دنبال سلطان ملك نباشيم

زهره علامي|

چندي پيش مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اظهاراتي اعلام كرد كه شخصي مالك بيش‌از ۱۰۰۰ ملك و فرد ديگري بيش از ۵۰۰ ملك دارد، البته او در ادامه گفت كه از نظر وزارت راه و شهرسازي اين موضوع ايراد ندارد، اما اين املاك بايد به بازار مسكن عرضه شود.

آمارهاي رسمي، نشان مي‌دهد كه ۷۷ درصد از خانوار‌هاي مالك كشور داراي يك ملك، ۱۷ درصد داراي ۲ ملك و ۶ درصد بيش از ۲ ملك دارند. اما داستان به همين جا ختم نمي‌شود، درواقع صرفا بحث مالكيت مطرح نيست، بلكه به نظر مي‌رسد درحالي كه طي چند سال اخير دولت‌ها با ارايه زمين‌هاي عمومي و ايجاد زيرساخت‌هاي شهري سعي در صاحبخانه كردن مستاجران داشته‌اند اما آمار‌ها حكايت از آن دارد كه سهم تقاضا‌هاي سرمايه‌اي از 22 درصد در سال 55 به 75 درصد در دو سال اخير رسيده است. از سوي ديگر در همين مدت، سهم تقاضا‌هاي مصرفي از 78 درصد به 25 درصد كاهش يافته است، بنابراين چندين ميليون واحد مسكوني كه طي سال‌هاي گذشته ساخته شده است به گروه‌هاي هدف كه اغلب مستاجران كم‌درآمد هستند، نرسيده است. درواقع به دليل نبود اطلاعات مالكيت مسكن، برخي افراد و حتي اشخاص حقوقي مالك چندين فقره مسكن يارانه‌اي (از جمله مسكن مهر با زمين رايگان) شده‌اند، البته در سال ۹۴ دولت، وزارت راه و شهرسازي را مكلف كرد با راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان، يك بانك جامع اطلاعاتي از املاك كشور تهيه كند كه اين موضوع چندان مورد توجه قرار نگرفت و تا به امروز در حد حرف باقي مانده است. البته به گفته مدير سامانه ملي املاك و اسكان، پيش از اينكه ارايه دسته چك منوط به نام نويسي در اين سامانه باشد به صورت روزانه حدود ۱۶ هزار اقامتگاه اصلي توسط مردم در سامانه املاك و اسكان ثبت مي‌شد كه با مشروط شدن صدور دسته چك تعداد ركوردهاي ثبت شده در اين سامانه به ۴۵ هزار ثبت اقامت در روز افزايش يافت كه رشد حدود سه برابري را نشان مي‌دهد.

دو رويكرد متفاوت به بحث مالكيت

در حالي كه برخي كارشناسان معتقدند كه دولت براي كنترل بازار مسكن و جلوگيري از سوداگري در اين بازار، بايد به پرونده افرادي كه چندين ملك دارند ورود كند چون نتيجه چنين مشكلي اين مي‌شود كه سلاطين مسكن، قيمت خانه و ملك را تعيين كنند، اما فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، نظر ديگري دارد. او با اشاره به اخبار منتشرشده درباره ميزان املاك تحت تملك يك فرد به« تعادل» مي‌گويد: گفته مي‌شود فردي تعداد زيادي واحد مسكوني دارد مثلا بيشتر از 1000 واحد، اما بايد اين موضوع را در نظربگيريم كه براي اين املاك چه اتفاقي مي‌افتد يا چه اتفاقي بايد رخ دهد؟ بيضايي ادامه مي‌دهد: بحث اينكه قرار است اين واحدهاي مسكوني به بازار عرضه شوند يا خير، يك مساله است و اينكه مالكيت آن به اسم يك نفر باشد، مساله‌اي ديگر است، بنابراين بايد به اين سوال پاسخ داده شود كه آيا اگر مالكيت به عهده كسي است آيا اين نوع مالكيت، رفتار مناسبي در بازار املاك محسوب مي‌شود يا خير؟او مي‌افزايد: مثلا چند سال پيش خبري منتشر شد كه شخصي 2500 معامله املاك انجام داده است، پس از بررسي كد رهگيري، مشخص شد كه اين فرد سازنده است و در شش ماه 2500 واحد مسكوني فروخته و به بازار عرضه كرده و اين اقدام خوبي است.

اصلاح رفتارهاي اشتباه اقتصادي

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن ادامه مي‌دهد: 1000 ملك درمالكيت فردي است كه اين موضوع لزوما نكوهيده نيست مگر اينكه اين واحدهاي مسكوني احتكار شده باشند كه آن هم در بازاري كه نزديك به 30 ميليون واحد مسكوني وجود دارد، اين موضوع هم نمي‌تواند چندان درست باشد.

