خبري از رونق نيست

روزهاي پاياني بهمن‌ماه را سپري مي‌كنيم و درحالي كه انتظار مي‌رفت در آستانه سال جديد رونقي نسبي بر بازار مسكن حاكم شود، فعالان و كارشناسان بازار مسكن از وضعيت نامناسب بازار خبر مي‌دهند.

طي ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش نسبي قيمت هر مترمربع مسكن بوديم، به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان تهران قيمت هر مترمربع از 90 ميليون تومان عبور كرد و اين درحالي است كه تا مرداد ماه كه بانك مركزي، آخرين آمار رسمي از تحولات بازار را منتشركرد، متوسط قيمت هر مترمربع 88 ميليون و 500 هزار تومان بود.

ازسوي ديگر طبق آمارهاي غيررسمي، حجم معاملات در چند ماه اخير روند با ثباتي را طي كرده و حتي در شرايطي كه هر ساله با نزديك شدن به ايام پاياني سال، تردد در بنگاه‌هاي املاك افزايش پيدا مي‌كرد اما خبري از رونق معاملات نيست.

مشاهدات ميداني حكايت از آن دارد، هرچند افراد زيادي قصد فروش واحدهاي مسكوني خود را دارند، اما افزايش قيمت مسكن موجب شده تا ديگر تواني براي خريد وجود نداشته باشد و شاهد ركود باشيم.

نايب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به شرايط ركود تورمي در بازار مسكن تهران، مي‌گويد: حتي با نزديك شدن به ايام پاياني سال، برخلاف سنوات گذشته هيچ رونق يا تحرك خاصي در بازار شاهد نيستيم.

داود بيگي‌نژاد در گفت‌وگو با ايرنا مي‌افزايد: اين روزها برخلاف گذشته، مسكن ديگر از جذابيت لازم براي سرمايه‌گذاري برخوردار نيست؛ هر چند همواره قيمت‌ها در اين بازار رو به صعود بوده است.

او بيان‌ مي‌كند: در ماه‌هاي گذشته تكان قيمتي خاصي در بازار مسكن نداشتيم، اما بنا به طبيعت ايام پاياني سال، تردد در بنگاه‌هاي املاك افزايش يافته است.

بيگي‌نژاد يادآور مي‌شود: همواره در ايام پاياني سال، افزايش رفت و آمد به بنگاه‌ها مسبوق به سابقه است و اين روزها نيز شاهد آن هستيم.

نايب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران اظهار مي‌كند: شب عيد امسال (دي و بهمن‌ماه) براي فعالان بازار مسكن از تحرك لازم برخوردار نبود و آن جامعه‌اي كه مي‌توانست مسكن بخرد يا به افزايش متراژ اقدام كند، نتوانست تحرك خوبي داشته باشد.

او مي‌گويد: فعالان اتحاديه‌هاي صنف مشاوران املاك در اين دو ماه، شب عيد متفاوت از سال‌هاي گذشته تجربه كردند و هرچند مراجعات مردمي به بنگاه‌ها افزايش داشته است، اما تعداد قراردادهاي به ثبت رسيده فاصله زيادي با سال‌هاي قبل داشته است.

كاهش چشمگير توان خريد مسكن

نايب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران اظهار مي‌كند: آمارهاي رسمي بانك مركزي، مبين وضعيت قيمت‌ها و ميزان خريد و فروش تا پايان مرداد ماه است و متاسفانه از آن زمان تاكنون آمار ديگري منتشر نشده است كه بتوان به آنها تكيه كرد. اگر روال به همين گونه باشد و منابع آماري خوبي نداشته باشيم، به بروز خسارت مي‌انجامد. بيگي‌نژاد ادامه مي‌دهد: با توجه به عدم دسترسي به سامانه‌ها، بررسي‌هاي اين اتحاديه در محور آزادي (به‌عبارتي شرق تا غرب تهران) متوسط قيمت هر متر مربع واحد نوساز را بين ۸۸ تا ۹۰ ميليون تومان نشان مي‌دهد. او اظهار مي‌كند: با اين حال شاخص اصلي «تعداد قراردادها»ست كه اصلا هيچ تطابقي با سال‌هاي قبل ندارد. اين مقام صنفي مي‌گويد: هرچند افراد زيادي هستند كه قصد فروش واحدهاي مسكوني خود را دارند، اما افزايش قيمتي كه در گذشته شاهد بوديم سبب شده تا ديگر تواني براي خريد وجود نداشته باشد و شاهد ركود باشيم.

