واكاوي پنج سياست، براي بهبود قدرت خريد ملك
مهرماه امسال بود كه رييس‌جمهوري با اشاره به لايحه بودجه سال آينده، افزايش قدرت خريد مردم را مهم‌ترين اولويت اين لايحه معرفي كرد، اظهارات مسعود پزشكيان در شرايطي مطرح مي‌شود كه براساس آمار رسمي، قدرت خريد مردم در بخش مسكن طي سال‌هاي اخير روندي نزولي را طي كرده و از ابتداي دهه ۹۰ تاكنون، بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي خانوار به بخش مسكن اختصاص يافته است.
مهرماه امسال بود كه رييس‌جمهوري با اشاره به لايحه بودجه سال آينده، افزايش قدرت خريد مردم را مهم‌ترين اولويت اين لايحه معرفي كرد، اظهارات مسعود پزشكيان در شرايطي مطرح مي‌شود كه براساس آمار رسمي، قدرت خريد مردم در بخش مسكن طي سال‌هاي اخير روندي نزولي را طي كرده و از ابتداي دهه ۹۰ تاكنون، بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي خانوار به بخش مسكن اختصاص يافته است. طبق گزارش‌هاي مركز آمار، از كل هزينه‌هاي خانوارهاي شهري حداقل ۳۳ درصد آن صرف هزينه‌هاي مسكن مي‌شود كه اين عدد براي پايتخت نشينان به بالاي پنجاه درصد مي‌رسد. حالا در چنين شرايطي، چگونه مي‌توان قدرت خريد مردم در بخش مسكن را افزايش داد؟ افزايش قدرت خريد مردم در بازار مسكن نيازمند مجموعه‌اي از سياست‌ها و ابزارهاي جامع شامل تسهيلات مالي مناسب، پروژه‌هاي حمايتي و تنظيم بازار مي‌شود كه اين ابزارها مي‌توانند از طريق سياست‌هاي دولتي، بانك‌ها و نهادهاي مالي و حتي از طريق ابتكارات بخش خصوصي به مردم كمك كنند. كارشناسان اقتصادي معتقدند كه ابزارها وسياست‌هاي مناسب در راستاي افزايش قدرت خريد مردم عبارتند از اعطاي تسهيلات بانكي با دسترسي آسان، ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن، ساخت مسكن حمايتي، ماليات‌‌ستاني و تنظيم‌گري بازار مسكن و حمايت از ساخت مسكن در مناطق توسعه‌نيافته. اما نخستين و يكي از اساسي‌ترين سياست‌ها براي افزايش قدرت خريد مستاجران، اعطاي تسهيلات بانكي به‌ويژه وام‌هاي مسكن است. اما اين وام‌ها بايد داراي شرايطي باشند كه به مردم امكان دسترسي آسان‌تري بدهد. كاهش نرخ بهره وام‌هاي مسكن باعث مي‌شود مردم مجبور نباشند اقساط سنگين پرداخت كنند و قدرت خريد آنها افزايش يابد. همچنين وام‌هايي با دوره بازپرداخت طولاني‌تر، فشار مالي بر خانوارها را كاهش مي‌دهد و امكان خريد مسكن را فراهم مي‌آورد. ارايه وام‌هاي كم‌بهره براي تأمين پيش‌پرداخت خانه مي‌تواند راهي براي كمك به اقشار كم‌درآمد باشد. به گزارش تسنيم، به اعتقاد كارشناسان، ارايه وام‌هاي مسكن با نرخ بهره پايين و دوره بازپرداخت طولاني، مي‌تواند تأثير زيادي در كاهش فشار مالي مردم داشته باشد. در شرايط اقتصادي فعلي، خانواده‌ها بيشتر از هر زمان ديگري به چنين تسهيلاتي نياز دارند تا بتوانند مسكن مناسب خود را خريداري كنند. از اين رو، يكي از راه‌هاي موثر براي حل بحران مسكن در ايران، تسهيل دسترسي به وام‌ها و افزايش توان خريد مردم است.
ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در مسكن
به گزارش تسنيم، يكي از ابزارهاي موثر در افزايش قدرت خريد مردم صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در مسكن (REITs) هستند. اين ابزارهاي مالي به افراد اين امكان را مي‌دهند تا به جاي خريد يك ملك كامل، در پروژه‌هاي مسكوني سرمايه‌گذاري كنند. اين روش به افراد كمك مي‌كند با سرمايه‌گذاري‌هاي كوچك‌تر، مالكيت بخشي از پروژه‌هاي مسكوني را به دست آورند. صندوق‌ها مي‌توانند پروژه‌هاي مختلف مسكوني با ريسك‌هاي متفاوت ارايه دهند كه به سرمايه‌گذاران اين امكان را مي‌دهد كه مطابق با وضعيت مالي خود انتخاب كنند. صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در مسكن مي‌توانند به افراد با درآمد متوسط كمك كنند تا بدون نياز به سرمايه‌گذاري كلان، در پروژه‌هاي مسكوني شركت كنند. اين ابزارها به‌ويژه براي اقشار جوان كه هنوز قدرت خريد بالايي ندارند، بسيار مفيد است. البته بهبود شفافيت و قوانين اين صندوق‌ها براي جذب سرمايه‌گذاران ضروري است.