به گفته بيضايي، در بازار مسكن نبايد دنبال سلطان ملك باشيم، همان‌گونه كه در ساير عرصه‌هاي اقتصادي هم اين موضوع صدق مي‌كند بلكه بايد رفتارهاي غلط اقتصادي را در بازار مسكن را اصلاح كنيم. او اظهار مي‌كند: اگر هدف از داشتن واحدهاي مسكوني بسيار، انحصار يا احتكار مسكن است خوب اين اقدام مي‌تواند اثرات مخربي در بازار داشته باشد اما اگر هدف ارايه به بازار است، قضيه متفاوت مي‌شود.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن راهكاري براي حل اين مشكل، پيشنهاد مي‌كند و مي‌گويد: با دريافت ماليات، مشكل احتكار و انحصار مسكن حل مي‌شود بنابراين نگاه مالياتي در دولت بايد اصلاح شود و اين درحالي است كه جمع‌بندي مشخصي در بخش ماليات بازار مسكن اتفاق نيفتاده است.بيضايي مي‌افزايد: بحث ماليات ستاني از خانه‌هاي خالي هم به درستي انجام نشده چون زيرساخت لازم وجود نداشته است، در واقع در بحث خانه‌هاي خالي رويكردهاي اشتباه شكل گرفته است و به جاي اينكه خانه‌هاي خالي به صورت منطقه‌اي بررسي شود در مقياس ملي بررسي مي‌شوند و همين موضوع موجب شده كه نقش نهادهاي محلي از مساله خانه‌هاي خالي حذف شود. او معتقد است چون آمار مشخصي درباره خانه‌هاي خالي وجود ندارد امكان ارايه نسخه هم براي اين مشكل وجود ندارد، البته دريافت بر ماليات بر عائدي سرمايه هم مي‌تواند كمك‌كننده باشد كه متاسفانه هميشه براي دريافت اين ماليات، چالش وجود داشته است، چون تكليف بحث تعديل تورمي مشخص نشده بنابراين جمع‌بندي مناسبي هم براي اجراي آن در كشور وجود ندارد. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با اشاره به اهميت دريافت ماليات بر دارايي، مي‌گويد: اين ماليات بايد دريافت شود و تجربه كشورهاي توسعه يافته نشان مي‌دهد كه اين ماليات، مي‌تواند نقش مناسبي در بهبود شرايط اقتصادي داشته باشد و بايد در كشور ما هم اجرايي شود.بيضايي تصريح مي‌كند: در كشور ما به دليل تورم بالا، دريافت ماليات بايد مبتني بر شاخص‌هاي اقتصادي از جمله نرخ تورم باشد، انتظار مي‌رود كه دريافت ماليات موجب اصلاح رفتارها شود.او معتقد است كه اگر فردي صاحب 1000 ملك باشد ايرادي ندارد، مشكل از جايي آغاز مي‌شود كه اين فرد به دنبال رفتارهاي اشتباه اقتصادي است، اما در صورتي كه از ابزار و سياست‌گذاري مناسب، استفاده شود، اين رفتارهاي نامناسب و اشتباه اقتصادي، اصلاح مي‌شود.

نگاهي به پرونده خانه‌هاي خالي

براساس آمار حدود ۴۰۰ ميليون ركورد از مالكيت و موجوديت املاك در كشور انجام شده و با توجه به مفاد قانوني تا سال۱۴۰۰، ۵۷۰ هزار خانه خالي شناسايي شده كه اغلب مالكان آنها بالاي ۲ خانه خالي داشته‌اند، البته براساس گزارش سامانه بر خط، آمار ۱۸ هزار خانه‌ خالي در اختيار سازمان امور مالياتي قرار گرفته است. نگاهي به سرشماري سال ۹۵ حكايت از آن دارد كه حدود ۲.۶ ميليون خانه خالي شناسايي شده است، ‌شاخص خانه خالي در همه كشور‌هاي دنيا ۵ درصد است كه اين رقم براي ايران حدود ۱۰ درصد يعني ۵ درصد بيشتر از ميانگين دنياست. طبق قانون ماليات اگر يك شخص حقيقي و حقوقي بيش از ۵ واحد خالي داشته باشد ميزان ماليات دوبرابر محاسبه مي‌شود و بايد ابلاغ شود، اما تا زماني كه اطلاعات تكميل نشود امكان آن وجود ندارد. در اين ميان ۶ شخص حقوقي طبق اطلاعات ارسالي جزو خانه‌هاي خالي هستند كه طبق بررسي‌هاي صورت گرفته ۵ بانك داراي بيشترين و احد مسكوني خالي هستند . اولين بانك ۸ هزار واحد، بانك دوم دو هزارو ۶۰۰ واحد، بانك سوم ۵۸۳ واحد، بانك چهارم ۲۷۸ و بانك پنجم ۱۸۱ واحد خالي دارند همچنين شركت بعدي يعني بيمه ۱۷۸ خانه خالي دارد. بانك مسكن، بانكي است كه بيشترين خانه خالي را دارد. بانك سپه، ملت، صادرات، پاسارگارد و بيمه ايران جزو شركت‌هاي حقوقي هستند كه بيشترين خانه‌هاي خالي را دارند.