او بيان‌ مي‌كند: اكنون شاهديم ورود سرمايه به بخش مسكن كاهش يافته است كه البته با توجه به التهابات بازارهاي موازي طلا و ارز طبيعي است؛ به‌عبارتي افراد ابتدا سرمايه‌هاي خود را در آن بازارها مي‌برند و پس از ايجاد سكون نسبي، به سمت تهيه مسكن سوق مي‌يابد. بيگي‌نژاد مي‌افزايد: شرايطي كه امروز به اين شكل در آن به سر مي‌بريم، در گذشته مسبوق به سابقه نبوده است و به همين دليل نمي‌توان گفت در اندك زمان باقي مانده تا پايان سال و پس از عيد بازار مسكن چه شرايطي را تجربه خواهد كرد.

او مي‌گويد: امروز شاهديم شهرداري از ۲ ماه پيش از عيد اقدام به افزايش نرخ فيش خدمات مختلف خود كرده است، همچنين بازار نهاده‌هاي ساختماني دستخوش تحولات است كه مي‌تواند بر قيمت‌ها موثر باشد، با اين حال تقاضاي چنداني نه در بازار خريد و نه در بازار ساخت مسكن شاهد نيستيم.

كاهش آمار پروانه‌هاي ساختماني صادر شده

نايب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به افت آمار پروانه‌هاي ساختماني صادره از سوي شهرداري، مي‌افزايد: صدور پروانه‌ها حاصل طرح‌ تفصيلي است و در حالي كه شاهديم عمده نيازها در داخل شهر و بافت‌هاي فرسوده براي واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر مربعي است، اما متوسط متراژ با تكيه بر طرح تفصيلي ۱۰۰ متر مربع است كه با توانايي افراد جامعه تطابقي ندارد. بيگي نژاد همچنين تاكيد مي‌كند: براي رونق مجدد خريد و فروش مسكن، بايد تسهيلات بانكي در اندازه‌اي در نظر گرفته شود كه توان خريد افراد را بالا ببرد. وقتي در سال‌هاي گذشته تسهيلات مسكن به ۵۵۰ ميليون تومان افزايش يافت، رقم قابل‌توجهي بود و بازار مسكن از آن استقبال كرد. اما آن‌طور كه اين روزها عنوان مي‌شود چنانچه اين وام حتي به ۶۵۰ ميليون تومان افزايش يابد، مطابق با قيمت‌هاي فعلي متوسط ۸۰ تا ۹۰ ميليون توماني هر متر مربع خانه در تهران، كمتر از هشت متر مربع را پوشش مي‌دهد.

همچنين، اينكه اين تسهيلات با چه قيمت تمام‌شده‌اي به دست مردم مي‌رسد نيز بسيار مهم است. بايد ديد روشي كه بانك‌ها در پيش گرفته‌اند، ضامن‌ها، قيمت برگه‌هاي تسه و ... به چه صورت خواهد بود؟

هزينه‌هاي ريالي درمقابل درآمد دلاري

بخش مسكن

اما مشكلات بازار مسكن فقط به بخش تقاضا محدود نمي‌شود، بلكه بخش عرضه هم با مشكلات پيچيده‌اي دست و پنجه نرم مي‌كند، يكي از اين مسائل، تورمي است كه بخش توليد مسكن به صورت روزانه با آن مواجه است، دبير كانون انبوه‌سازان در اين باره مي‌گويد: تورم دست مردم نيست. دست دولت‌ها، مجلس و حكمراني است، وقتي دولت‌ها نتوانند انضباط مالي را درون خودشان ايجاد كنند، نظم بازارها از جمله بازار مسكن به هم مي‌ريزد.

فرشيد پورحاجت، ادامه مي‌دهد: صنعت ساختمان باوجود تحريم‌هاي همه‌جانبه امروز به مرحله خودكفايي رسيده فقط مشكل اين است توليدكنندگان محصولات ساختماني به ريال هزينه مي‌كنند اما به دلار مي‌فروشند كه اين موضوع در تورم بازار مسكن اثرگذار است.

