معاملات مسكن به يك پنجم سال‌هاي گذشته رسيد
بازار مسكن در سال‌هاي اخير به‌ويژه طي يكسال و نيم گذشته، ركود تورمي عميقي را تجربه مي‌كند و نگاهي به آمارهاي رسمي و غيررسمي و همچنين بررسي اظهارنظرهاي كارشناسان اقتصادي به خوبي حكايت از آن دارد كه طي اين مدت، خريداران و سرمايه‌گذاران تمايلي براي ورود به اين بازار نشان نداده‌اند.
بازار مسكن در سال‌هاي اخير به‌ويژه طي يكسال و نيم گذشته، ركود تورمي عميقي را تجربه مي‌كند و نگاهي به آمارهاي رسمي و غيررسمي و همچنين بررسي اظهارنظرهاي كارشناسان اقتصادي به خوبي حكايت از آن دارد كه طي اين مدت، خريداران و سرمايه‌گذاران تمايلي براي ورود به اين بازار نشان نداده‌اند. درواقع كاهش حجم معاملات و انتظار براي تغييرات اقتصادي و سياسي، بازار مسكن را در حالت بلاتكليفي نگه داشته است و افزايش قيمت مصالح ساختماني در كنار شيب تند افزايش قيمت مسكن، بيش از گذشته، خودنمايي می كند. همه اين شرايط در حالي رخ مي‌دهد كه قيمت‌هاي اعلامي نسبت به سال گذشته با افزايش نسبي مواجه بوده است، اما در عين حال كه تمايل به خريد مسكن در زمستان و تاكنون نسبت به ماه‌هاي قبل با افزايش رو به رو شده، اما در مقايسه با زمستان سال‌هاي گذشته با كاهش محسوس تقاضا در بازار مسكن مواجه هستيم. چندي پيش منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن گفت: هرچه به انتهاي سال ۱۴۰۳ نزديك مي‌شويم، يك فرضيه تاييد مي‌شود؛ اينكه مردم، چه به عنوان سرمايه‌گذار و چه به عنوان مصرف‌كننده در حوزه ملك و آپارتمان، از ورود جدي به بازار خودداري كرده‌اند. براساس آخرين گزارش مركز آمار ايران در دي‌ماه سال جاري، تورم عمومي ۳۲ درصد بوده در حالي كه ميزان رشد قيمت مسكن شهر تهران بر اساس آمار مرداد سال جاري حدود ۱۷ درصد بوده است، بنا بر همين آمار تعداد معاملات دي ماه ۳۵۵۹ فقره بود و اين در حالي است كه اين رقم در سال‌هاي رونق، ماهيانه بين ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در پايتخت بوده است.
اساسي‌ترين فاكتورهاي اثرگذار
بر بازار مسكن
در اوضاع نابسامان بازار مسكن، نمي‌توان تاثير جدي ۹ عامل اصلي تورم عمومي، يعني رشد بازار‌هاي موازي، نرخ مصالح ساختماني، توان خريد طرف تقاضاي مصرفي، معاملات سوداگرانه، تقاضاي پنهان، ماليات‌هاي حوزه مسكن، ميزان ساخت و ساز و متغير‌هاي سياسي را ناديده گرفت. در بين اين عوامل، اثرگذاري هيچ كدام به اندازه توان خريد تقاضاي مصرفي نبوده است كه عملا ركود در بخش خريد و فروش مصرفي به‌طور مستقيم بر خريد و فروش‌هاي سرمايه‌اي و سوداگري اثرگذار بوده است. در شرايطي بايد عوامل مهم ذكر شده را از دلايل اثر گذار دانست كه ناتواني خريداران و مصرف‌كنندگان اصلي‌ترين دليل ركورد بازار مسكن است. افزايش نجومي قيمت مسكن، اما در سال‌هاي اخير و شيب بلند بعد از سال ۱۳۹۸ چنان بود كه باعث ناتواني بسياري از خريداران از امكان خريد مسكن شد و در اين بين كاهش ارزش وام و تسهيلات مسكن نيز به اين مساله دامن زده و آن را تشديد كرد. در همين حال، اما يك بحران ديگر را هم بايد مساله كاهش ساخت و آماده‌سازي مسكن در كلان‌شهر‌هاي كشور دانست كه براساس آمارهاي رسمي اين رقم در تهران ظرف يك سال اخير حدود ۳۰ درصد افت كرده است. همچنين براساس گزارش مركز آمار ايران، به تازگي گزارشي از پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران منتشر شده كه طبق آن تعداد پروانه‌هاي ساختماني در حدفاصل بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵ هزار و ۸۰۷ پروانه به ۱۲ هزار و ۳۱۱ مورد كاهش يافته است. ساخت مسكن در تهران با اين آمار و روند تنها در يك سال دقيقا ۲۸.۴ درصد افت كرده و كاهش عرضه به بازار مي‌تواند سيگنال جديدي براي روند صعودي قيمت‌ها تلقي شود، در اين بين آخرين داده‌هاي رسمي موجود از قيمت مصالح ساختماني هم به بهار سال ۱۴۰۳ تعلق دارد. مركز آمار ايران هزينه‌هاي ساخت ساختمان را در ۹ بخش مختلف بررسي مي‌كند و به عنوان مثال از رشد ۳۳.۵ درصدي هزينه‌هاي مربوط به سيمان، بتن، شن و ماسه خبر مي‌دهد. قيمت گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته رشد بيشتري داشته و حدود ۵۸.۹ درصد كاهش يافته است. قيمت بلوك، سفال و آجر به‌طور متوسط با رشد ۴۳.۵ درصدي دست‌و‌پنجه نرم كرده و در بخش موزاييك، كاشي و سراميك، شاهد رشد قيمت ۳۸.۷ درصدي هستيم. يا قيمت سنگ در حدفاصل بهار سال ۱۴۰۲ تا امسال ۲۰ درصد گران شده يا چوب ساخت و ساز حدود ۱۳ درصد گران شده، همچنين داده‌هاي مركز آمار ايران نشان از افزايش قيمت ۱۴ درصدي ايزوگام و قيرگوني دارد. شيرآلات در بهار امسال تورم تقريبا ۲۰ درصدي داشتيم و هزينه‌هاي نقاشي ساختمان هم حدود ۱۷ درصد بالا رفته است. هزينه ساخت ساختمان علاوه بر فاكتورهاي ذكر شده، شامل هزينه كارگر هم مي‌شود و مركز آمار ايران اين بخش را به اسم گروه خدمات در هزينه‌ها حساب مي‌كند. طبق داده‌هاي مركز آمار ايران هزينه كارگران هم در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵ درصدي روبرو شده است.
