آيا نابساماني بازار اجاره در سال آتي هم ادامه مي‌يابد؟
درحالي كه بر اساس اعلام نظر دولت و همچنين مصوبات شوراي عالي مسكن، سقف اجاره‌بها همچون سال‌هاي گذشته در سال ۱۴۰۳هم معادل ۲۵ درصد تصويب شده است، اما بررسي گزارش‌ها و آمارهاي رسمي و غيررسمي حكايت از آن دارد كه سال جاري براي مستأجران، سالي پر از نوسان و فشارهاي اقتصادي بوده و تلاش‌هاي دولت هم براي اعمال سياست‌هاي كنترل قيمت، نتوانسته اين بحران را مديريت كند.
درحالي كه بر اساس اعلام نظر دولت و همچنين مصوبات شوراي عالي مسكن، سقف اجاره‌بها همچون سال‌هاي گذشته در سال ۱۴۰۳هم معادل ۲۵ درصد تصويب شده است، اما بررسي گزارش‌ها و آمارهاي رسمي و غيررسمي حكايت از آن دارد كه سال جاري براي مستأجران، سالي پر از نوسان و فشارهاي اقتصادي بوده و تلاش‌هاي دولت هم براي اعمال سياست‌هاي كنترل قيمت، نتوانسته اين بحران را مديريت كند. درواقع با وجود آنكه دولت سيزدهم و چهاردهم تلاش كردند تا با تعيين سقف افزايش اجاره‌بها، ارايه وام وديعه مسكن و تشديد نظارت بر قراردادهاي اجاره، كنترل اوضاع نابسامان بازار اجاره را به دست گيرند اما در نهايت، اين سياست‌ها نتوانست جلوي رشد بي‌رويه قيمت‌ها را بگيرند و مستأجران همچنان با مشكلاتي جدي مواجه هستند. در اين ميان بسياري از مستأجران به ويژه آنهايي كه در كلان‌شهرها سكونت داشتند، نسبت به وضع موجود گلايه‌هاي داشتند، افزايش افسارگسيخته اجاره‌بها در بسياري از شهرهاي كشور، فشار معيشتي شديدي را به خانوارها تحميل كرده است. برخي خانوارها مجبور شدند كه به حاشيه شهرها كوچ كنند، برخي ديگر متراژ محل سكونت خود را تغيير دادند و بسياري ديگر هم هنوز در جست‌وجوي سقفي با قيمت مناسب، با چالش‌هاي متعددي دست‌وپنجه نرم مي‌كنند. اما در اين شرايط نه تنها نظارت‌هاي دولتي نتوانسته مانع تخلفات موجران و بنگاه‌هاي املاك شود، بلكه ابزارهاي حمايتي مانند وام وديعه مسكن نيز به دليل سخت‌گيري‌هاي بانكي و بهره‌هاي بالا، نتوانسته‌اند بخش بزرگي از مستأجران را تحت پوشش قرار دهند. دولت در ماه‌هاي اخير از برنامه‌هاي بلندمدت خود براي ساماندهي بازار اجاره خبر داده است. با اين حال، در عمل، بسياري از اين سياست‌ها هنوز وارد مرحله اجرا نشده‌اند و مشكلات همچنان پابرجا هستند. كارشناسان بازار مسكن معتقدند كه سياست‌هاي كوتاه‌مدت مانند تعيين سقف افزايش اجاره، در حالي كه بدون برنامه‌هاي تكميلي مانند افزايش توليد مسكن يا نظارت دقيق اجرا مي‌شوند، تنها در كوتاه‌مدت اثرگذار خواهند بود و در نهايت به نفع مستأجران تمام نمي‌شود. از سوي ديگر، موجران هم از سياست‌هاي دستوري ناراضي بوده و بسياري از آنها، براي دور زدن قوانين، راهكارهايي مانند قراردادهاي صوري يا دريافت وديعه‌هاي سنگين را در پيش گرفته‌اند.
آيا ۱۴۰۴، سال رونق بازار مسكن است؟
اكنون كه ماه‌هاي پاياني سال ۱۴۰۳ است، اين پرسش مطرح مي‌شود كه آيا سال آينده، شاهد تغييرات اساسي در بازار اجاره خواهيم بود يا همچنان روند افزايشي قيمت‌ها و فشار بر مستأجران ادامه خواهد يافت؟ دولت وعده داده است كه با اجراي طرح‌هايي همچون ساخت گسترده مسكن اجاره‌اي، افزايش تسهيلات حمايتي و نظارت دقيق‌تر بر قراردادها، شرايط را بهبود ببخشد. اما تجربه سال‌هاي گذشته نشان داده كه تنها برنامه‌ريزي بدون اجرا، كمكي به حل بحران نخواهد كرد. كارشناسان معتقدند كه بدون اصلاحات ساختاري در بازار مسكن، وضعيت اجاره‌بها همچنان بحراني خواهد ماند. رشد توليد مسكن، كاهش هزينه‌هاي ساخت، ارايه وام‌هاي كم‌بهره و قابل دسترس براي مستأجران، و ايجاد يك نظام نظارتي شفاف براي جلوگيري از تخلفات، از جمله اقداماتي هستند كه دولت بايد به آنها بپردازد چون در غير اين صورت، مستأجران در سال آينده هم با همين مشكلات دست‌وپنجه نرم خواهند كرد و سياست‌هاي كوتاه‌مدت، كمكي به اين مشكل نمي‌كند و تنها بحران را به سال‌هاي آتي منتقل مي‌كند. حالا اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا دولت چهاردهم مي‌تواند با تغيير رويكرد خود، گامي اساسي براي بهبود وضعيت بردارد؟ در همين راستا به تازگي معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي از ارايه بسته جامع ساماندهي بازار اجاره به شوراي عالي مسكن خبر داد و به تشريح راهكارهاي كوتاه‌مدت و ميان‌مدت وزارتخانه براي حل مشكلات بازار اجاره، از جمله پرداخت وام وديعه مسكن و احياي مسكن كارگري، پرداخت. حبيب‌اله طاهرخاني، با اشاره به اينكه پرداخت اجاره‌بها در شرايط كنوني از توان طبقه متوسط و كم‌درآمد جامعه خارج است، گفت: براي ساماندهي بازار اجاره، با همكاري سازمان برنامه و بودجه و بانك مركزي و ساير دستگاه‌هاي ذي‌ربط، برنامه‌اي تهيه مي‌شود كه در جلسه آتي شوراي عالي مسكن به تصويب مي‌رسد تا در سال آينده برنامه مشخصي براي بازار اجاره به ويژه براي اقشار آسيب‌پذير اجتماعي و كم‌درآمد داشته باشيم.
