افزايش تعداد مستأجران درگير فقر در سال‌هاي اخير
بررسي وضعيت بازار اجاره مسكن نشان مي‌دهد كه اين بخش از چهار مشكل اساسي رنج مي‌برد؛ اول اينكه سياست‌هاي كنترلي كارآمد در بازار اجاره‌بها مسكن وجود ندارد. افزايش نرخ اجاره‌بها اغلب بدون نظارت مناسب و به‌صورت سليقه‌اي صورت مي‌گيرد و مستأجران تحت فشار قرار مي‌گيرند.
براساس آمار رسمي وزارت كار، در بازه زماني سال‌هاي 1395 تا 1401 تعداد خانوارهاي مستأجر درگير فقر 48 درصد افزايش يافته است. بيش از يك ميليون خانوار مستأجر در مناطق شهري درآمدي كمتر از خط فقر دارند. علاوه بر اين، سهم هزينه مسكن در سبد خانوارهاي ايراني به بيش از 50 درصد رسيده است، كه در مقايسه با استانداردهاي جهاني، كه معمولاً بين 30 تا 35 درصد است، رقم بسيار بالايي محسوب مي‌شود. اين در حالي است كه بسياري از كشورهاي پيشرفته توانسته‌اند با سياست‌هاي حمايتي مختلف وضعيت بازار اجاره را كنترل كنند، اما در كشورمان مشكلات متعددي در اين حوزه وجود دارد.
مشكلات بازار اجاره مسكن
بررسي وضعيت بازار اجاره مسكن نشان مي‌دهد كه اين بخش از چهار مشكل اساسي رنج مي‌برد؛ اول اينكه سياست‌هاي كنترلي كارآمد در بازار اجاره‌بها مسكن وجود ندارد. افزايش نرخ اجاره‌بها اغلب بدون نظارت مناسب و به‌صورت سليقه‌اي صورت مي‌گيرد و مستأجران تحت فشار قرار مي‌گيرند. اين افزايش قيمت‌ها، به‌ويژه در شرايط ركود اقتصادي، موجب شده كه مستأجران با مشكلات مالي و ناتواني در تأمين هزينه‌ها مواجه شوند. به گزارش تسنيم دوم، نبود قراردادهاي بلندمدت اجاره در كشور است. قراردادهاي اجاره مسكن به‌صورت يك‌ساله امضا مي‌شوند كه اين مساله علاوه بر ايجاد بي‌ثباتي، امنيت رواني مستأجران را كاهش مي‌دهد. علاوه بر اين، در شرايطي كه نرخ‌ها به‌طور مداوم افزايش مي‌يابند، امكان تمديد قراردادها با قيمت‌هاي مناسب براي مستأجران به‌ويژه در شهرهاي بزرگ بسيار كم است. سومين مشكل كمبود عرضه مسكن اجاره‌اي است. در واقع، عرضه و تقاضا در اين بخش به‌شدت با هم فاصله دارند. سياست‌هاي توليد مسكن عمدتاً به خريدوفروش مسكن متمركز است و به توسعه واحدهاي استيجاري توجه كمتري شده است. اين امر منجر به افزايش رقابت بر سر واحدهاي اجاره‌اي محدود مي‌شود كه خود فشار زيادي به مستأجران وارد مي‌كند. آخرين مانع براي بهبود وضعيت مستأجران، عدم دسترسي به وام‌هاي حمايتي مناسب است. در حالي كه بسياري از كشورهاي ديگر تسهيلات متعددي براي مستأجران، مانند وام‌هاي با نرخ بهره پايين يا يارانه‌هاي اجاره‌اي، ارايه مي‌دهند، در كشور ما حمايت مالي از مستأجران به‌صورت محدودي وجود دارد. اين موضوع در كنار عدم وجود سياست‌هاي حمايتي موثر، باعث مي‌شود كه بسياري از خانوارها به دليل ناتواني در تأمين هزينه‌هاي مسكن، با مشكلات اقتصادي جدي مواجه شوند.
