سيگنال افزايش قيمت ملك با رشد نرخ دلار و گراني مصالح

زهره علامي |

امروز (شنبه 23 فروردين) قرار است كه استيو ويتكاف، فرستاده ويژه امريكا و عباس عراقچي، وزير امور خارجه كشورمان از طريق ميانجي عماني، مذاكراتي را درباره برنامه هسته‌اي تهران انجام دهند، در اين ميان پيش‌بيني مي‌شود كه توافق ميان ايران و امريكا در كوتاه‌مدت، وضعيت كنوني اقتصاد ايران را بهبود ببخشد و فضايي را براي تنفس اقتصادي ايجاد كند. درواقع اگر توافق صورت بگيرد، ايران مي‌تواند در تراكنش‌ها و جابه‌جايي‌هاي مالي آزادانه‌تر عمل كند و جذب سرمايه‌ صورت بگيرد و احتمالا مسكن از اولين بخش‌هايي خواهد بود كه حركت خواهد كرد و سرمايه‌ها را به خود جلب مي‌كند. اما اگر اين مذاكرات به نتيجه نرسد، افزايش تنش‌ها ميان ايران و امريكا مي‌تواند به افزايش نرخ ارز و به تبع آن رشد قيمت مصالح ساختماني و قيمت مسكن منجر شود، اگرچه با توجه به مشكلات موجود در زمينه ناترازي انرژي در كشور و احتمال قطعي برق صنايع از جمله واحدهاي صنعتي توليد مصالح، در هر صورت مصالح با افزايش قيمت مواجه مي‌شوند اما اين رشد كمتر از زماني است كه نرخ ارز هم به دليل عدم توافق، افزايش يابد. تجربه نشان داده است كه همگام با تداوم نوسانات صعودي نرخ ارز و افزايش قابل‌توجه بهاي مصالح ساختماني، قيمت‌ها در بازار مسكن رشد مي‌كند، در سال ۱۴۰۳، نوسانات نرخ ارز و افزايش قيمت مصالح ساختماني تأثير مستقيم و قابل‌توجهي بر قيمت مسكن داشت. بنابراين در سال جاري هم وابستگي زياد صنعت ساخت‌وساز به نهاده‌هاي وارداتي و تأثير مستقيم نرخ ارز بر هزينه‌هاي توليد مصالح، زمينه‌ساز تداوم فشار تورمي بر بخش مسكن خواهد بود.

تاثير نرخ ارز بر قيمت مصالح

مصالح ساختماني نقش پررنگي در هزينه‌هاي ساخت و ساز دارند، بر اساس گزارش‌ها، افزايش قيمت مصالح ساختماني در تابستان ۱۴۰۳ معادل ۲۷ درصد بوده است، ضمن اينكه سهم قيمت مصالح ساختماني در قيمت تمام‌شده يك آپارتمان در تهران به‌طور ميانگين ۳۶ درصد است. در اين ميان بايد تأثير نوسانات نرخ ارز بر قيمت مصالح را هم جدي گرفت، نوسانات نرخ ارز تأثير مستقيمي بر قيمت مصالح ساختماني دارد. افزايش نرخ دلار هزينه‌هاي واردات مواد اوليه مانند سيمان و آهن‌آلات را افزايش داده و در نتيجه قيمت تمام‌شده محصولات ساختماني نيز بالا مي‌رود. فارغ از اينكه افزايش نرخ ارز و افزايش قيمت مصالح ساختماني تحت الشعاع توافق يا عدم توافق ميان ايران و امريكا رشد خواهند كرد بايد اين موضوع را مد نظر داشت تا زماني كه توليد مسكن به تعادل نرسد، نمي‌توان انتظار داشت كه حباب مسكن، از بين برود. اما پس از رسيدن تعداد مسكن به تعادل، ديگر افزايش قيمت به شكل فعلي وجود نخواهد داشت، اين تعادل در صورتي تحقق مي‌يابد كه هر سال يك ميليون مسكن ساخته شود و پس از آن بين 7 تا 10 سال آينده بازار مسكن در ايران به تعادل خواهد رسيد و افزايش قيمت كنترل مي‌شود.