بازار مسكن در سال آينده
عوامل مختلفي مي‌توانند بازار مسكن را در سال ۱۴۰۴ را تحت تأثير قرار دهند كه از مهم‌ترين آنها مي‌توان به تورم و سياست‌هاي دولت اشاره كرد، تورم يكي از مهم‌ترين محرك‌هاي افزايش قيمت مسكن است. چنان كه اگر اين تورم ادامه يابد و قيمت مصالح ساختماني افزايش پيدا كند، قيمت مسكن هم روندي صعودي را طي مي‌كند، براي درك مساله تورم مسكن بايد توجه كرد كه تورم ۳۱.۸ درصدي دي‌ماه سال جاري در حقيقت نشان مي‌دهد خانوار ايراني به‌همين اندازه نسبت به دي‌ماه سال اخير هزينه كرده، اما نكته عجيب‌تر ماجرا اين موضوع است كه نرخ تورم در حوزه مسكن بيشترين رقم محاسبه شده است. براساس گزارش مركز آمار ايران، تورم مسكن درحال حاضر ۳۷.۹ درصد برآورد شده است و نسبت به ساير بخش‌ها ازجمله آموزش، حمل‌ونقل، لوازم خانگي، پوشاك، بهداشت، تفريح، خوراكي، دخانيات و ارتباطات، بيشترين هزينه را روي دوش خانوار ايراني گذاشته است. درواقع اصلي‌ترين بخش هزينه ماهانه شهروندان ايراني مساله مسكن است. همچنين بايد توجه داشت كه در آخرين آمار منتشر شده از بانك مركزي ايران كه مربوط به مرداد ماه است، متوسط قيمت مسكن در تهران متري ۸۸ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود و خريد خانه ۱۰۰ متري در پايتخت، به‌طور متوسط هزينه‌اي نزديك هشت ميليارد و ۸۵۰ ميليون تومان هزينه در بر داشت. پس از آن، اعلام ميانگين قيمت مسكن در تهران توسط بانك مركزي متوقف شد، اما بدون ترديد، تداوم روند صعودي قيمت‌ها احتمالا مظنه مسكن در تهران را بالاتر از ارقام اعلام‌شده در تابستان برده و اين يعني ميانگين قيمت خريد مسكن در تهران با توجه به روند صعودي نرخ دلار در كنار مصالح ساختماني اكنون افزايش يافته است. در اين ميان بايد توجه داشت كه براي نزولي شدن قيمت‌ها، علاوه بر اتخاذ سياست‌هاي لازم، نيازمند افزايش ميزان ساخت و ساز و كنترل هزينه‌هاي ساخت مسكن هستيم. در مورد اول يعني افزايش ساخت و ساز مسكن، اين موضوع به‌طور كامل وابسته به هزينه‌هاي ساخت و همچنين قيمت زمين در كشور است. اما نكته مهم ديگر اين است كه هزينه ساخت ساختمان علاوه بر همه متغير‌هايي كه از آن ياد كرديم، شامل هزينه كارگر هم مي‌شود و مركز آمار ايران اين بخش را به اسم گروه خدمات در هزينه‌ها حساب مي‌كند. چنان كه طبق داده‌هاي مركز آمار ايران در دي ماه، هزينه كارگران هم در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵ درصدي روبرو شده است. مجموع اين روندها و بررسي عوامل نشان مي‌دهد كه اگر دولت در پي كاهش قيمت مسكن در ايران و بهبود وضعيت و حتي ثبات در آن است بايد اصلي‌ترين تلاش خود را بر روي افزايش ساخت و ساز بگذارد. بدون رونق گرفتن روند ساخت و ساز در كشور، وضعيت مسكن در سال ۱۴۰۴ حتي مي‌تواند بحراني‌تر شود و مصرف‌كنندگان بيشتري را از بازار مسكن به بيرون براند.