بالا رفتن ارزش ملك و افزايش دعاوي
بعضي مواقع افراد، صرفا به دليل نگارش يك قرارداد اشتباه، حجم وافري از سرمايه خود را از دست داده و همين مساله هم موجب شده تا استفاده از قراردادهاي دقيق براي سرمايه‌گذاري در حوزه ملك، اهميت زيادي پيدا كند. د
بعضي مواقع افراد، صرفا به دليل نگارش يك قرارداد اشتباه، حجم وافري از سرمايه خود را از دست داده و همين مساله هم موجب شده تا استفاده از قراردادهاي دقيق براي سرمايه‌گذاري در حوزه ملك، اهميت زيادي پيدا كند. دعاوي ملكي با توجه به مشكلات متنوعي كه در احراز مالكيت ملك ايجاد مي‌شود به انواع مختلفي تقسيم مي‌شود. دعاوي ملكي شامل دعاوي حقوقي، ثبتي و دعاوي كيفري مي‌شوند. از جمله؛
دعواي خلع يد
مطالبه سرقفلي و حق كسب و پيشه
دعواي اثبات مالكيت
دعواي مطالبه اجرت‌المثل ايام تصرف (ملك)
دعواي تصرف عدواني حقوقي
دعواي ابطال سند رسمي
دعواي تخليه اماكن تجاري
دعوي تجويز انتقال منافع سرقفلي به غير
دستور فروش ملك مشاع و ... .
قطعا شخصي كه به عنوان يكي از متعاملين، به دلايلي متضرر شده مجبور به طرح دعوا در دادگاه است، اما سوال اين است كه آيا متضرر، با طرح دعوا در دادگاه به آساني به حق زائل شده خود دست خواهد يافت؟ متاسفانه به دليل عدم آگاهي مردم از قوانين مربوطه و عدم تسلط كافي به قوانين و رويه‌هاي قضايي، همچنين به جهت حجم بالا و تنوع قوانين و مقررات حاكم بر املاك و مستغلات، فرآيند رسيدگي به اين دعاوي طولاني شده و در بيشتر مواقع به نتيجه درستي ختم نمي‌شود. در نتيجه طرف قرارداد، جز اينكه از انعقاد معامله متحمل ضرر شده است براي به دست آوردن حق زائل شده خود نيز گرفتار فرآيند دادرسي خواهد شد. شايان ذكر است حوزه املاك يكي از بخش‌هاي محبوب سرمايه‌گذاري مردم محسوب مي‌شود. سرمايه‌گذاري در اين حوزه علاوه بر اينكه سودهي بالايي دارد و جزو نيازهاي اساسي محسوب مي‌شود، اما جوانب حقوقي و قانوني پيچيده‌اي را به دنبال دارد . علاوه بر مسائل خاص حقوقي، مشكلات اقتصادي در زمينه املاك موجب حساسيت‌هاي ويژه‌اي در اين بخش شده و ناآگاهي جامعه از قوانين نيز مشكلات فراواني براي افراد ايجاد كرده است. در حال حاضر به دليل نبود مشتري و ركود معاملات مسكن، اين بازار در وضعيت كسادي به سر مي‌برد و از ناحيه قيمت ارز و طلا تاثير نگرفته است. اما پيرو صحبت‌هاي مسوولان حوزه مسكن؛ در سال جديد تعاوني‌هاي مسكن معتبر مي‌توانند گره‌گشا باشند تا افراد با سرمايه‌هاي اندك و به تدريج صاحب مسكن شوند. مقايسه وضعيت ميان‌مدت بازار مسكن نيز هويداي آن است كه قيمت‌ها در تهران نسبت به سال گذشته نيز بين ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است؛ در حالي كه تورم عمومي حدود ۳۲ درصد و تورم برخي كالا‌ها در اين مدت تا ۵۰ درصد مي‌رسد. اولين و مهم‌ترين قوانين در قوانين قرارداد فروش ملك، تنظيم قرارداد به صورت رسمي و مكتوب است. بسياري از مشكلات حقوقي در معاملات املاك ناشي از عدم تنظيم قرارداد رسمي و استفاده از قراردادهاي شفاهي يا غيررسمي است. قراردادهاي رسمي به شما اين اطمينان را مي‌دهند كه تمامي تعهدات و حقوق طرفين به‌طور كامل ثبت شده و در صورت بروز اختلاف، مدارك معتبر براي ارايه در مراجع قضايي موجود است.
1- قرارداد بايد به صورت كتبي تنظيم شود.
