تعطيلي املاكی‌ها با ركود مسكن
اگرچه كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند كه از اواسط سال گذشته تاكنون اين بازار با يكي از سنگين‌ترين ركودها دست‌وپنجه نرم مي‌كند اما با اين وجود افزايش مكرر قيمت ملك در سال‌هاي اخير، كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن را به همراه داشته است.
اگرچه كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند كه از اواسط سال گذشته تاكنون اين بازار با يكي از سنگين‌ترين ركودها دست‌وپنجه نرم مي‌كند اما با اين وجود افزايش مكرر قيمت ملك در سال‌هاي اخير، كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن را به همراه داشته است. بررسي گزارش معاملات مسكن حكايت از آن دارد كه در ۵ ماهه نخست سال‌هاي ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ به‌طور ميانگين ۵۰ هزار معامله مسكن در شهر تهران انجام شده و در برخي سال‌ها نيز سقف معاملات ۵ ماهه حتي به حدود ۷۰ هزار فقره نيز نزديك شده است. اين آمار در حالي است كه در پنج ماهه ابتدايي سال‌هاي ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به‌طور ميانگين تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله انجام شده كه حكايت از كاهش ۶۵ درصدي نسبت به ميانگين معاملات دوره ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ دارد. كاهش شديد معاملات مسكن در ۵ماهه نخست امسال اين معاملات را به كف تاريخي قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است. كارشناسان و فعالان بازار مسكن اين بازار درحال حاضر با يكي از سنگين‌ترين ركودها دست‌وپنجه نرم مي‌كند. ركودي كه با افزايش مكرر قيمت ملك در سال‌هاي اخير، كاهش شديد قدرت خريد خريداران مصرفي و وجود نرخ‌هاي بدون ريسك بالا در بازار مثل اوراق دولتي يا صندوق‌هاي درآمد ثابت براي خريداران سرمايه‌اي، تقويت شده و جذابيت مسكن را كمتر كرده است. افت قدرت اقتصادي خريداران مسكن، حجم معاملات را هم به صورت چشمگيري كاهش داده و به تبع آن مشاوران املاك مجبور شدند كه رفته رفته دفاتر خود را جمع كنند چون درآمدي ندارند. در ماه‌هاي اخير به علت كاهش حجم قراردادها و همچنين افزايش هزينه‌هاي جاري، اجاره دفاتر مشاور املاك افزايش يافته است؛ بنابراين هر روز شاهد ابطال جواز توسط مشاوران املاك هستيم. در همين راستا، عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك گفت: دخالت مستقيم دولت در حوزه مسكن طي سه سال گذشته و كاهش قدرت خريد مردم باعث ايجاد ركود در بازار ملك شده و اگر شرايط براي ساخت و ساز بخش خصوصي فراهم نشود همه كارشناسان دنيا هم كه جمع شوند، نمي‌توانند مسكن را از ركود بيرون بياورند. مهدي كرباسيان در گفت‌وگو با ايسنا اظهار كرد: معاملات مسكن در هفته‌هاي اخير رشد چشمگيري نداشته اما رفته رفته كه به عيد نوروز نزديك مي‌شويم تعداد كساني كه براي اطلاع از وضعيت و احيانا خريد مسكن مراجعه مي‌كنند، افزايش مي‌يابد. البته اين موضوع تازه‌اي نيست و پايان هر سال به دليل انتظارات تورمي شاهد آن هستيم. او افزود: هر سال نزديك عيد بازار مسكن حركتي دارد؛ زيرا اين تصور در دهه‌هاي اخير شكل گرفته كه هر سال با تورم ۲۰ تا ۳۰ درصد مواجه مي‌شويم. اين يك عرف شده و به همين خاطر مردم مي‌گويند قبل از عيد خريد خود را انجام بدهيم.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: امسال با افزايش حدود ۳۳ درصدي قيمت ارز مواجه بوديم. طلا و سكه نيز به تبع آن رشد كرد. قيمت نهاده‌هاي ساختماني هم افزايش يافت. همه اين موارد ظرفيت اثرگذاري بر بازار مسكن را دارد. اينكه فعلا قيمت مسكن تغيير نكرده به علت ركود سنگين است. اكنون پول دست مردم نيست و كسي هم كه بخواهد آپارتمان خود را تبديل به احسن كند، نقدينگي ندارد.