او با اشاره به پيشرفت كشور در توليد محصولات ساختماني و فناوري‌هاي صنعت ساخت مي‌گويد: باوجود تحريم‌هاي همه‌جانبه در چهار دهه گذشته، امروز به مرحله خودكفايي در صنعت ساختمان دست يافته‌ايم. شايد بالغ بر ۹۷درصد مصالح ساختماني، متريال، نيروي انساني و نيروي فني ماهر در كشور وجود دارد. اما به دليل فعل و انفعالاتي كه در حوزه مسكن رخ مي‌دهد، قيمت مسكن به دلار افزايش مي‌يابد. پورحاجت ادامه مي‌دهد: شركت‌هاي بزرگ توليدي يارانه‌هاي زيادي را دراختيار دارند. اين شركت‌ها از انرژي ارزان، مواد اوليه و حتي نيروي انساني ارزان بهره مي‌برند، اما در مقام اجرا هزينه‌ها را با دلار مقايسه مي‌كنند. اين قياس در مصالح ساختماني تبعات تورمي براي اقتصاد مسكن دارد.

به گزارش ايسنا، اين فعال صنعت ساختمان با بيان اينكه وظيفه دولت آن است كه از تورم جلوگيري كند، مي‌گويد: تورم دست مردم نيست. دست دولت‌ها، مجلس و حكمراني است. وقتي دولت‌ها نتوانند انضباط مالي را درون خودشان ايجاد كنند، نظم بازارها ازجمله بازار مسكن به‌هم مي‌ريزد.

به گفته پورحاجت، بخشي از نابساماني‌ها به اين برمي‌گردد كه سياست‌گذاري مناسبي در حوزه مسكن و ساختمان به عنوان بخشي كه ۳۰ درصد اقتصاد كشور را در برمي‌گيرد نداريم.

برنامه‌ريزي مسكن بدون همخواني

با جامعه هدف

او ادامه مي‌دهد: در حوزه قوانين دچار مشكل هستيم، در ۱۵ سال گذشته در تنظيم قوانين حوزه مسكن، طيف خانواده را در نظر نگرفتيم. اين ركود نه به نفع دولت، نه به نفع مردم و نه به نفع توليدكننده مسكن است. ما براي توليد مسكن برنامه‌ريزي مي‌كنيم بدون اينكه طيف هدف و توان خريد آن را مورد توجه قرار دهيم.

دبير كانون انبوه‌سازان بيان مي‌كند: واحدهايي كه عمدتا به شكل دولتي در حال حاضر ساخته مي‌شود با جامعه هدف آن همخواني ندارد. ممكن است طيف موردنظر دولت نياز به مسكن نداشته باشد. يا در جاهايي براي توليد مسكن برنامه‌ريزي كرده‌ايم كه شايد مردم تمايلي براي زندگي در آن مناطق نداشته باشند. پورحاجت اظهار مي‌كند: سياست‌گذاري‌هايي كه از سال 1388 شكل گرفته مسكن را به خوابگاه تبديل كرده و خدمات زيربنايي و روبنايي درنظر نگرفته نشده است.

او با بيان اينكه تحريم يك مساله و خودتحريمي مساله ديگري است، بيان مي‌كند: دولت براي آنكه بتواند بازار مسكن را به سر و سامان برساند بايد بخش خصوصي را به عنوان بازوي اجرايي در كنار خود داشته باشد. الان در حوزه مسكن تنظيم‌گري نداريم. فقط مداخله است. ما حتي حاضر نشديم از سال ۱۳۸۸ به اين طرف مدل ساخت و ساز را عوض كنيم.

دبير كانون انبوه‌سازان اظهار مي‌كند: با همان شيوه كه مستند به آمار باعث كاهش صددرصدي توليد مسكن شده هنوز كارها را دنبال مي‌كنيم. البته وزارت راه و شهرسازي اخيرا اعلام كرده مي‌خواهد با بخش خصوصي صحبت كند. بايد ببينيم راهبرد جديد وزارت راه و شهرسازي و دولت محترم چيست كه هم مسائل بين‌المللي و هم مسائل دروني را حل و فصل كنيم.