آيا بازار ملك منتظرتثبيت نرخ ارز است ؟

سال ۱۴۰۳ در شرايطي به پايان رسيد كه سايه ركود تورمي، همچنان بر بازار مسكن سنگيني مي‌كرد، ركودي كه حتي در ماه‌هاي دي و بهمن كه پرتقاضاترين ايام سال براي خريد و فروش ملك هستند هم شكسته نشد و با وجود افزايش مراجعه خريداران به بنگاه‌هاي مشاور املاك، اما در عمل هيچ رونقي در معاملات مشاهده نشد. انتظار مي‌رود كه در سال ۱۴۰۴ هم نبايد توقع رونق بازار مسكن را داشت، به ويژه با توجه به اينكه ركود همچنان پابرجاست و بازده سرمايه‌گذاري در اين بازار به‌شدت كاهشي شده و متغيرهاي سياسي هم روي روند كلي بازار مسكن اثرگذار هستند. اغلب كارشناسان بر اين باورند كه در نيمه اول سال جاري، نبايد انتظار رشد قابل توجه خريد و فروش مسكن را داشت چون همچنان ركود بر بازار مسكن حاكم خواهد بود، شايد در نيمه دوم سال، تغييراتي در بازار مسكن رخ دهد. در اين ميان، نایب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران معتقد است كه سمت و سوي بازار ملك در سال جديد، منتظر نحوه حركت ساير بازارهاي موازي و تثبيت آنهاست. داود بيگي نژاد، با اشاره به اينكه هميشه فروردين ماه بازار بي‌رمقي را در خريد و فروش ملك شاهديم، افزود: در ماه‌هاي گذشته قيمت بسياري از عوامل تاثيرگذار بر توليد مسكن؛ چه دولتي و چه خصوصي افزايش داشته است؛ به‌طور مثال هزينه انشعابات در اواخر سال گذشته افزايش يافت و در شروع سال جديد نيز شاهد قيمت‌هاي بالاتر پيشنهادي براي مصالح ساختماني هستيم. او در گفت‌وگو با ايرنا بيان‌ كرد: ساير عوامل و به‌ويژه بازارهاي موازي سرمايه‌گذاري (نظير طلا، سكه، ارز و غيره) نيز مي‌توانند بر بازار مسكن تاثيرگذار باشند، بايد منتظر ماند تا اين بازارها به ثبات نسبي برسند و پس از آن ببينيم چگونه بر قيمت‌ها در حوزه مسكن تاثيرگذار خواهند شد.

قيمت‌هاي منتشر شده در آگهي‌ها

ملاك نيست

اين مقام صنفي با انتقاد از برخي كارشناسان كه قيمت‌هاي منتشر شده در آگهي‌ها را ملاك عمل قرار مي‌دهند، گفت: اين موضوع بسيار اشتباه است و به هيچ عنوان نمي‌توان به اين اعداد و ارقام استناد كرد؛ زيرا سليقه‌اي بوده و با واقعيت تطابق ندارد. بيگي نژاد تاكيد كرد: قيمت‌هاي واقعي؛ آن دسته از نرخ‌هايي است كه در قراردادها ثبت مي‌شود و اكوسيستم بازار مسكن ايران به نحوي تنظيم شده كه مشاوران تعيين‌كننده قيمت‌ها هستند كه در بستر واقعي و كارشناسي فعاليت مي‌كنند. او در همين زمينه تاكيد كرد: بايد يك پلتفرم جامع بر مبناي پلتفرم‌هاي جديد ثبت قرارداد تهيه شود كه مدل آن در كشورهاي ديگر هم موجود است، به‌طوري كه نشان دهد اين ملك در اختيار چه كسي بوده، با چه قيمتي معامله شده، اكنون در اختيار چه كسي است و تغييرات قيمتي را محاسبه كند؛ در غير اين صورت با حدس و گمان هر سال وضعيت بدتري را شاهد خواهيم بود.