حمايت از ساخت مسكن حمايتي
يكي ديگر از ابزارها اين است حمايت از ساخت مسكن حمايتي است و دولت‌ها مي‌توانند با ايجاد و حمايت از پروژه‌هاي مسكن اجتماعي و حمايتي، نقش مهمي در افزايش قدرت خريد مردم داشته باشند. اين پروژه‌ها معمولاً به‌ويژه براي اقشار كم‌درآمد طراحي مي‌شوند. در زمان حاضر وزارت راه و شهرسازي متولي اجرا پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن است كه شايد بتوان از آن به عنوان يكي از طرح‌هايي ياد كرد كه به‌دنبال خانه‌دار كردن اقشار پايين درآمدي جامعه است. دولت همچنين مي‌تواند با اجراي برنامه ساخت مسكن ارزان‌قيمت به حل مشكل بخشي از مردم كمك كند. ساخت واحدهاي مسكوني با قيمت پايين‌تر از بازار براي خانواده‌هاي كم‌درآمد و متوسط مي‌تواند به آنها كمك كند تا خانه‌دار شوند. از سوي ديگر دولت مي‌تواند برنامه‌هاي حمايتي براي افرادي كه قادر به خريد مسكن نيستند، مانند اجاره به شرط تمليك را اجرايي كند. برنامه‌اي كه كارشناسان اقتصادي از آن به عنوان يك طرح فراموش شده در دولت‌ها ياد مي‌كنند. گرچه طرح‌هاي مسكن اجتماعي و حمايتي، به‌ويژه در مناطق كم‌درآمد، مي‌تواند راه‌حلي بلندمدت براي مشكل مسكن در ايران باشد. اما در عين حال براي موفقيت اين طرح‌ها، دولت بايد همكاري نزديك‌تري با بخش خصوصي داشته باشد تا ساخت مسكن‌هاي ارزان‌قيمت با كيفيت بالا تحقق يابد.
لزوم ماليات‌‌ستاني و تنظيم‌گري
در بازار مسكن
يكي ديگر از ابزارهاي موثر در اختيار دولت استفاده از سياست‌هاي مالياتي مناسب است كه مي‌تواند بازار مسكن را تنظيم كرده و به كاهش قيمت‌ها كمك كند. اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي يكي از اين ابزارهاست كه مي‌تواند به كاهش تقاضاي غيرموثر و تحريك عرضه مسكن كمك كند. از آنجا كه بسياري از دلالان و سرمايه‌گذاران به خريد و فروش مكرر مسكن براي كسب سود كوتاه‌مدت مي‌پردازند، ماليات‌هاي بالا بر اين نوع معاملات مي‌تواند عرضه مسكن را به سمت مصرف‌كنندگان واقعي هدايت كند. اين نوع ماليات به ماليات‌هاي تنظيمي براي سوداگري معروف هستند.
حمايت از ساخت مسكن در مناطق توسعه‌نيافته
از سوي ديگر يكي از روش‌هاي مهم براي كنترل قيمت مسكن، تشويق به ساخت مسكن در مناطق كمتر توسعه‌يافته است. همچنين دولت مي‌تواند با ارايه تسهيلات و يارانه به سازندگان براي ساخت مسكن در مناطق كم‌جمعيت، قيمت مسكن در مناطق پرجمعيت را كاهش دهد. در كنار ساخت مسكن در اين مناطق، توسعه زيرساخت‌هاي حمل و نقل، آموزش، بهداشت و ساير خدمات عمومي نيز بايد مورد توجه قرار گيرد. اما آموزش و مشاوره مالي به افراد براي مديريت منابع مالي خود و انتخاب بهترين گزينه‌هاي خريد مسكن مي‌تواند قدرت خريد آنها را افزايش دهد.در اين راستا آموزش‌هاي هدفمند درباره نحوه پس‌انداز، انتخاب وام و مديريت بدهي‌ها مي‌تواند به افراد كمك كند كه بهتر در بازار مسكن عمل كنند. همچنين مشاوره به متقاضيان براي انتخاب مسكن مناسب با توان مالي‌شان مي‌تواند از ايجاد فشار مالي اضافي جلوگيري كند. در شرايطي كه بسياري از افراد قادر به خريد مسكن نيستند، تنظيم و حمايت از بازار اجاره مسكن نيز بسيار حياتي است. در اين مسير دولت مي‌تواند از ابزار افزايش نظارت بر قيمت‌هاي اجاره استفاده كند به اين ترتيب كه بايد به‌طور فعال نظارت بر قيمت‌هاي اجاره و قراردادهاي اجاره‌اي را اعمال كنند تا از افزايش سرسام‌آور قيمت‌ها جلوگيري كنند. ارايه مشوق‌هاي مالياتي و حمايت از سرمايه‌گذاران در ساخت و عرضه مسكن اجاره‌اي مي‌تواند به ايجاد بازار اجاره پايدار و با قيمت مناسب كمك كند. در واقع مي‌توان اينگونه نتيجه گرفت كه افزايش قدرت خريد مردم در بازار مسكن نيازمند مجموعه‌اي از سياست‌ها و ابزارهاي جامع است كه اين ابزارها از تسهيلات مالي مناسب گرفته تا پروژه‌هاي حمايتي و تنظيم بازار، بايد به‌طور هماهنگ عمل كنند تا در نهايت به ارتقا كيفيت زندگي مردم و كاهش مشكلات مسكن كمك كنند.