تعيين سقف اجاره‌بها و جريمه موجران
طاهرخاني درباره راهكارهاي كوتاه‌مدت براي ساماندهي بازار اجاره، توضيح داد: تسهيلات وديعه مسكن چندين سال است كه با نرخ سود مصوب شوراي پول و اعتبار كه در حال حاضر ۲۳ درصد است، پرداخت مي‌شود. او افزود: تلاش داريم با بهره‌مندي از ظرفيت‌هاي تبصره ۱۳ قانون بودجه ۱۴۰۴ و پيش‌بيني‌هاي لازم در قانون بودجه سال ۱۴۰۴، وام قرض‌الحسنه وديعه مسكن را با هماهنگي‌هاي لازم به اقشار متوسط و كم‌درآمد پرداخت كنيم. اين مقام مسوول درباره ابزارهاي نظارتي بازار اجاره گفت: قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره به دولت و شوراي عالي مسكن اين اختيار را داده تا حداكثر افزايش نرخ اجاره‌بها را براي تهران و ساير شهرها تعيين كنند. همچنين بر اساس اين قانون، جريمه‌هاي سنگيني براي موجراني كه از اين مقررات سرپيچي كنند، در نظر گرفته شده است. بنابراين، تمامي موجران ملزم به رعايت سقف اجاره‌بها هستند. او كنترل‌هاي دستوري را آخرين راهكار براي كنترل بازار اجاره در شرايط خاص عنوان كرد و افزود: قانونگذار نيز تعيين كرده است كه در صورت ضرورت و تورم بالاي ۳۰ درصد، با تصويب شوراي عالي مسكن نرخ حداكثر افزايش اجاره‌بها تعيين شود. ولي بايد توجه داشت كه استفاده از اين ابزار در بلندمدت مي‌تواند سرمايه‌گذاري در اين بخش را تحت تاثير قرار دهد.
افزايش اجاره‌بها
بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم سالانه
طاهرخاني از تفاهم‌نامه‌ها با مسوولان صنايع ۱۳ استان براي تأمين مسكن كارگران خبر داد و گفت: در اين راستا، وزارت راه و شهرسازي زمين‌هايي را با طرح مشخص در اختيار برخي صنايع قرار داده تا اين صنايع مسكن كارگران خود را در قالب مسكن ملكي و اجاره‌اي ايجاد كنند. مجموع واحدهاي مسكوني تفاهم‌نامه‌ها حدود ۱۸۰ هزار واحد است. البته پيش از اين اقبال شاكري، نماينده ادوار مختلف مجلس و كارشناس اقتصاد در خصوص اجاره مسكن به دلار با اشاره به تصويب قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها در تاريخ ۲۳ ارديبهشت سال جاري، گفت كه اين قانون تمامي ابعاد خريد، فروش و اجاره مسكن را پوشش داده و مقرراتي براي آن تنظيم كرده است. او افزود كه دستگاه‌هاي اجرايي مانند وزارت راه و شهرسازي، سازمان تعزيرات و وزارت صمت مسوول اجراي اين قانون هستند.
اين كارشناس اقتصاد مسكن همچنين افزود: در قانون جديد ميزان افزايش اجاره‌بها مي‌تواند بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومي سالانه باشد و به صورت استاني بر اساس نرخ تورم هر منطقه اعمال شود. شاكري همچنين در مورد جرايم مربوط به موجران و مشاوران املاك غيرقانوني توضيح داد و گفت: براي موجراني كه خارج از چارچوب قانون عمل كنند، جريمه‌هايي در نظر گرفته شده است. همچنين مشاوراني كه قراردادهاي غيرقانوني منعقد كنند يا محتواي غيرواقعي در قراردادها درج كنند، با جرايم سنگيني مواجه خواهند شد. در اين ميان كارشناسان اقتصادي پيش‌بيني مي‌كنند كه در سال ۱۴۰۴، با توجه به ادامه روند تورم و كاهش قدرت خريد، انتظار مي‌رود نرخ اجاره نيز افزايش يابد. اين موضوع به‌ويژه در كلان‌شهرها كه تقاضاي اجاره بالاست، محسوس‌تر خواهد بود. از سوي ديگر، خانوارهايي كه توان خريد مسكن ندارند، به ناچار وارد بازار اجاره خواهند شد و فشار بيشتري بر اين بازار وارد خواهند كرد.