2- اطلاعات دقيق خريدار و فروشنده به همراه شماره ملي، آدرس و شماره تماس در قرارداد قيد شود.
3- اسناد مالكيت ملك و مشخصات كامل آن در قرارداد ذكر شود.
4- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك براي اطمينان از صحت سند.
5- بررسي وضعيت حقوقي ملك در خصوص رهن، توقيف يا ممنوع‌المعامله بودن.
6- بررسي مدارك هويتي فروشنده و تاييد مالكيت او.
صحت اسناد مالكيت ملك: نكته مهم ديگر در قرارداد خريد و فروش ملك، اطمينان از صحت اسناد مالكيت ملك است كه براي اين كار، خريدار بايد از صحت و اصالت سند مالكيت مطمئن شود. اين سند بايد رسمي و مورد تاييد مراجع ثبت اسناد باشد. به علاوه، فروشنده بايد اطمينان حاصل كند كه ملك بدون هرگونه مشكل حقوقي مانند رهن، وثيقه يا دعواي قضايي به فروش مي‌رسد. تعيين دقيق قيمت و نحوه پرداخت: از ديگر شرايط قانوني معامله ملك، تعيين دقيق قيمت ملك و نحوه پرداخت آن است. در قرارداد بايد به صورت شفاف مبلغ معامله، نحوه پرداخت و زمانبندي پرداخت مشخص شود. عدم شفافيت در اين موارد مي‌تواند منجر به اختلافات مالي شود. همچنين بايد مشخص شود كه هزينه‌هاي جانبي مانند ماليات، حق ثبت، كميسيون مشاور املاك و ساير هزينه‌هاي احتمالي به عهده چه كسي خواهد بود. تعهدات خريدار و فروشنده: هر قرارداد فروش ملكي بايد شامل تعهدات دقيق خريدار و فروشنده باشد. قوانين تنظيم سند رسمي فروش ملك به اين مساله اهميت زيادي مي‌دهند، زيرا تعهدات مشخص و شفاف طرفين از بروز مشكلات حقوقي جلوگيري مي‌كند. به عنوان مثال، خريدار بايد متعهد شود كه مبلغ قرارداد را در زمان مقرر پرداخت كند، در حالي كه فروشنده بايد تضمين دهد كه ملك بدون هرگونه مشكل حقوقي به خريدار منتقل خواهد شد.
برخي تعهدات رايج
-فروشنده موظف است كه تمامي اسناد و مدارك مربوط به ملك را در زمان مقرر تحويل دهد.
-خريدار متعهد مي‌شود كه مبلغ معامله را طبق شرايط قرارداد پرداخت كند.
-طرفين بايد بر سر زمان تحويل ملك و نحوه انتقال سند به توافق برسند.
-شرايط رايج فسخ قرارداد.
-عدم پرداخت به موقع مبلغ معامله.
-عدم تحويل سند رسمي در زمان مقرر.
-مشكلات حقوقي مربوط به ملك كه پس از معامله آشكار شوند.
انتقال رسمي مالكيت ملك
يكي از مهم‌ترين ضوابط حقوقي انتقال مالكيت ملك، انتقال رسمي مالكيت ملك به خريدار است. انتقال مالكيت بايد از طريق دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد و ثبت رسمي در اداره ثبت اسناد و املاك انجام شود. اين مرحله تضمين مي‌كند كه ملك به صورت قانوني به نام خريدار ثبت شده و هيچ‌گونه مشكل حقوقي در آينده به وجود نخواهد آمد. تنظيم قرارداد فروش ملك نيازمند دقت فراوان و آشنايي با قوانين و مقررات حقوقي مرتبط است. هرگونه سهل‌انگاري در اين زمينه مي‌تواند منجر به بروز مشكلات حقوقي و مالي شود. به جهت جلوگيري از متضرر شدن مشاوره با وكيل متخصص و مجرب پيشنهاد مي‌شود . بعضي مواقع افراد، صرفا به دليل نگارش يك قرارداد اشتباه، حجم وافري از سرمايه خود را از دست داده و همين مساله هم موجب شده تا استفاده از قراردادهاي دقيق براي سرمايه‌گذاري در حوزه ملك، اهميت زيادي پيدا كند. دعاوي ملكي با توجه به مشكلات متنوعي كه در احراز مالكيت ملك ايجاد مي‌شود به انواع مختلفي تقسيم مي‌شود. دعاوي ملكي شامل دعاوي حقوقي، ثبتي و كيفري مي‌شوند.