ظرفيت مغفول صندوق‌هاي حوزه ملك در بورس
حسين محمودي‌اصل، كارشناس بازارهاي مالي نوشت: صندوق‌هاي مربوط به مسكن و ظرفيت‌هايي كه بازار سرمايه مي‌تواند در حوزه مسكن داشته باشد مساله مهمي است.
صداي بورس| حسين محمودي‌اصل، كارشناس بازارهاي مالي نوشت: صندوق‌هاي مربوط به مسكن و ظرفيت‌هايي كه بازار سرمايه مي‌تواند در حوزه مسكن داشته باشد مساله مهمي است. براي هدايت منابع به سمت توليد مسكن، منابع خرد و كلان در بانك‌ها جمع و به بخش‌هاي مختلف تسهيلات داده مي‌شود، اما به دليل بلندمدت بودن تسهيلات بخش مسكن گاهی تكليفي بودن آنها در برنامه هفتم توسعه و براي امسال ۳۶۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات لحاظ شده كه شايد زير ۱۰ تا ۱۲ درصد آن محقق شده باشد. بانك‌ها علاقه‌اي ندارند در اين حوزه سرمايه‌گذاري كنند، زيرا هم نرخ‌ها پايين و همزمان بلندمدت است و طبيعي است كه اين اتفاق معقول نبوده و تمايلي به اين كار نداشته باشند. بنابراين بايد از ظرفيت بازار سرمايه استفاده كرد. بازار سرمايه تجربه صندوق زمين و ساختمان را داشته و در حوزه صندوق املاك و مستغلات هم چندين صندوق راه افتاده است، اما چندان استقبالي از تشكيل اين صندوق‌ها نشده و اين ظرفيت همچنان باقي مانده است، در كنار اينها بورس مي‌تواند از ظرفيت فروش متري مسكن در قالب صندوق‌ها يا اوراق سلف نيز استفاده كند. صندوق «زمين و ساختمان» و «صندوق املاك و مستغلات» منجر به جمع‌آوري منابع شده و درجه اعتبار و اطمينان هم به دليل ضمانتنامه‌هاي مختلفي كه در اين خصوص بورس اخذ مي‌كند بالاست. اما همين مساله باعث طولاني شدن پروسه‌ها، زمان و سختگيري بيشتر شده است، همچنين يكي از مهم‌ترين مسائلي كه نياز است تعديلي روي آن صورت گيرد بحث مديريت اين صندوق‌هاست كه به مجمع و اركان صندوق‌ها تفويض شده است. طبيعتاً كساني كه پروژه معرفي مي‌كنند تمايل دارند مديريت نيز تحت نظر خودشان باشد اما اين مدل چون در بخش مسكن چندان اجرايي نشده و سازندگان مسكن با اختيارات كامل در حوزه مسكن وارد شدند و حتي در پروژه‌اي كه براي سازنده ۱۰ يا ۵ درصد يا بدون هيچ واحدي است باز هم مديريت با سازنده است، بنابراين جدا شدن از اين فضا و رفتن به فضايي كه شفاف، مقرراتي و مديريت آن نيز از طريق مجامع و اركان صندوق‌هاست برايشان سخت است و به نظر بايد اين فرايندها و نظام مديريتي كه در صندوق‌ها وجود دارد اندكي تسهيل شود، بنابراين نياز است به مدلي برسيم كه هم صندوق‌ها بتوانند فعاليت داشته و به خوبي هم شفاف و مطمئن باشند و بورس هم بتواند ضمانت‌هاي لازم را داشته باشد و بر اين اساس به خريداران يونيت‌ها اين ضمانت‌ها را بدهد. مي‌توانيم منابع خرد را از طريق فروش متري و مستقيم مسكن از بورس انجام دهيم. صندوق‌هاي املاك و مستغلات و حتي صندوق زمين و ساختمان يا اوراق سلف مي‌توانند هم به صورت مجزا و هم به صورت تركيبي عمل كنند و فروش متري اتفاق بيفتد. براي مثال صندوق زمين و ساختمان مي‌تواند در مرحله بعد حتي تبديل به صندوق املاك و ساختمان شود كه بايد فرايندهاي جديدي تنظيم شود و بتوانيم سرمايه‌هاي خرد را نيز جذب كنيم و از طريق توكن كردن و ۲۴ ساعته كردن آن بتوانيم منابع خود را درگير در بخش مسكن كرده و جذابيت معاملاتي برايشان ايجاد كنيم. بهترين بستر در گام اول مي‌تواند اوراق سلف يا صندوق‌هاي بورسي باشد، يونيت‌ها مي‌توانند به متر تبديل شوند و مسائل حقوقي و مسائل مربوط به حق مالكيت خريداران است هم در آن لحاظ شود.