ناگفته نماند عمق ركود در بازار مسكن به حدي زياد است كه افزايش قيمت دلار نتوانست قيمت مسكن را افزايش دهد. به‌رغم اينكه به دليل افزايش نرخ دلار هزينه‌هاي ساخت و قيمت تمام شده مسكن بالا رفته اما قيمت‌هاي فروش تغييري نكرده است چون ميزان عرضه مسكن در بازار بالا است و خريداري وجود ندارد، از اين رو قيمت‌ها در بازار مسكن با قيمت دلار حركت نكرد.
فروشنده در بازار مسكن نيست
كرباسيان يادآور شد: ماه‌هاي گذشته مي‌گفتيم ركود بازار به دليل نبود خريدار است. امروز اگر خريدار هم پيدا شود فروشنده حاضر به فروش نيست؛ زيرا مي‌داند با فروش واحد مسكوني در بلندمدت و ميان‌مدت ضرر مي‌كند. مسكن در نگاه عمومي هميشه يك دارايي امن بوده و هست. او با اشاره به تغيير قيمت دلار در پنج ماه اخير گفت: وقتي دلار مي‌رود انتظار نداريم مسكن سريعا خود را نشان بدهد اما احتمالا بعد از مدتي ضريب مي‌خورد. اگر ميزان رشد قيمت مسكن تدريجي نباشد يك‌دفعه خود را نشان مي‌دهد. به گفته اين فعال بخش مسكن، اكنون شرايط اين‌طور است كه مردم درآمد كافي براي خريد مسكن ندارند. هزينه‌ها زياد و درآمدها كم شده است؛ بنابراين بسيار بعيد است مثل سال‌هاي قبل، بازار مسكن شب عيد رونق بگيرد و اين امر به صنف مشاوران املاك، ساخت و ساز و اقتصاد كشور ضربه مي‌زند.
كرباسيان بيان كرد: در حال حاضر مشاوران املاك رفته رفته دفاتر خود را جمع مي‌كنند به خاطر اينكه درآمد نيست. هزينه‌هاي جاري بالا رفته، اجاره مغازه افزايش يافته و ماليات كم نشده است. بنابراين هر روز شاهد ابطال جواز توسط مشاوران املاك هستيم.
بخش خصوصي مسكن
جدي گرفته نمي‌شود
او برنامه‌هاي اجرا شده در بخش مسكن طي سه سال گذشته را ناكارآمد دانست و گفت: سياست‌هاي سه سال گذشته امروز تاثير خود را نشان مي‌دهد. گفتند سالانه يك ميليون مسكن مي‌سازيم اما طبق آمار خودشان حدود ۲۰۰ هزار خانه در سال احداث شد.
به گفته اين فعال بخش مسكن، علتش آن بود كه دولت در حوزه مسكن همه‌چيز را در اختيار گرفت و به بخش خصوصي بها نداد. مادامي كه شرايط براي بخش خصوصي فراهم نشود، حتي اگر همه كارشناسان و اقتصاددانان حوزه مسكن دنيا دور هم جمع شوند نمي‌توانند وضعيت بخش مسكن را در ايران درست كنند.
سخنگو و عضو كارگروه ملي املاك اتاق اصناف ايران تاكيد كرد: شهرداري براي صدور پروانه هزينه‌هاي سرسام آور دريافت مي‌كند و صدور پروانه حدود يك سال طول مي‌كشد كه اثرات منفي در رشد ساخت و ساز دارد.
راه‌حل چيست؟
او با اشاره به اهميت يافتن راه‌حل اين مشكل گفت: دولت بايد تصدي‌گري را در اقتصاد از جمله بخش مسكن رها كند و اين حوزه را به بخش خصوصي بسپارد. در طرح نهضت ملي مسكن، هزينه‌هاي تصدي‌گري دولت دايما افزايش مي‌يابد و اين هزينه‌ها از متقاضي دريافت مي‌شود.
كرباسيان با اشاره به صحبت استاندار تهران مبني بر اينكه سالانه ۲۰۰ هزار نفر به جمعيت استان تهران افزوده مي‌شود، گفت: جمعيت افزوده مي‌شود اما ساخت و سازهاي جديد به ميزان افزايش جمعيت نيست. چشم به هم بزنيم، مي‌بينيم با يك جمعيت ۲ ميليون نفري جديد مواجهيم كه بر قيمت مسكن اثر مي‌گذارد. بنابراين از هم‌اكنون بايد شرايط و زيرساخت‌ها را براي آينده فراهم كنيم.