بخش مسكن خود را بانرخ دلار تنظيم مي‌كند

فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن درباره وضعيت بازار در شرايط سياسي، اجتماعي و اقتصادي كشور به تعادل مي‌گويد: بخش مسكن تا حدودي خود را با نرخ دلار تنظيم مي‌كند و با توجه به افزايش نرخ ارز، امكان رشد قيمت زمين و مسكن وجود دارد هر چند كه انتظار افزايش سطح معاملات در سال جاري وجود ندارد. بيضايي اظهار مي‌كند: با توجه به تنش‌ها و تهديدات سياسي امريكا و تبعات آن بر نرخ ارز، قيمت زمين و مسكن هم تاحدي افزايش مي‌يابد اما در حال حاضر با توجه به سياست‌هاي بانك مركزي مبني بر سوق دادن نقدينگي به سمت طلا به جاي ارز يا ساير دارايي‌ها مانند مسكن، جهش قيمتي در بخش مسكن پيش بيني نمي‌ شود. او ادامه مي‌دهد: در حال حاضر هم قيمت دلاري مسكن نزديك به 1000 دلار شده است كه در سال‌هاي گذشته، اين كف قيمت دلاري مسكن بوده است، بنابراين بعد از اين هر آنچه نرخ ارز افزايش يابد، موجب رشد قيمت مسكن مي‌شود. به گفته اين كارشناس ارشد بخش مسكن، اگر سطح تنش‌ها افزايش يابد اين احتمال وجود دارد كه صاحبان سرمايه نقدينگي خود را به سمت دارايي‌هاي منقول مثل طلا و ارز هدايت كنند و جذب نقدينگي در بازار مسكن مشكل شود.

جهش بخش مسكن با توافق

بيضايي اضافه مي‌كند: در اين ميان با توجه به كاهش سياست‌هاي حمايتي دولت در حوزه مسكن، سطح پروانه‌هاي ساختماني و توليد مسكن در كنار سطح معاملات افت مي‌كند، مگر اينكه توافقي صورت بگيرد و شرايط ارزي بهتر شود و امكان رشد نقدينگي، افزايش يابد و سرمايه‌گذاري خارجي و درآمدهاي نفتي رشد كند كه مي‌تواند به جهش حوزه مسكن منجر شود. او معتقد است: علاوه بر افزايش نرخ ارز كه به صورت كلي بر قيمت مسكن اثر مي‌گذارد، دلار بر قيمت مصالح ساختماني هم اثرگذار است، ضمن اينكه در سال جاري ما با مساله ناترازي انرژي و كمبود برق و گاز مواجه هستيم كه موجب قطعي انرژي صنايع از جمله كارخانه‌هاي توليد مصالح ساختماني مي‌شود و كاهش توليد را به همراه دارد. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن مي‌گويد: درواقع ناترازي انرژي به افزايش قيمت مصالح منجر مي‌شود، در واقع قيمت مصالح هم تحت تاثير افزاي نرخ ارز و هم كاهش توليد به دليل ناترازي انرژي قرار مي‌گيرد. بيضايي بيان مي‌كند: علاوه بر اين با توجه به آنكه شهرداري تهران، نرخ پروانه‌هاي ساختماني را افزايش داده است، اين موضوع مي‌تواند اثر رواني بر قيمت مسكن داشته باشد و منجر به افزايش قيمت مسكن شود. او اظهار مي‌كند: بنابراين در سال جاري انتظار افزايش پروانه ساختماني و رشد توليد را نداريم و در بخش تقاضا هم احتمال افزايش معاملات وجود ندارد، اما به دليل افزايش قيمت مصالح، نرخ پروانه ساخت و ساز و همچنين رشد نرخ ارز، افزايش قيمت مسكن تا حدي پيش بيني مي‌شود. با توجه به اينكه تركيبي از افزايش نرخ ارز، رشد نرخ پروانه ساخت و ساز، افزايش قيمت مصالح ساختماني منجر به افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز و در نهايت افزايش قيمت مسكن مي‌شود، پيشنهاد مي‌شود كه دولت براي كنترل اين روند، با اتخاذ سياست‌هاي مناسب، نظارت بر بازار ارز و حمايت از توليد داخلي مصالح، به ساماندهي بازار مسكن و مصالح ساختماني بپردازد.