نایب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، تصريح كرد: ‌بايد فعالان اين صنف، ضمن داشتن مجوز، هويت‌سنجي شده باشند و به انجام كار كارشناسي بپردازند. در اين راستا همچنين نياز است كه از سيستم سنتي و كاغذي بازرسي اتحاديه فاصله گرفته و به سمت سيستم الكترونيكي برويم.

سرمايه‌گذاران

جرات سرمايه‌گذاري ندارند

چالش‌هاي بازار مسكن در سال جاري فقط به ركود معاملات خلاصه نمي‌شود، بلكه طرف عرضه هم با مشكلات بسياري دست و پنجه نرم مي‌كند، دبير انجمن انبوه‌سازان با بيان اينكه بازارهاي ريسك‌پذير جذاب‌تر از مسكن شده‌اند، گفت: مردم ديگر جرات سرمايه‌گذاري در بازار مسكن را ندارند. فرشيد پورحاجت در گفت‌وگو با مهر با اشاره به اينكه طي سال‌هاي اخير، شاهد مشكلات و چالش‌هاي بزرگي در حوزه مسكن و قدرت خريد مردم بوده‌ايم، گفت: سال‌هاي گذشته، دو عامل اصلي براي تقويت قدرت خريد مسكن وجود داشته كه يكي از آنها بخش حقوق و دستمزد است. در گذشته، دولت‌ها از طريق افزايش حقوق‌ها تلاش مي‌كردند قدرت خريد مردم را تقويت كنند. او ادامه داد: گزينه ديگر، مربوط به تسهيلات بانكي است كه دولت از طريق بسته‌هاي مالي براي تقويت نقدينگي مردم ارايه مي‌داد. متأسفانه، در سال‌هاي اخير هيچ‌يك از اين دو گزينه به‌طور موثر عمل نكرده است. همچنين در طول ۱۰ الي ۱۲ سال گذشته، نه تنها حقوق و دستمزدها به‌طور قابل‌توجهي افزايش نيافته، بلكه با تورم شديد در اقتصاد كشور، قدرت خريد مردم به‌طور محسوسي كاهش يافته است. دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور افزود: همچنين ميزان تسهيلات بانكي در حوزه خريد مسكن نيز نتوانسته پاسخگوي نياز مردم باشد و اين موضوع فشار زيادي به بازار مسكن وارد كرده است. اين چالش تنها به مسكن محدود نمي‌شود. ما در حوزه ساخت‌وساز نيز با مشكلات اساسي مواجه هستيم و براي اصلاح اين وضعيت نياز به اقدامات اساسي خواهيم داشت. او بيان كرد: آنچه كه در حال حاضر مشخص است، كشور با يك عقب‌ماندگي بزرگ نسبت به دهه‌هاي گذشته در حوزه حقوق، دستمزد و تسهيلات بانكي روبرو هستيم. اگر به تاريخ ۴۰ ساله حوزه مسكن نگاه كنيم، متوجه خواهيم شد كه در زمان‌هايي كه تسهيلات متناسب با نياز مردم به بازار تزريق شده، شرايط براي مردم راحت‌تر شده است. به‌طور مثال، در برنامه سوم توسعه، هم ساخت‌وساز رونق داشت و هم عموم مردم راحت‌تر به مسكن دسترسي داشتند. پورحاجت در پاسخ به اين سوال كه قدرت خريد مردم براي مسكن در شرايط فعلي در چه وضعيتي قرار دارد، گفت: با توجه به شرايط اقتصادي، قدرت خريد مردم به ويژه در دهك‌هاي پايين جامعه به‌شدت كاهش يافته و مشكلات زيادي دارند. در واقع، ما در حال حاضر شرايط به گونه‌اي است كه مردم جرأت سرمايه‌گذاري در بازار مسكن را ندارند، چرا كه ديگر بازارهاي ريسك‌پذير مانند دلار و سكه جذاب‌تر به نظر مي‌رسند. او افزود: امسال و به‌خصوص در فصل تابستان، فشار زيادي بر بخش گسترده جامعه در حوزه مسكن و به‌ويژه در حوزه اجاره مسكن وارد خواهد شد. طبق آخرين آمارها، حدود ۳۸ درصد از جامعه در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند و متأسفانه توليد مسكن در اين بخش به‌طور قابل‌توجهي پايين است. اين ناترازي در حوزه مسكن و اجاره، فشار زيادي به مردم وارد خواهد كرد. دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور تاكيد كرد: در حال حاضر، دولت و وزارت راه و شهرسازي بايد برنامه‌ريزي دقيقي براي حل اين مشكلات داشته باشند تا شرايط سخت مسكن را مديريت كنند. ناترازي مسكن و مشكلات در آينده به‌شدت مي‌تواند بر وضعيت اجتماعي و اقتصادي كشور تأثير بگذارد. او گفت: آنچه كه در حال حاضر در بازار مسكن مشاهده مي‌كنيم، وضعيت سختي است كه ناشي از شرايط اقتصادي و سياسي است. مسكن يك كالاي توليدي است و تمام هزينه‌هاي توليدي آن تحت تأثير مشكلات اقتصادي و تحريم قرار دارد. هر روز كه مي‌گذرد، اين مشكلات پيچيده‌تر مي‌شود.