ابزارهاي كارآمد براي حمايت از مستاجران
نگاهي به تجربه ساير كشورها، به‌ويژه كشورهاي به‌اصطلاح پيشرفته، نشان مي‌دهد دولت‌ها سياست‌هاي متنوع و كارآمدي را براي كنترل بازار اجاره و حمايت از مستأجران اجرا كرده‌اند. به عنوان مثال، در كشورهايي مانند آلمان و سوئد، دولت با اعمال سقف افزايش اجاره‌بها، مانع از رشد افسارگسيخته قيمت‌ها مي‌شود. اين اقدام، كه معمولاً بر اساس نرخ تورم يا شاخص‌هاي اقتصادي تعيين مي‌شود، باعث مي‌شود افزايش قيمت اجاره‌خانه‌ها به‌طور كنترل‌شده انجام گيرد و مستأجران از افزايش ناگهاني هزينه‌ها در امان بمانند. در فرانسه و هلند، مستأجران مي‌توانند قراردادهاي چندساله امضا كنند كه امنيت بيشتري براي آنها فراهم مي‌كند. اين قراردادها به مستأجران اطمينان مي‌دهند قيمت اجاره براي مدت طولاني ثابت خواهد ماند و از نگراني‌ها در مورد افزايش سالانه اجاره‌بها كاسته مي‌شود.
يكي از برنامه‌هايي كه در كشورهاي توسعه‌يافته براي حمايت از قشر مستأجر اجرا شده، ساخت مسكن اجتماعي است. دولت‌ها از طريق ساخت و تخصيص اين نوع مسكن به اقشار كم‌درآمد، دسترسي به مسكن ارزان‌قيمت را تسهيل مي‌كنند. اين مسكن‌ها به‌ويژه در مناطقي كه قيمت‌ها بالاست، براي افراد كم‌درآمد قابل‌دسترس‌تر مي‌شوند. در اين كشورها، وام‌هاي كم‌بهره، كمك‌هزينه‌هاي اجاره، و حتي پرداخت‌هاي مستقيم به مستأجران براي پوشش بخشي از هزينه‌ها ارايه مي‌شود. اين تسهيلات به‌طور معمول با كمترين مانع و پيچيدگي‌هاي اداري به خانوارهاي كم‌درآمد تخصيص مي‌يابد. همچنين، بهبود زيرساخت‌هاي شهري از جمله موارد حمايتي از مستأجران در كشورهاي توسعه‌يافته است. دولت‌ها با توسعه حمل‌ونقل عمومي، ايجاد امكانات شهري و افزايش دسترسي به خدمات عمومي، فشار بر مناطق پرتقاضا را كاهش مي‌دهند و مسكن در مناطق حاشيه‌اي يا كمتر توسعه‌يافته را قابل‌دسترس‌تر مي‌كنند. اين سياست‌ها به مستأجران اين امكان را مي‌دهد كه از مناطق ارزان‌قيمت‌تر كه دسترسي مناسبي به حمل‌ونقل عمومي دارند، استفاده كنند و هزينه‌هاي زندگي خود را كاهش دهند. در كوتاه‌مدت، دولت مي‌تواند با كنترل اجاره‌بها متناسب با نرخ تورم و افزايش وام‌هاي كم‌بهره براي مستأجران، بخشي از فشار سالانه بر اجاره‌نشين‌ها را كاهش دهد. اين اقدامات مي‌تواند به مستأجران كمك كند كه بدون نگراني از افزايش اجاره‌بها، مدت بيشتري در مسكن خود بمانند. در حال حاضر، سقف تسهيلات وديعه مسكن در تهران 200 ميليون تومان، در مراكز استان‌ها 150 ميليون تومان، در ساير شهرها 100 ميليون تومان و در روستاها 40 ميليون تومان است. اين وام‌ها با سود 23 درصدي و پس از طي كردن فرايند پيچيده اداري (كه بسياري از مستأجران آن را به «هفت‌خوان رستم » تشبيه كرده‌اند)، به مستأجران پرداخت مي‌شود. مستأجراني كه موفق به دريافت وام وديعه در تهران مي‌شوند، پس از يك دوره 5 ساله بايد حدود 138 ميليون تومان سود پرداخت كنند. سود وام 150 ميليون توماني مراكز استان‌ها نيز حدود 104 ميليون تومان برآورد مي‌شود. علاوه بر اين، مستأجران در ساير شهرها براي وام 100 ميليون توماني بايد حدود 70 ميليون تومان سود پرداخت كنند. در روستاها، كه تعداد مستأجران به‌طور قابل‌توجهي كمتر است، اجاره‌نشين‌ها بايد حدود 28 ميليون تومان بابت وام 40 ميليون توماني سود پرداخت كنند. اين ارقام نشان‌دهنده بار مالي سنگيني است كه مستأجران به‌ويژه در شهرهاي بزرگ با آن مواجه‌اند. سود بالاي اين وام‌ها، در كنار مشكلات پيچيده دريافت آنها، به جاي كمك به مستأجران، مي‌تواند فشار بيشتري بر آنها وارد كند. اين وضعيت، ضرورت اصلاح سياست‌هاي حمايتي و تسهيل شرايط پرداخت وام‌ها را به وضوح نشان مي‌دهد.