اما اين تمام ماجراي داستان پر فراز و نشيب بازار مسكن نيست، در شرايطي كه متقاضيان خريد مسكن همچون سال‌هاي گذشته در ماه‌هاي پاياني سال به دليل نگراني از افزايش قيمت‌ها در سال آينده، به دنبال خريد ملك مورد نظر خود هستند اما معاملات در بازار ملك، افزايش نيافته است، يعني با وجود افزايش ظاهري تقاضا، قيمت و حجم معاملات تقريبا ثابت مانده است. بررسي تحولات بازار مسكن نشان مي‌دهد كه براساس آخرين آمار منتشر شده از بازار مسكن؛ متوسط قيمت هر متر مسكن در تهران در مردادماه امسال، ۸۸.۵ ميليون تومان و تعداد معاملات ۳۷۰۰ فقره بوده است.
برآوردهاي ميداني در حال حاضر به فاصله پنج ماه از آخرين آمار رسمي گوياي آن است كه ثبات نسبي بر بازار ملك حكمفرما است اما نبود آماري روشن و شفاف از تغييرات قيمت و معاملات، كنشگران اين بازار را در وضعيت سردرگمي قرار داده است.
سوال اين است كه هم‌اكنون بازار مسكن در چه شرايطي به سر مي‌برد؟ و آيا نوسانات بازارهاي موازي شامل ارز و طلا در قيمت مسكن تاثيرگذار بوده است؟
معمولا بازار ملك به عنوان يك بازار ديرپذير از تحولات اقتصادي، ديرتر از ساير بازارها تاثير مي‌گيرد و اصطلاحا چسبندگي قيمتي اين حوزه بيش از ساير بخش‌ها است.
به‌طور معمول عواملي شامل تورم عمومي، تغييرات بازارهاي موازي، نرخ نهاده‌هاي ساختماني، ميزان ساخت و ساز، قدرت خريد طرف تقاضا و تحولات سياسي بر بازار مسكن تاثير مي‌گذارد. مروري بر وضعيت شش متغير مذكور حاكي از آن است كه به جز تورم عمومي كه در ثبات نسبي و البته شكننده‌اي قرار دارد، ساير مولفه‌ها ظرفيت اثرگذاري منفي بر بازار مسكن را دارد. قيمت دلار به عنوان دماسنج وضعيت بازار ارز در يك بازه زماني پنج ماهه از سطح ۶۰ هزار تومان، هم‌اكنون به ۸۰ هزار تومان رسيده و افزايش حدود ۳۳ درصد را نشان مي‌دهد. قيمت نهاده‌هاي ساختماني نيز در تابستان امسال در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته ۲۷ درصد رشد داشته است. ميزان ساخت و ساز نيز به هدف مورد نظر دولت قبل براي ساخت يك ميليون خانه در سال، نزديك هم نشد و طبق آمار در سه سال گذشته تنها ۶۳۹ هزار واحد مسكوني تكميل شد. در همين راستا، چندي پيش نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك گفت: هم‌اكنون تغيير قيمتي محسوسي مشاهده نمي‌شود. اما تصور عمومي اين است كه بازار مسكن مطمئن‌ترين بازار براي سرمايه‌گذاري و مصون ماندن از تورم است.
بررسي تاثير خريدهاي مصرفي بر بازار ملك
از طرف ديگر قدرت خريد طرف تقاضا به عنوان يك ظرفيت كه مي‌تواند اثر كاهشي يا افزايشي بر بازار ملك داشته باشد در سطح بسيار پاييني قرار دارد و بعيد است از ناحيه خريدهاي مصرفي اثر تورمي بر بازار ملك ايجاد شود.
در اين ميان تحولات سياسي و منطقه‌اي نيز شامل انتخابات رياست‌جمهوري امريكا و سقوط بشار اسد علي‌رغم انتظارات، اثر چنداني بر بازار مسكن در ايران ايجاد نكرد.
با توجه به شرايط موجود و نبود اطلاعات رسمي قيمتي، براي آگاهي از وضعيت بازار مسكن بايد به برآوردهاي ميداني از مشاوران املاك و آگهي‌هاي ملكي بسنده كرد. فعالان بازار ملك مي‌گويند تغيير معناداري به لحاظ قيمتي در بازار مسكن ايجاد نشده اما ميزان مراجعات افزايش يافته است.
بررسي آگهي‌هاي فروش مسكن نيز نشان مي‌دهد سطوح قيمتي تغيير چنداني با اوايل سال جاري نداشته است.
داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره آخرين وضعيت بازار مسكن شهر تهران به ايسنا مي‌گويد: مراجعات نسبت به ماه گذشته افزايش يافته است. ماه‌هاي آخر سال هميشه اينطور بوده كه مردم تمايل بيشتري براي خريد مسكن دارند. در حال حاضر نيز مراجعه براي خريد آپارتمان هاي مرغوب با متراژ بالا يك مقدار بيشتر شده است. بعيد نيست كه اين ترددها منجر به عقد قرارداد شود.
او مي‌افزايد: اين نشان مي‌دهد بازار مسكن احتمالا مي‌خواهد براي خودش زمينه جذب سرمايه را فراهم كند. البته افزايش مراجعات منجر به افزايش قيمت نشده است؛ زيرا تعداد واحدهايي كه براي عرضه داريم متناسب با تعداد مراجعات است.
نايب‌رييس اتحاديه املاك تصريح مي‌كند: به نظرم كساني كه الان ملك مي‌خرند نسبت به كساني كه تعلل مي‌كند يك قدم جلوتر هستند و مي‌توانند به تورم احتمالي آينده غلبه كنند. به خصوص كه برخي فروشندگان براي دستيابي به نقدينگي، واحد مسكوني خود را زير قيمت عرضه كرده‌اند. آخر سال معمولا سازنده‌ها براي اينكه با مجري‌ها تسويه كنند مقداري در فروش نرمش دارند.
بيگي‌نژاد درباره احتمال افزايش تورم بازار مسكن مي‌گويد: هم‌اكنون تغيير قيمتي محسوسي مشاهده نمي‌شود. اما در نهايت نقدينگي تمام بازارهاي ديگر جذب بازار ملك مي‌شود. رفتار مردم هم در سال‌هاي گذشته اين را تاييد كرده است.
به گفته او زيرا تصور عمومي اين است كه بازار مسكن مطمئن‌ترين بازار براي سرمايه‌گذاري و مصون ماندن از تورم است. در چند سال اخير كه با هيجانات ارز و طلا مواجه بوديم بازار مسكن معقول و منطقي رفتار كرده اما هركس در اين بازار سرمايه‌گذاري كرده پشيمان نشده است.
نايب‌رييس اتحاديه املاك در پاسخ به اين سوال كه آيا مسكن از افزايش قيمت ارز در ماه‌هاي اخير تاثير گرفته است، ادامه مي‌دهد: اصلا بازار ملك وارد اين هيجان نشد. قيمت‌ها بر اساس همان نرخ‌هاي سابق است. اما قيمت تمام شده ساخت در آينده مي‌تواند بر قيمت مسكن اثرگذار باشد. البته نمي‌توان پيش‌بيني دقيقي از بازار مسكن در سال آينده داشت؛ چرا كه اين بازار در آستانه اثرپذيري از عوامل متعدد اقتصادي و سياسي است كه هركدام مي‌تواند اثر كاهشي يا افزايشي بر آن داشته باشد. گزارش‌هاي رسمي و غيررسمي از بازار ملك حكايت از آن دارد كه سياست‌هاي ارزي در ايران همواره نقش تعيين‌كننده‌اي در بازار مسكن ايفا كرده‌اند. افزايش يا كاهش نرخ ارز مي‌تواند موجب تغييرات گسترده‌اي در قيمت مصالح ساختماني، هزينه‌هاي ساخت و قيمت نهايي مسكن شود.
اين تاثيرات به‌ويژه در شرايطي كه نرخ دلار به‌طور ناگهاني افزايش مي‌يابد، محسوس‌تر است. در چنين مواقعي، هزينه‌هاي ساخت‌وساز به‌دليل واردات مواد اوليه به‌شدت افزايش مي‌يابد، كه اين امر موجب بالا رفتن قيمت مسكن و كاهش توان خريد اقشار مختلف جامعه مي‌شود.
ناگفته نماند كه تلاطم‌هاي ارزي هم موجب ايجاد اختلال در قدرت خريد مسكن مي‌شود. هنگامي كه نرخ ارز به‌طور ناگهاني افزايش مي‌يابد، قيمت تمام‌شده مسكن به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت، به صورت غيرقابل پيش‌بيني بالا مي‌رود.
در اين شرايط، قدرت خريد مردم به‌شدت كاهش مي‌يابد و بسياري از افراد قادر به خريد مسكن با قيمت‌هاي جديد نخواهند بود. در مقابل، در دوران تثبيت نرخ ارز، بازار مسكن ممكن است رونق گيرد و قدرت خريد افزايش يابد، زيرا قيمت‌ها بيشتر به تعادل نزديك مي‌شوند.