بازار مسكن همچنان تحت تاثير تورم

پورحاجت بيان كرد: بازار مسكن همچنان تحت تأثير تورم است. همانطور كه در سال گذشته شاهد بوديم، علي‌رغم تبليغات زياد مبني بر عدم وجود تورم، در واقع بازار مسكن همچنان درگير تورم بوده است و اين روند در سال ۱۴۰۴ هم ادامه خواهد داشت. مهم‌ترين نكته اين است كه مسكن تنها فعاليت اقتصادي است كه امنيت سرمايه‌گذاري آن نسبت به ساير بازارها بهتر به نظر مي‌رسد، اگرچه متأسفانه در حال حاضر اين حوزه كمتر مورد توجه قرار گرفته است.

به گفته دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور؛ اما اينكه چه زماني قيمت مسكن افزايش خواهد يافت يا چه عواملي تعيين‌كننده‌اند، به شرايط مختلف كشور و جغرافياي مناطق بستگي دارد. در بعضي مناطق هزينه تمام‌شده مسكن متفاوت است. به‌طور مثال، هزينه ساخت مسكن در قالب شرايط عمومي پيمان در حال حاضر در ساختمان‌هاي مهندسي، حدود ۱۸ تا ۲۰ ميليون تومان است. او ادامه داد: قيمت مصالح كماكان در حال افزايش است. به عنوان مثال، قيمت سيمان كه از منابع ملي خودمان توليد مي‌شود، به ميزان قابل‌توجهي افزايش پيدا كرده است، اين موضوع مستقيماً بر هزينه تمام‌شده مسكن تأثيرگذار است. پورحاجت تاكيد كرد: نمي‌توانم عدد دقيقي براي افزايش قيمت مصالح ارايه كنم، اما به‌طور كلي هر زماني كه قيمت دلار افزايش يافته، قيمت مصالح هم به تبع آن بالا رفته است، اين مساله واقعيتي است كه متأسفانه در كشور ما با آن روبرو هستيم و دلار نقش كليدي در اقتصاد كشور ايفا مي‌كند. دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن كشور بيان كرد: اين شرايط بايد تغيير كند و تغيير آن بيشتر بستگي به اين دارد كه ۷۰ درصد اقتصاد كشور تحت كنترل دولتي‌ها و خصولتي‌ها است و بخش خصوصي در اين حوزه نقش كمتري دارد، به‌طور كلي، براي حل اين مشكلات نياز به تصميمات اساسي و شجاعانه از سوي مسوولان داريم.