چرا تسهيلات مسكن گره‌گشا نيست؟

مشكل مردم در بازار مسكن با استفاده از چه رويكردها و تصميماتي حل مي‌شود؟ بيش از 50درصد سبد خانوارهاي ايراني را هزينه‌هاي مسكن تشكيل مي‌دهد و نيمي از اقتصاد كلان كشور مرتبط با اقتصاد مسكن است. در اين شرايط حل معضل مسكن نيمي از مشكلات اقتصادي كشور را رفع مي‌كند. در اين شرايط دولت تنها مسير ارايه تسهيلات را براي كاهش مشكلات مسكن برگزيده است. تسهيلاتي كه دولت قبل آن را 800 ميليون تومان در نظر گرفته بود، اما دولت جديد آن را به 650 ميليون تومان كاهش داد.اما با اين حجم از تسهيلات آيا مشكل مردم حل مي‌شود و امكان خريد خانه را پيدا مي‌كنند؟ بايد توجه داشت. تسهيلات650ميليوني كه درباره آن صحبت مي‌شود بيشتر براي كساني است كه مسكن اولي محسوب مي‌شوند. اما سرمايه‌هاي اصلي كه در حوزه مسكن وجود دارد، سرمايه مرتبط با مسكن اولي‌ها نيست. اين سرمايه‌ها، سرمايه‌هاي سوداگراني است كه از بازار مسكن براي كسب سودهاي هنگفت استفاده مي‌كنند. در اين سوداگري اما بازار و قيمت مسكن به هم مي‌ريزد و گرفتاري‌هاي مردم صدچندان مي‌شود. يعني عملا تسهيلات مسكن و افزايش يا كاهش پيدا كردن آن، ارتباطي با رونق يا ركود بازار مسكن پيدا نمي‌كند. در ايران يك سرمايه منجمد شده‌اي در حوزه مسكن وجود دارد كه دولت تمهيدي براي گردش آن نينديشيده است. براي مثال وقتي فردي سرمايه‌گذاري‌هاي خاصي انجام مي‌دهد، براي بازگشت به چرخه و سرمايه‌گذاري دوباره آن بايد تمهيدات و محرك‌هاي خاصي انديشيده شود. وقتي يك سرمايه‌گذار، مي‌تواند در بازار مسكن سرمايه‌گذاري كند، با تورم عايدي سرمايه بالقوه‌اي داشته باشد و هر وقت اراده كند اين سود هنگفت را بالافعل كند، دليلي وجود ندارد كه اين فرد به دنبال سرمايه‌گذاري جديد باشد.براي مثال اگر دولت ماليات بر خانه‌هاي خالي يا ماليات بر عايدي سرمايه را حقيقتا اجرايي مي‌كرد در آن صورت ممكن بود، كساني كه بخش زيادي از موجودي خانه‌هاي نوساز ايران را در اختيار دارند، ترغيب مي‌شدند كه وارد فرآيند خريد و فروش املاك شوند، اما بدون اين تمهيدات، تمام كساني كه در بازار مسكن سرمايه‌گذاري كرده‌اند، عايدي سرمايه هنگفتي دارند، بدون اينكه ريسكي در قبال سرمايه‌گذاري خود داشته باشند. اينها دليلي براي سرمايه‌گذاري جديد نمي‌بينند. با اين توضيحات، تسهيلات 650ميليون يا 800ميليون توماني چون مرتبط با مسكن اولي‌هاست، ارتباطي به اين ركود بازار مسكن ندارد. سوداگران مسكن در ايران به هر روالي كه ميلشان باشد قيمت مسكن را بالا مي‌برند.  

موضوع تسهيلات و صحبت درباره افزايش يا كاهش آن از اين دست موارد است. افراد و گروه‌هايي كه در بستر بحران‌ها سودهاي نجومي به جيب مي‌زنند اين صحبت‌ها را مطرح مي‌كنند تا بر شدت بحران مسكن افزوده شود. اما اصل ماجرا اين است كه بخش مسكن ايران حالت گاوصندوق پيدا كرده، هر فرد سوداگري مي‌تواند سرمايه خود را در اين گاوصندوق بگذارد و 1سال، 2سال، 5سال و 10 سال بعد، بدون هيچ ريسكي و هيچ ضرر و زياني، عايدي سرمايه هنگفتي داشته باشد. وقتي چنين گاوصندوقي وجود دارد، چه ضرورتي دارد، فعالان اقتصادي سرمايه‌گذاري ريسك‌دار كنند، مثلا در بخش توليد سرمايه‌گذاري كرده و كار كنند؟ حوزه‌هايي كه ممكن است با ريسك همراه باشند.در تهران و كلانشهرها كه قطعا امكان خريد خانه با چنين تسهيلاتي وجود ندارد. از سوي ديگر بايد توجه داشت تسهيلات پرداخت شده، معمولا به كساني مي‌رسيد كه توان خريد مسكن داشتند و با اين وام تنها مي‌توانستند خانه بهتري بگيرند. يعني اين وام باعث ورود خانه اولي‌ها به بازار خريد مسكن نمي‌شود. كساني كه در بازار بوده‌اند، امكان انتخاب گزينه‌هاي بهتري را پيدا مي‌كنند. پس اين وام عملا تاثيري در ميزان تقاضاي موثر در بازار مسكن نخواهد داشت. بنابراين باعث كاهش ركود در مسكن نيز نمي‌شود.